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Renovierungspflicht, spätestens bei Auszug

14.05.2008 23:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,

Ich habe eine Frage zur Renovierungspflicht.

Unser Mieter ist nach 4,5 Jahren aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. Die bei Einzug frisch gestrichenen Türen sind gelblich, die Tapeten hat er selber (schlecht) geweißt. Er hält sich nicht verpflichtet, die Türen zu streichen, weil die Renovierungsklausel des Mietvertrags aufgrund der Rechtssprechung der letzten Jahre nichtig sei, und hat gedroht, sich das Weißen der Tapeten von mir erstatten zu lassen. Der Text des Mietvertrags ("Universal-Mietvertrag" vom RNK-Verlag, Nr. 523) lautet:

"Die Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter / der Mieter [

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist, insbesondere ohne Einsicht in Vertragsunterlagen.

Der von Ihnen zitierte Vertrag liegt mir nicht vor. Nach der von Ihnen genannten Klausel ist überhaupt nicht klar ob Sie dem Mieter wirksam die Schönheitsreparaturen auferlegt haben. Wenn Sie die Worte "der Mieter" angekreuzt haben oder die Worte "der Vermieter" gestrichen haben, läge zunächst eine wirksame Regelung vor. Wenn nichts markiert oder gestrichen ist, können Sie vom Mieter überhaupt keine Schöbheitsreparaturen verlangen.

Wenn eine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorläge, dann hängt die Verpflichtung davon ab, ab die Renovierung erforderlich ist. Bei gelblichen Türen läge wahrscheinlich eine Pflicht zum Streichen gegeben. Eine Klausel nach der der Mieter beim Auszug immer zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.

Wie gesagt, müßte bei Ihnen aber zunächst im Mietvertrag eindeutig geregelt sein, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt. Ebenfalls unwirksam ist in diesem Zusammenhang eine Vertragsklausel die starre Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vorsieht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 15.05.2008 | 21:24

Sehr geehrter Herr Wöhler,

Ich danke Ihnen für Ihre Auskunft.

Sie dreht sich vor allem um einen Punkt, den ich nach meiner Ansicht in meiner Anfrage eindeutig geklärt hatte. Ich hatte geschrieben:
"Die Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter / der Mieter [''der Mieter'' ist angekreuzt]. …"
Von daher kann ich wohl davon ausgehen, dass im vorliegenden Mietvertrag eindeutig geregelt ist, dass der Mieter Schönheitsreparaturen tragen muss.

Meine Frage ging hauptsächlich in eine andere Richtung und ich erlaube mir, sie noch einmal zu wiederholen, denn darum geht der Streit mit dem Mieter:
Zum vertraglichen "Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen." Wie muss das Wort "regelmäßig" im vorliegenden Mietvertrag gewertet werden, als ein Verweis auf Fristen oder als ein Hinweis auf eine Notwendigkeit aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Wohnung?

Mit freundlichen Grüßen
der Ratsuchende

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.05.2008 | 23:26

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich die Nachfrage. Der Text des Vertrages ist auszulegen. "Regelmäßig" bedeutet in gewissen zeitlichen Abständen, ohne das diese offensichtlich benannt werden. Wären feste Fristen genannt, dann würde dies zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel führen. Ohne Nennung von Zeitabständen würde ich eher auf den konkreten Renovierungsbedarf abstellen. Ich halte im Egebnis Ihre Klausel für wirksam. Bedenken Sie aber, dass die Frage der Auslegung natürlich anderes beurteilt werden kann. Ob Ihr örtliches Amtsgericht diese Auslegung teilt, kann nicht abschließend beurteilt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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