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Renovierungspflicht bei Auszug Individualvereinbarung ?


03.01.2006 11:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
Zum 01.02.2005 sind wir in eine Mietwohnung eingezogen, welcher ein Einheitsmietvertrag zugrunde liegt.

§7:
Der Zustand der Mieträume zur Zeit des Vertragsabschlusses ergibt sich aus der Anlage "Mietraumbeschreibung und Übergabeprotokoll", welche ergänzender Bestandteil des Mietvertrages sind.

In §8 steht:
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken...

2. ...

3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die nach Fristenplan fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäss nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im allgemeinen.
Wand.und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.
Reinigen von PArkett- und Teppichböden alle 5 Jahre, LAckieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Aussentüren von innen alle sechs Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhälntnisses durchzuführende fachgerechte Schonheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmaessig nach dem Mietverhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginng des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten....länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der REnovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malergechäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.

"Mietraumbeschreibung und Übergabeprotokoll"

aus diesem Formular geht nicht hervor ob die Wohnung vor Einzug renoviert wurde oder nicht.



Zusätzlich wurde uns bei Vertragsunterzeichnung noch ein handschriftliches Papier zu Unterzeichnung übergeben, mit den Worten, das mache er (der Vermieter) mit allen Mietern:
(Rechtschreibfehler wurden hier übernommen)

Zusatzvereinbarung des Mietvertrages
zw. x.y und Fam. a.b und c.d

1.) die Wohnung muss komplett gestrichen werden mit WEISSER Farbe !

2.) die Wohnung muss komplett gereinigt werden, sprich Böden, Fenster, sowie Fensterrahmen, Schalosien, Heizkörper, u. Balkon !

3.) alle Schäden, die während des Mietverhältnisses entstandenn sind, sind zu beheben !

4. Wenn diese Vereinbarungen (Punkt 1-4) nicht eingehalten werden, wird die Kaution in Höhe von 1300 € einbehalten.

Dieser Vertrag basiert auf Deutschem Recht Gerichtstand ist xxx

unterschrieben wurde dieser Vertrag von mir und dem Vermieter




Nun meine Fragen:

zu §8: ist es zulässig dass die Wahl des Malergeschäftes einzig dem Vermieter überlassen ist ?


1. Ist eine solche Zusatzvereinbarung als Individualvertrag anzusehen (laut Aussage des Vermieters wird das ja mit allen Mietern gemacht)? Einflussnahme auf diese Vereinbarung wurde uns nicht offeriert.

1.1. In der Zusatzvereinbarung bezieht sich nichts auf "bei Auszug", das wird nun aber vom VM so ausgelegt.

1.2. Ist eine Vereinbarung rechtens, welche die Einbehaltung der Kaution bei Nichteinhaltens der Punkte in der Zusatzvereinbarung vorsieht ?

2. Starre Fristen dürften hier aufgrund des Wortes "allgemeinen" nicht vorliegen, dennoch frage ich mich ob durch die Tatsache dass noch keine der in §8 genannten Fristen abgelaufen ist und die Wohnung sich in einem sehr guten Zustand befindet, nicht dennoch ein unzulässiger Summierungseffekt durch den Mietvertrag und der Zusatzvereinbarung vorliegen.
D.h. sind wir verpflichtet eine Komplettrenovierung durchzuführen obwohl diese nicht notwendig ist und auch vom Fristenplan her nicht vorgesehen ?

3. Handelt es sich hierbei um eine unzulässige Überbelastung des Mieters wenn ohne Rücksicht auf die Mietdauer und den Zustand der Wohnung eine Endrenovierung verlangt wir d?

Gemaess BGH heisst es doch: "Fristenklausel und Endrenovierungspflicht ist laut BGH unzulässig, da es sich um eine übermässige Benachteiligung des Mieters handelt. Auche ine eventuelle Individualvereinbarung ist im Zusammenhang mit anderen Klauseln zu sehen."

Es geht mir hierbei nicht darum , mich um eine Renovierung zu drücken, ich bin gerne bereit meinen Beitrag zu leisten und auch die Quotenklausel zu erfüllen, allerdings entzieht es sich meinem Verständniss für diesen kurzen Mietzeittraum eine Komplettrenovierung durchzuführen, da diese meines Erachtens unnötig ist.

Was meinen Sie ?

03.01.2006 | 11:56

Antwort

von


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Eiermarkt 2
30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

1. Dies dürfte unzulässig sein, da auch die Schönheitsreparaturen Ihr Aufgabenkreis sind und daher eine derartige Klausel (da auch missbräuchlich) unangemessen ist.

2. Nein mangels Einflussnahme. Dies hat vor der aktuellen BGH-Rspr. keinen Bestand. Der verlangt, dass Sie maßgeblich Einfluss nehmen und alle Konsequenzen der Regelung aufgezeigt werden.

3. Soweit ein Schaden bspw. vorliegt ja, ansonsten so pauschal natürlich: nein!

4. Soweit sich das auf die Anfangsrenovierungen bezöge: ja!, dies erkenne ich hier aber nicht. Wenn der Zustand der Wohnung aber gut ist, dann sind keine SR fällig und damit auch kein Kostenbeitrag! Grundsätzlich ist aber die Kostenerstattung neben SR-Klauseln selbst zulässig

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen geholfen zu haben. Ich stehe für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


Burgwedel, den 03.01.06
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)




Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2006 | 12:22

Vielen Dank schin mal für die schnelle Beantwortung, ich habe allerdings Probleme mit der Zurodnung ihrer Antworten auf meine Fragen...

"Dies dürfte unzulässig sein, da auch die Schönheitsreparaturen Ihr Aufgabenkreis sind und daher eine derartige Klausel (da auch missbräuchlich) unangemessen ist"

Sie schreiben hier von einer unzulässigen Klausel, woher weiss ich dass es sich hier um eine Klausel handelt und nicht um eine Individualvereinbarung ?
Inwiefern kann man hier nun dem Vermieter darlegen dass er hier keinen Individualvertrag mit uns geschlossen hat und er daraus keinen Anspruch auf SR bei Auszug ableiten kann ?


zu. 2.
"Nein mangels Einflussnahme. Dies hat vor der aktuellen BGH-Rspr. keinen Bestand. Der verlangt, dass Sie maßgeblich Einfluss nehmen und alle Konsequenzen der Regelung aufgezeigt werden"
Wie belege ich dass wir keinerlei Einflussnahme geltend machen konnten ? Es waren meine Frau, der Vermieter und ich bei der Unterzeichnung anwesend.


zu 3.
"Soweit ein Schaden bspw. vorliegt ja, ansonsten so pauschal natürlich: nein!"
Auf welche Frage beziehen Sie sich hier ?

4. "Soweit sich das auf die Anfangsrenovierungen bezöge: ja!, dies erkenne ich hier aber nicht. Wenn der Zustand der Wohnung aber gut ist, dann sind keine SR fällig und damit auch kein Kostenbeitrag! Grundsätzlich ist aber die Kostenerstattung neben SR-Klauseln selbst zulässig.
Beziehen Sie sich hier auf: Handelt es sich um eine unzulässige Überbelastung des Mieters oder nicht ? Es liegt kein Schaden vor."
Es ist hier ja davon auszugehen dass sich die Belastung sowohl aus dem Mietvertrag und auch der Individualvereinbarung bzw. Klausel summieren, hier handelt es sich um eine Endrenovierung bei Auszug.

Koennen Sie zusammenfassend nochmal schildern wie unsere Position hier aussieht ?
Liegt ein Individualvertrag vor ? Wenn nein, wieso nicht und mit welchen Konsequenzen, desweiteren, ist von einer übermässigen Belastung des Mieters auszugehen oder nicht.
Zu welchen SR sind wir ihrer Ansicht nach verpflichtet ?







Hier verstehe ich nicht auf welche Frage sie antworten:
2. Starre Fristen dürften hier aufgrund des Wortes "allgemeinen" nicht vorliegen, dennoch frage ich mich ob durch die Tatsache dass noch keine der in §8 genannten Fristen abgelaufen ist und die Wohnung sich in einem sehr guten Zustand befindet, nicht dennoch ein unzulässiger Summierungseffekt durch den Mietvertrag und der Zusatzvereinbarung vorliegen.
D.h. sind wir verpflichtet eine Komplettrenovierung durchzuführen obwohl diese nicht notwendig ist und auch vom Fristenplan her nicht vorgesehen ?

3. Handelt es sich hierbei um eine unzulässige Überbelastung des Mieters wenn ohne Rücksicht auf die Mietdauer und den Zustand der Wohnung eine Endrenovierung verlangt wir d?


Koennen Sie zusammenfassend nochmal antworten, zu was wir hier verpflichtet sind und was genau nicht zulässig ist ?`




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2006 | 12:45

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ich bin wirklich bemüht, Ihre Fragen zu beantworten. Ich habe Sie auch exakt anhand Ihrer Reihenfolge beantwortet. Ich bin angesichts des schmalen Einsatzes nicht bereit, noch einmal zu resümieren. Ich biete Ihnen kurz an, dass Sie mich unter 05139 – 9703334 anrufen, dann fragen Sie bitte direkt!

Hochachtungsvoll
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


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