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Renovierungspflicht & Vorabnahmeprotokoll


20.11.2005 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Zum 01.12.1999 habe ich eine Wohnung einer Wohnungsbaugesellschaft gemietet, die ich nun zum 30.11.2005 gekündigt habe. Die Übergabe der Wohnung wurde damals von der ebenfalls im Haus wohnenden Hauswartin gemacht, ihre Tochter war die Vormieterin. Weil wir die Wohnung damals nach unserem Geschmack gestalten wollten, haben wir diese völlig unrenoviert übernommen.

Im Wohnzimmer befindet sich eine Styropordecke, welche ich laut Vermieter zu entfernen hatte. Diesen Fall hatte ich hier schon geschildert und Recht bekommen, dass ich diese Decke nicht entfernen muss, weil dies so nicht in meinem Übergabeprotokoll aufgeführt war und ich sie vom Vormieter so übernommen hatte. Nachdem ich dem Vermieter die rechtliche Seite präsentiert habe, antwortete dieser nur: Na gut, Sie haben gewonnen ! Sie brauchen die Decke nicht entfernen.
Nun denke ich aber, dass ich gerade die Retourekutsche für die Sache bekomme.

Die Wohnung ist renovierungsbedürftig, wie auch im Vorabnahmeprotokoll unten aufgeführt. Die Vorabnahme hat wieder die Hauswartin gemacht. Vielleicht nur noch mal zur Begriffserklärung: Verschmutzte und zerrissene Tapeten bedeutet hier eher vergilbt und stellenweise eingerissen (ich bin mir eh nicht so sicher, ob diese Formulierungen nicht etwas krass sind?)

Im Prinzip muss alles gestrichen und ausgebessert werden. Die Heizungen sind zwar noch einwandfrei (wenn auch unten anders aufgeführt, sie waren am Tag der Abnahme nur noch verschmutzt) allerdings steht im Mietvertrag auch drin, dass diese alle fünf Jahre zu streichen sind.

Ich habe mir damals in die Wohnung eine einfache Küche eingebaut. Nichts besonderes, aber ausreichend. Die Küche ist noch vollkommen in Ordnung, nichts ist zerkratzt oder kaputt. Da ich eine neue Küche habe, wollte ich die alte nun dem Nachmieter überlassen und dafür die Renovierungsgeschichte etwas abwälzen.

Als ich am 16.11. mit dem Vermieter telefonierte, kam plötzlich folgende Aussage: „Wo ich sie gerade am Telefon habe: ich habe das Vorabnahmeprotokoll vor mir liegen, die Wohnung befindet sich ja in einem katastrophalen Zustand. Ich werde dem Nachmieter persönlich davon abraten, irgendwelche Deals bezüglich der Küche mit Ihnen einzugehen. Die Küche ist ja auch nicht mehr das Tollste, Das wäre ja in keinster Weise ein adäquater Gegenwert zur Renovierung!“
Ich war wirklich geschockt und fragte die Dame dann, was das heißen würde: „katastrophaler Zustand“? Das würde ja klingen ,als ob ich die ganze Wohnung bewusst beschädigt und versaut hätte ! Wo denn bitte schön im Vorabnahmeprotokoll rauszulesen wäre, das die Wohnung zu schlimm aussieht ? Sie fing dann mit dem Flur an. Ich sagte ihr, dass wir diesen erst vor einem halben Jahr renoviert hätten, und im Protokoll auch nichts stehen würde, dass dieser nicht in Ordnung wäre (tapetentechnisch). Sie gab zurück, dass das dann in Ordnung ginge, wenn ich die Renovierung nachweisen könnte. So ging das eine Weile hin und her, ich wurde natürlich immer wütender. Ich sagte ihr mehrmals, dass ich dieses Urteil so nicht akzeptiere, wenn der Eindruck entstanden sei, die Wohnung wäre in einem katastrophalen Zustand, würde ich doch darum bitten, dass jemand von der Gesellschaft selbst kommt und sie sich anschaut. Ich fragte sie, woher sie wissen wolle, das die Küche „nicht mehr so toll“ sei, ob sie sie gesehen hätte. Ich hätte nie gesagt, die Küche sei eine 5000 Euro Einbauküche, Details wegen irgendwelcher Deals mit einem Nachmieter wären auch noch in keinster Weise besprochen worden, weil ich bis dato den tatsächlichen Nachmieter ja auch noch nicht genannt bekommen habe! Ich bat sie, mir die Auflistung zu schicken, was ich alles zu erledigen hätte, damit ich dies dann prüfen könne. Sie antwortete, das ginge per Post raus und ich hätte es morgen.
Als ich abends meinen Eltern von dem Telefonat berichtete, rieten die mir, dort am nächsten Tag anzurufen und die Auflistung per Fax anzufordern. Ich solle einfach behaupten, dass ich aufgrund des Gespräches mit dem Mieterbund gesprochen hätte, und ich einen Termin beim Anwalt hätte, wo ich die Unterlagen dann bräuchte. Die mündlichen Zusatzanmerkungen der Dame, die aus dem Vorabnahmeprotokoll hinaus getätigt wurden, solle sie mir dann noch schriftlich dazugeben (ich bin übrigens nicht im Mieterbund).
Das tat ich dann am nächsten Tag auch. Die Dame meinte dann, sie hätte nicht gesagt, das die Wohnung in einem katastrophalen Zustand sei. Aber es müsste ja alles renoviert werden und sie wisse selbst wie viel Arbeit das sei. Die Küche sei dafür kein entsprechender Gegenwert. Ich sagte ihr noch einmal, dass kein Mensch irgendwelche Abmachungen getroffen hätte und niemand behauptet hätte, ich wolle mich mit dem Überlassen der Küche um sämtliche Renovierungsarbeiten und –kosten drücken ! Als ich sie erneut bat, mir die Auflistung zu faxen, sagte sie ganz genervt:“ Jaaaa Frau ..., ich mache das dann!“

Am 18.11. rief mich nun der Betreuer des jungen Mädchens, welche die Wohnung bekommen soll an, ob es möglich sei, dass wir die Wohnung räumen bis auf die Küche und er die Schlüssel schon haben könne. Wenn ich die Kosten der Renovierungsmaterialien übernehmen würde und er die Arbeiten, die zu machen sind, damit sie früher reinkann. Sie wolle sich die Zimmer eh farbig streichen. Ich sagte ihm, dass ich die ganze Wohnung renovieren müsse. Er fragte, wie lange ich dort wohnen würde, als ich ihm sagte, das es fast sechs Jahre waren, meinte er nur: „Oh ja, dann müssen sie alles machen.“ Ich berichtete ihm kurz, was bisher gelaufen war und das ich schon sehr einverstanden wäre mit dieser Abmachung, dass er das aber bitte direkt mit der Gesellschaft abstimmen möchte, da ich ohne deren Einverständnis nichts machen könne. Leider hatte er am Freitag dort niemanden mehr erreicht. Wir haben jetzt am Wochenende angefangen zu renovieren, ium keine Zeit zu verlieren.

Heute (20.11.05) rief mich noch mal die Nachmieterin an und erzählte mir u.a., dass die Dame von der Gesellschaft sie angerufen hätte, und ihr von der Küche abgeraten hätte. Die Hauswartin hätte gesagt, das sei nichts. Außerdem sähe es so aus, dass die Vormieterin den 30.11. eh nicht fertig wäre mit der Renovierung und man würde dann einen Fachmann beauftragen, die Kosten würde die Vormieterin tragen. Das bedeute aber auch, dass die Wohnung dann eventuell erst ab 01.01. frei wäre. Die Nachmieterin war ziemlich eingeschüchtert und meinte dann, sie würde sich da raushalten und dann ginge es halt erst ab dem 01.01..
Sie sagte mir, dass sie da wohl einen Fehler gemacht hätte, eigentlich müsse sie schon zum 01.12. rein, denn sie ist schwanger und das Kind soll am 27.12. kommen und bis dahin wolle sie alles fertig haben. Ihr Betreuer will nun am Montag dort noch einmal anrufen und das alles klären.
Ehrlich gesagt, glaube ich nicht , das die Gesellschaft sich auf irgendetwas einlässt.

Anbei sämtliche mir vorliegenden Daten:

Mietvertrag:

§ 8 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung, Wartung

1. Trägt der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen, hat er
während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter fachgerecht auszuführen. Sie umfassen insbesondere alle Maler- und Tapezierarbeiten sowie die Instandhaltung der Fußböden(-beläge).
2. Schönheitsreparaturen sind in der Regel jeweils nach Ablauf
folgender Zeiträume auszuführen: In Küchen, Bädern und Duschen alle drei
Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre, in
anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Die Innenanstriche der Fenster, Türen, Heizkörper u.ä. sind alle fünf Jahre durchzuführen.
3. Der Mieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, von
der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.
4. Der Mieter hat dafür Sorge zu tragen, das Etagenheizungsanlagen,
Warmwasserboiler, Durchlauferhitzer usw. mindestens einmal im Jahr auf seine Kosten von einer Fachfirma gewartet, gereinigt bzw. entkalkt werden. Wartung bzw. Reinigung von Gas-Öl-Kohleöfen usw. sind vom Mieter auf eigene
Kosten fachgerecht durchzuführen. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, einen Nachweis über die Ausführung der vorstehenden Arbeiten zu verlangen. Der Vermieter ist berechtigt, diese Arbeiten für den Mieter durchführen zu
lassen und die dadurch entstehenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umzulegen.

§ 12 Beendigung der Mietzeit

1. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, hat er
spätestens bei Beendigung der Mietzeit sämtliche bis dahin je nach dem Grad
der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen oder nach dem
Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen, soweit
nicht der Nachmieter sie auf seine Kosten ohne Berücksichtigung der Miete
übernimmt oder der Mieter dem Vermieter diese Kosten erstattet. Kommt der
Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, die
Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen. Das gilt entsprechend, wenn der Mieter die Kosten für kleine Instandsetzungsarbeiten trägt. Der Mieter hat die Teppichböden bei Auszug fachgerecht zu reinigen. Zeigen die Teppichböden über die normale Abnutzung hinausgehende Schäden wie (Brand-)löcher, Säureflecken oder dergleichen, hat der Mieter spätestens bis zur Beendigung der Mietzeit die Teppichböden in gleicher Art und Güte durch eine Fachfirma erneuern zu lassen. Dies gilt entsprechend für Parkett u.a. Bedient sich der Mieter zur Erfüllung seiner Verpflichtungen eines Dritten, tritt er etwaige Gewährleistungsansprüche an den Vermieter ab.
2. Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit geräumt und gereinigt nach Ausführung der in Nummer 1. genannten Arbeiten mit Zubehör und sämtlichen Schlüsseln dem Vermieter zu übergeben.
3. Werden die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit nicht
zurückgegeben, ist der Mieter verpflichtet, eine Nutzungsentschädigung in
Höhe der bisherigen Miete zu zahlen. Setzt der Mieter den Gebrauch der
Mieträume nach Beendigung der Mietzeit fort, gilt das Mietverhältnis als
stillschweigend verlängert. §568 BGB findet keine Anwendung. Außerdem hat
der Mieter jeden Schaden zu ersetzen, der dem Vermieter durch die nicht
rechtzeitige Rückgabe der Mieträume entstanden ist. Dasselbe gilt, wenn die
Mieträume nicht in vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben werden. Als
Zeitpunkt der Rückgabe wird dann der Tag angenommen, an dem der
vertragsgemäße Zustand hergestellt ist.
4. Einrichtungen jeder Art, mit denen der Mieter die Räume versehen
hat, hat er bei Auszug zu entfernen und die Mieträume in den früheren Zustand zu versetzen, es sei denn, dass vorher eine abweichende Vereinbarung getroffen worden ist. Ausgenommen von der Beseitungspflicht sind wertverbessernde Maßnahmen, die nur mit erheblichem Kostenaufwand
beseitigt werden können und deren Entfernen das Mietobjekt in einen
schlechteren Zustand zurückversetzen würden, es sei denn, der Vermieter hat
sich das Entfernungsverlangen ausdrücklich vorbehalten.



Übergabeprotokoll:(die großgeschriebenen Teile sind handschriftlich
eingetragen worden) von 1999:

Zustand der Wohnung: GUT
Keller: (nichts eingetragen)
Küche: 7 FLIESEN GERISSEN
Bad: I.O.
Wohnzimmer: I.O. - DECKENVERKLEIDUNG MIT STYROPORPLATTEN
Flur: I.O. - DECKENVERKLEIDUNG MIT STYROPORPLATTEN
Schlafzimmer: I.O.
Kinderzimmer: I.O.
a. Vom Vormieter werden folgende Arbeiten bis zum......
Ausgeführt: .....................................(durchgestrichen)
Sollten die Arbeiten nicht termingerecht ausgeführt werden, wird das
Wohnungsunternehmen die Mängelbeseitigung auf Kosten des Vormieters
veranlassen.
b. Der Nachmieter übernimmt in Abstimmung mit dem Vormieter folgende
Arbeiten:
(durchgestrichen)
c. Der Nachmieter übernimmt vom Vormieter: .....TEPPICHBODEN IM KINDERZIMMER
......(z.B. Teppichböden, Vertäfelungen, Einbauten usw.) mit der
Verpflichtung, bei seinem Auszug ggf. die übernommenen Gegenstände zu
entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Vom Vermieter werden folgende Arbeiten übernommen: (durchgestrichen)
Die Mieter erklären, dass sich die Wohnung - wie bei der gemeinsamen
Besichtigung festgestellt - bis auf die vorstehend näher bezeichneten
Beanstandungen in ordnungsgemäßem Zustand befindet. Es ist den Mietern
bekannt, dass das Wohnungsunternehmen nur für Mängel haftet, die bei der
Übernahme der Wohnung in dieser Verhandlung ausdrücklich vermerkt worden
sind.


Vorabnahmeprotokoll:

Zustand der Wohnung : RENOVIERUNGSBEDÜRFTIG

Keller: SPINNENWEBEN ENTFERNEN; BESENREIN
Küche: DECKE UND WÄNDE VERSCHMUTZT; EINBAUKÜCHE; TÜR EINHÄNGEN UND
STREICHEN; FARBE AM TÜRRAHMEN PLATZ AB
Bad: SILIKONDICHTUNG PORÖS; WASSERKASTEN ALT; TÜRKLINKE LOCKER; FARBE AN DER TÜR PLATZ AB; FARBE AM HEIZKÖRPER PLATZT AB

Wohnzimmer: STYROPORPLATTEN AN DER DECKE; GELBE TAPETEN;FUßBODENBELAG;
FENSTERGRIFF IST LOCKER; DICHTUNG LOCKER; TAPETEN HINTEN AN DER HEIZUNG
LOSE;TÜRKLINKE LOCKER

Diele/Flur: TAPETE BLAU; FARBE AM TÜRRAHMEN PLATZ AB

Schlafzimmer: FUßBODENBELAG(TEPPICH);TAPETEN TEILWEISE ZERISSEN; FARBE AM
FENSTER PLATZT AB;ROTE FUßLEISTEN; ABGEPLATZTE FARBE;TÜRGRIFF IST
LOCKER;ABGEPLATZTE FARBE AN DER FENSTERBANK

Kinderzimmer: TAPETE VERSCHMUTZT UND ZERISSEN; FENSTER LÄSST SICH SCHLECHT
SCHLIESSEN;TEPPICHBODEN;HEIZUNGSROHRE UND FUßLEISTEN SCHLECHT
GESTRICHEN;TÜRKLINKE LOCKER



Reaktion des Vermieters auf das Vorabnahmeprotokoll:

Gemäß des Vorabnahmeprotokolls wurden folgende Mängel bzw. Beschädigungen
festgestellt, zu deren Beseitigung Sie verpflichtet sind:

Keller: Der Kellerraum ist vollständig geräumt und besenrein zu übergeben.
Küche: Decke und Wände sind verschmutzt und müssen fachgerecht weiß gestrichen werden. Die von Ihnen eingebrachte Einbauküche ist zu entfernen. Sollten Beschädigungen aufgetreten sein, sind diese fachgerecht zu beseitigen. Die von Ihnen ausgehängte Tür ist wieder einzusetzen.
Bad: Decke und Wände sind verschmutzt und müssen fachgerecht weiß gestrichen werden.

Wohnzimmer:
Die gelbe Tapete ist verschmutzt. Die gelbe Tapete ist zu entfernen, Raufasertapete ist zu tapezieren und fachgerecht weiß zu streichen.
Der Fenstergriff ist lose und muss fachgerecht befestigt werden. Der Heizkörper ist aus der Halterung gezogen. Der Heizkörper ist fachgerecht zu befestigen.

Schlafzimmer: Der Wandputz am Fenster ist abgeplatzt. Die Putzabplatzungen sind fachgerecht zu verspachteln. Die Tapeten sind verschmutzt und zerrissen. Die verschmutzte und zerrissene Tapete ist zu entfernen, Raufaser ist zu tapezieren und fachgerecht weiß zu streichen.

Kinderzimmer:
Die Tapeten sind verschmutzt und zerrissen. Die verschmutzte und zerrissene Tapete ist zu entfernen, Raufaser ist zu tapezieren und fachgerecht weiß zu streichen.

In der gesamten Wohnung sind alle Bohrlöcher fachgerecht zuzuspachteln. Sämtliche von Ihnen eingebrachte Gegenstände (Regal, Gardinenleisten etc.) sind zu entfernen.

Alle von Ihnen eingebrachten Bodenbeläge sind nebst Klebereste vollständig zu entfernen.

Sämtliche Türen und Türzargen weisen Lackkratzer auf, sind teilweise scheckig lackiert und teilweise mit Tapete überklebt. Die Tapeten sind von den Türen und Türzargen zu entfernen. Türen und Türzargen sind anzuschleifen und fachgerecht in der vorhanden Farbe zu lackieren.

Alle Heizkörper weisen Lackkratzer auf oder sind scheckig lackiert. Die Heizkörper und die dazugehörenden Heizungsrohre sind anzuschleifen und fachgerecht weiß zu lackieren.

Die Fensterbänke, die Lackkratzer aufweisen, sind anzuschleifen und fachgerecht weiß zu lackieren.

In der gesamten Wohnung weisen die Fußleisten Lackkratzer auf oder sind scheckig lackiert. Die Fußleisten sind anzuschleifen und fachgerecht weiß zu lackieren.

Alle Farbkleckse sind in der gesamten Wohnung zu entfernen.


Wir bitten Sie, die o.g. Beanstandungen bis zum 30.11.2005 zu beseitigen. Um Verzögerungen bei der Nachvermietung zu vermeiden, müssen die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand sein. Bitte haben Sie daher Verständnis, dass wir nach Ablauf der Frist Arbeiten von Ihnen ablehnen und evtl. noch vorhandene Mängel ohne weitere Aufforderung durch Fachfirmen beseitigen lassen. Die Kosten würden wir ihnen dann in Rechnung stellen. Sicher wäre dies nicht in Ihrem Sinne.

Mit freundlichen Grüßen



Meine Fragen sind nun folgende:
Hat der Vermieter das Recht, unsere Absprache mit der Küche und der Renovierung zu verbieten ?

Wenn ich nun auf der kompletten Renovierung sitzen bleibe, muss ich wirklich alles das machen, was mir dort aufgelistet wurde ?
Die aus der Verankerung gerissenen Heizung war schon so, als ich dort eingezogen bin, muss ich sie reparieren ?
Die Küchentür habe ich niemals ausgehängt. Ich habe sie auf dem Dachboden gefunden, sie sieht aus, als ob sie dort zwanzig Jahre gestanden hat.

Laut der Hauswartin seien die Fenstergriffe Sache des Vermieters
(wie auch die Fensterdichtungen, die auf Veranlassung des Vermieters dieses Jahr ausgewechselt wurden. Muss ich den Griff befestigen ?

Muss laut meinem Vertrag und laut Gesetz wirklich die ganze Wohnung mit Raufasertapete tapeziert werden und weiß gestrichen werden ?

Einige Punkte in der Auflistung sind so im Vorabnahmeprotokoll nicht aufgeführt( sie sind offensichtlich mündlich von der Hauwartin überbracht worden)Kann der Vermieter bei der Endabnahme noch Dinge bemängeln, die über seine Auflistung hinausgehen und ihm dann erst auffallen ?

Ist der Zusatz unter der Auflistung rechtens, dass der Vermieter nach dem 30.11. ohne Nachfrist einen Fachmann auf meine Kosten in die Wohnung
lässt ?

Ich habe das Gefühl, dass dies eine Retourekutsche für die Deckenverkleidung ist bzw. der Vermieter sogar bewusst versucht, auf meine Kosten die Wohnung renovieren zulassen und vielleicht sogar die Deckenverkleidung mit einzurechnen, dass ich am Ende doch alles zahle.
Ansonsten kann ich deren Verhalten nicht nachvollziehen.

Meine Vermutung ist, wenn sie von Rechtswegen nichts machen können, dass sie der Nachmieterin doch noch absagen. Der Mietvertrag ist noch nicht unterschrieben. Ich habe die Nachmieterin auch schon gebeten, sollte sie die Wohnung nach dem 30.11. wieder angeboten bekommen, solle sie mich bitte informieren. Habe ich dann rechtlich eine Chance, da noch was zu machen ?

Vielen Dank für Ihre Antwort !!!!





Sehr geehrte Ratsuchende,


vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst bitte ich darum, sich bei künftigen Anfragen etwas kürzer zu fassen oder den Einsatz dem Umfang der Frage(n) entsprechend zu gestalten.

Nun zu Ihren Fragen:


Hat der Vermieter das Recht, unsere Absprache mit der Küche und der Renovierung zu verbieten ?


Nein. Wenn die Nachmieterin sich bereit erklärt, die Küche zu übernehmen und Sie dies nachweisen können, ist die Küche in das Eigentum der Nachmieterin übergegangen. Die Nachmieterin kann sich die Küche aber so einrichten, wie sie es möchte, weshalb die Küche in diesem Fall auch in der Wohnung wird verbleiben dürfen.

Was die Renovierung angeht: Gegenüber der Vermieterin bleiben Sie, unabhängig von internen Vereinbarungen mit der Nachmieterin, zur Renovierung verpflichtet. Verbieten kann Ihnen die Vermieterin diese Vereinbarungen also nicht, aber Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag müssen Sie erfüllen. Dazu gehört die Durchführung von Schönheitsreparaturen, da die vertraglichen Regelungen - vorbehaltlich einer genauen Prüfung - wirksam sind.


Wenn ich nun auf der kompletten Renovierung sitzen bleibe, muss ich wirklich alles das machen, was mir dort aufgelistet wurde ?
Die aus der Verankerung gerissenen Heizung war schon so, als ich dort eingezogen bin, muss ich sie reparieren ?
Die Küchentür habe ich niemals ausgehängt. Ich habe sie auf dem Dachboden gefunden, sie sieht aus, als ob sie dort zwanzig Jahre gestanden hat.


Die von der Vermieterin genannten Arbeiten gehören zu den Schönheitsreparaturen: Anstrich und, falls notwendig, Neutapezierung von Wänden und Decken, Anstrich/Lackierung von Heizkörpern, Fußleisten und Fensterbänken, ebenso wie Fenster und Türrahmen.

Daß Sie die von Ihnen eingebrachten Sachen zu entfernen haben, versteht sich natürlich auch, Bohr- und Dübellöcher sind zu verschließen.

Nicht einstehen müssen Sie natürlich für Schäden, die bereits bei Ihrem Einzug vorlagen. Wenn diese aber damals im Übergabeprotokoll nicht aufgeführt wurden, werden Sie anderweitig beweisen müssen, daß die Schäden nicht von Ihnen stammen. Das Protokoll spricht nämlich erst einmal dafür, daß damals keine weiteren Schäden bekannt waren. Hier könnten Sie also ein Beweisproblem bekommen.


Laut der Hauswartin seien die Fenstergriffe Sache des Vermieters
(wie auch die Fensterdichtungen, die auf Veranlassung des Vermieters dieses Jahr ausgewechselt wurden. Muss ich den Griff befestigen ?


Wenn es sich um eine übliche Abnutzung handelt, ist die Befestigung des Griffes eine Instandsetzung, die nicht Ihnen als Mieterin obliegt, sondern dem Vermieter. Wenn sich die Griffe aber durch unsachgemäße Behandlung gelöst haben, wäre das ebenfalls Ihre Aufgabe, da Sie Schäden, die Sie verursacht haben, auch beseitigen müssen.


Muss laut meinem Vertrag und laut Gesetz wirklich die ganze Wohnung mit Raufasertapete tapeziert werden und weiß gestrichen werden ?


Die Schönheitsreparaturklausel des Vertrages ist wirksam, da sie keine starren Fristen enthält. Sind die Tapeten in einem Zustand, der ein weiteres Überstreichen nicht mehr zulässt, müssen Sie neue Tapeten anbringen. Hier wird von Ihnen die übliche Ausführungsweise gefordert, welche mit dem Stichwort "Rauhfaser weiss" zutreffend beschrieben werden kann.


Einige Punkte in der Auflistung sind so im Vorabnahmeprotokoll nicht aufgeführt( sie sind offensichtlich mündlich von der Hauwartin überbracht worden)Kann der Vermieter bei der Endabnahme noch Dinge bemängeln, die über seine Auflistung hinausgehen und ihm dann erst auffallen ?


Ja, denn erst bei der Endabnahme wird geschaut, welche Arbeiten noch vom Mieter auszuführen sind, oder ob noch Mängel zu beseitigen sind.


Ist der Zusatz unter der Auflistung rechtens, dass der Vermieter nach dem 30.11. ohne Nachfrist einen Fachmann auf meine Kosten in die Wohnung lässt ?


Der Zusatz ist sehr günstig für Sie:

Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen handelt es sich nämlich um eine vertragliche Hauptpflicht, zu der Sie bis zur Beendigung des Mietvertrages am 30.11.05 verpflichtet sind.

Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, steht dem Vermieter unter den Voraussetzungen des § 281 BGB ein Schadensersatzanspruch zu. Zu diesen Voraussetzungen gehört aber, daß der Vermieter Ihnen zunächst eine Nachfrist setzen muß.

Erst nach Ablauf der Nachfrist wandelt sich der Erfüllungsanspruch (-> Durchführung von Schönheitsreparaturen) in einen Schadensersatzanspruch (-> Kostenerstattung für Maler) um. Eine Nachfrist kann aber erst gesetzt werden, wenn der Anspruch fällig ist, also erst nach Beendigung des Mietvertrages. Die Fristsetzung bereits jetzt ist also ohne rechtliche Wirkung und kann nicht die Folge des § 281 BGB auslösen. Renovieren Sie also nicht, und holt die Vermieterin, ohne Ihnen am 1.12. eine Nachfrist zu setzen, direkt den Maler ins Haus, wird Sie Ihnen die Kosten für den Maler nicht in Rechnung stellen können, da die Voraussetzungen dafür dann nicht vorliegen.

Stößt Ihre Vermieterin aber auf dieses Forum oder lässt sie sich anwaltlich beraten, werden Sie bei Unterlassung der Schönheitsreparaturen eine Nachfrist gesetzt bekommen und dürfen dann auch noch den Mietausfall zahlen, der dadurch entsteht, daß die Nachmieterin erst später einziehen kann. Sie sollten sich also gut überlegen, ob Sie dieses Risiko eingehen möchten.

Entbehrlich ist eine Fristsetzung ohnehin, wenn es nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um die Beseitigung eingebrachter Sachen und Schäden geht.


Ich habe die Nachmieterin auch schon gebeten, sollte sie die Wohnung nach dem 30.11. wieder angeboten bekommen, solle sie mich bitte informieren. Habe ich dann rechtlich eine Chance, da noch was zu machen ?


Einen Anspruch darauf, daß die Vermieterin mit der Nachmietinteressentin einen Vertrag abschließt, haben Sie nicht. Kommt es nicht dazu, wird die Nachmieterin auch keine Vereinbarung über die Küche mit Ihnen treffen und Sie werden diese entfernen müssen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


www.andreas-schwartmann.de
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