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Renovierungspflicht bei Auszug - Starrer Fristplan


25.02.2007 19:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meinen Mietvertrag (abgeschlossen April 1998) fristgemäß gekündigt und frage mich, ob ich vor dem Auszug zur Renovierung verpflichtet bin. Ich habe die Wohnung in den letzten 9 Jahren nicht renoviert. Zur Renovierungspflicht finden sich im Mietvertrag die folgenden Passagen:

§ 15 (Zustand der Mieträume)

Die Wohnung wird komplett renoviert übergeben und ist bei Beendigung des Mietverhältnisses, gleichgültig aus welchem Grunde, ebenfalls komplett renoviert zurückzugeben. Dies gilt auch für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses.

§ 16 (Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume)
(...)
4.a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Aussentüren von innen) in den Mieträumen in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
(...)
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziffer 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Frist - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. (...)

Ich bitte um Prüfung, ob unter diesen Bedingungen und nach der jüngsten Rechtsprechung durch das BGH überhaupt ein Renovierungspflicht besteht.
Eine weitere Frage: einer der Rolläden ist defekt, da das Rolladenband vor kurzem gerissen ist. Ist dies Sache des Vermieters oder muss ich die Reparatur evtl. (teilweise) übernehmen Im Mietvertrag steht, dass der Mieter verschuldensunabhängig die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an einer Reihe von Gegenständen (u. a. sind hier "Rolläden" aufgeführt) trägt, soweit sie "seiner unmittelbaren Einwirkung" unterliegen. Diese Verpflichtung gilt im Einzelfall bis zu 150,-DM und ist auf jährlich 10 % der Jahresnettomiete (z. Zt. € 3.989,-) beschränkt.

Danke im voraus für Ihre Bemühungen und Ihre Beratung!
25.02.2007 | 20:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Die Beurteilung einzelner Klauseln in nicht vollständig vorliegenden Verträgen ist immer etwas problematisch. Sofern Ihr Vertrag aber nicht noch eine weitere Regelung enthält, wonach die Renovierungsfristen unbeachtlich sind, wenn sich die Räume trotz Fristablaufs noch in ordentlichem Zustand befinden, ist davon auszugehen, dass Ihr Vertrag einen sogenannten starren Fristenplan enthält, der nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist BGH, Urteil vom 05.04.2006 VIII ZR 152/05. Darüber hinaus enthält der Vertrag auch noch einige andere unwirksame Vereinbarungen, so kann z.B. das „Streichen“ der Fußböden nicht auf den Mieter abgewälzt werden, ebenso wenig wie das Renovieren der Fußleisten.

Im Ergebnis ist also davon auszugehen, dass die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf Sie abgewälzt wurden, so dass Sie auch beim Auszug nicht renovieren müssen.

Auch die Kleinreparaturklausel ist unwirksam, weil zwar der zulässige Höchstbetrag für eine einzelne Reparatur mit 150 DM eingehalten ist, nicht aber die jährliche Obergrenze. Diese darf nach OLG Hamburg (NJW-RR 91, 1168) bei maximal einer Monatsmiete liegen. Dies bedeutet, dass Sie auch für den Rolladengurt nicht aufkommen müssen.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


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