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Renovierungskosten nach Auszug aus Mietwohnung

| 30.06.2019 14:20 |
Preis: 68,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hatte letzte Woche die Vorabnahme meiner alten Mietwohnung und der Hausmeister, der von der Wohnungsverwaltung geschickt wurde, sagte, dass die Wände noch gestrichen werden müssten und sonst sein alles in Ordnung für eine Abnahme. Darauf hin wurden die Wände von mir geweißt, so dass alle Verschmutzungen überdeckt waren.

Diese Woche war dann die Abnahme, die vom gleichen Hausmeister durchgeführt wurde. Er ging durch die Wohnung, schaute sich alles an und machte Kreuzchen auf seinem Protokoll. Ich stand nicht direkt neben ihm, so dass ich nicht sehen konnte, was er genau ankreuzte. Er sagte aber nichts, schüttelte nicht den Kopf oder verzog das Geschicht. Das erweckte bei mir den Anschein, dass mit der Wohnung alles in Ordnung sei.

Bevor wir zum Ablesen der Zähler in den Keller gingen, fragte er, ob ich danach nochmal mit in die Wohnung kommen wolle. Da sonst alles erledigt was, verneinte ich. Also bat er mich, das Protokoll zu unterzeichnen. Er hielt mit der Hand die Blätter fest und knickte nur die Ecken hoch, damit ich jede Seite unterschreiben konnte. Dabei konnte ich den Inhalt der Protokolls nicht lesen. Allerdings machte ich mir auch keine Gedanken darüber, da ich mir sicher war, dass er schon etwas gesagt hätte, wenn etwas mit der Wohnung nicht in Ordnung wäre. Er selbst unterschrieb das Protokoll nicht, da die Verantwortliche der Verwaltung das zu machen hatte und er händigte mir auch keine Kopie aus.

Das einzige Blatt, welches ich ohne weiteres lesen konnte, war das letzte, das eine Art Zusammenfassung bildete und auf dem die Zählerstände zu notieren waren. In die Zusammenfassung ("Alles in Ordnung" oder "der Mieter hat folgende Nachbesserungen zu machen") wurde nichts eingetragen.

Als ich abschließend fragte, ob ich meine Kontodaten für die Rückzahlung der Kaution noch irgendwo hinterlassen sollte, reagierte er ein wenig irritiert und sagt, dass sie alle Daten von mir hätten.

Als ich am darauf folgenden Tag das Protokoll in Kopie (mit Unterschrift der Verwaltung) zugestellt bekam, musste ich feststellen, dass Wände und Decken angeblich renovierungsbedürftig seien und die Kosten von mir getragen werden sollen. Zusätzlich hat er auf Fotos verwiesen. Während meiner Anwesendheit wurden aber keine Fotos gemacht.

Meines Erachtens nach waren die Wände und Decken in einem sehr guten Zustand, was mir auch eine Freundin bestätigte, die am Tag vor der Abnahme zu Besuch war. Dummerweise habe ich jedoch keine Fotos gemacht. Zudem war die Wohnung laut Mietvertrag in "sauberem Zustand" zu übergeben. Und sauber waren Wände und Decken auf jeden Fall.

Meine Fragen sind nun:
- Was kann ich dagegen tun? Ich habe das Protokoll immerhin unterschrieben. Allerdings kann er in meiner Abwesendheit noch sonst was eingetragen haben.
- Greifen hier §123 BGB (Arglistige Täuschung) und §119 BGB (Inhaltsirrtum)?
- Welche Schritte müsste ich nun einleiten?
- Da noch einige Tage bis zum Ende des Mietvertrags verblieben, hätte der Vermieter nicht erst anbieten müssen, dass ich die Schäden selbst behebe?

Über eine schnelle Beantwortung würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank dafür im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Problematisch ist vorliegend, dass Sie das Protokoll unterschrieben haben. Dem unterschriebenen Protokoll kommt eine erhebliche rechtliche Bedeutung zu. Es ist als ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu bewerten.

Daher kann der Inhalt nur noch direkt angefochten werden, wobei hier eben das Problem besteht, dass an sich kein Irrtum vorliegt, denn der Irrtum wäre beim Lesen des Protokolls unweigerlich aufgefallen und damit vermeidbar gewesen.

Die Anfechtung muss ohne schuldhaftes Zögern erfolgen, sobald der Irrende von dem Irrtum Kenntnis erlangt (§ 121 BGB ). Daher sollten Sie nunmehr nach Erhalt des Protokolls dieses sofort und unverzüglich widerufen und vor allem Beweismittel sichern, sprich Zeugenaussagen schriftlich heranziehen.

Sofern derzeit noch das Mietverhältnis bestünde, können Sie vom Vermieter den Zutritt zur Wohnung verlangen, um etwaige vermeintliche Mängel zu beseitigen. Des Weiteren müsste der Vermieter Ihnen auch i.d.R. eine Nachfrist zur Beseitigung der Mängel setzen. Eine Nachfrist ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter erkennbar keinen Beseitigungswillen hat und dies kundtut.

Hier könnte man möglicherweise ansetzen, da das Fehlen einer erforderlichen Nachfristsetzung die Entstehung eines Schadensersatzanspruches zu Gunsten des Vermieters verhindert, wenn diese nicht durch andere Umstände entbehrlich geworden ist. Jedoch entscheiden Gerichte hier höchst unterscheidlich, insbesondere mit Blick auf die Auslegung der Entbehrlichkeit.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.06.2019 | 15:26

Sehr geehrter Herr Lembcke,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich habe dazu jedoch einige Rückfragen:

- Die Klausel, dass die Wohnung "in sauberem Zustand" abgegeben werden muss hat also keinen Einfluss? Da die Wohnung sauber und ordentlich war, fühlt sich es sich überzogen an, eine vollständige Renovierung durchführen/zahlen zu müssen.

- Es hat auch keinen Einfluss, dass ich quasi eine Blankounterschrift gegeben habe?

- Gibt es beim Widerruf des Protokolls bestimmte notwendige Formulierungen, oder ist es nur wichtig, dass "Widerruf" enthalten ist?

- Gibt es beim Aufnehmen von Zeugenaussagen etwas zu beachten (Formulierungen, Form der Aussage, Unterschrieben)?

- Was genau bedeutet "ohne schuldhaftes Zögern" in diesem Zusammenhang und "wenn diese nicht durch andere Umstände entbehrlich geworden ist"? Können Sie ein Beispiel nennen?

- Da die Abnahme am Donnerstag war, Freitag niemand von der Verwaltung zu erreichen war und heute das Mietverhältnis endet, kann ich nächste Woche wohl keinen Zutritt zur Wohnung mehr verlangen, um die Mängel zu beseitigen. Das heißt ich hatte dahingehend überhaupt keine Chance, richtig?

Letztlich ist mir klar, dass ich an der Misere nun selbst schuld bin, da ich nicht auf einen Einblick in das Protokoll bestanden habe. Dennoch fühle ich mich von Hausmeister vorsätzlich getäuscht.

Beste Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.06.2019 | 15:47

- Die Klausel, dass die Wohnung "in sauberem Zustand" abgegeben werden muss hat also keinen Einfluss? Da die Wohnung sauber und ordentlich war, fühlt sich es sich überzogen an, eine vollständige Renovierung durchführen/zahlen zu müssen.

Diese Klausel hat schon Bedeutung, da ich aber den Mietvertrag im Übrigen nicht kenne, kann ich dies nur leider nicht kommentieren. Sollte nirgends eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam zu Lasten des Mieters vereinbart worden sein, dann wäre die Wohnung nur "sauber" zurück zu geben.

- Es hat auch keinen Einfluss, dass ich quasi eine Blankounterschrift gegeben habe?

Nein leider nicht. Wer "Blanko" eine Unterschrift abgibt, haftet dafür zum Teil selbst insbesondere mit Blick auf die ihm dann gegenteilig drohende Beweislast. Sie hätten demnach das Beweisrisiko, dass der von Ihnen unterschriebene Inhalt nicht stimmt.

- Gibt es beim Widerruf des Protokolls bestimmte notwendige Formulierungen, oder ist es nur wichtig, dass "Widerruf" enthalten ist?

Nein, hier gibt es keine Formvorschriften. Die Bezeichnung "Anfechtung" - "Widerspruch" muss nicht enthalten sein, vielmehr muss sich aber aus dem Inhalt ergeben, dass Sie anfechten bzw. widersprechen wollen, sodass die Wörter vereinfachungshalber schon auftauchen sollten.

- Gibt es beim Aufnehmen von Zeugenaussagen etwas zu beachten (Formulierungen, Form der Aussage, Unterschrieben)?

Nein, hier sollten die Zeugen nur das Erlebte und Wahrgenomme schriftlich niederschreiben, z.B. den Zustand der Wohung, das Verhalten des Hausmeisters etc..

- Was genau bedeutet "ohne schuldhaftes Zögern" in diesem Zusammenhang und "wenn diese nicht durch andere Umstände entbehrlich geworden ist"? Können Sie ein Beispiel nennen?

"ohne schuldhaftes zögern" bedeutet im Wesentlichen: Dem Handelnden steht eine angemessene Überlegungsfrist zu. Soweit erforderlich, darf er auch den Rat eines Rechtsanwalts einholen oder eigene Bedenkzeit nutzen. Unverzüglich erfolgt eine Handlung nur, wenn sie innerhalb einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Prüfungs- und Überlegungszeit vorgenommen wird. Es kommt also auf den Einzelfall an, wie lange der Zeitraum der Bedenkzeit sein kann. Als Obergrenze für ein unverzügliches Handeln wird durch die Rechtsprechung in der Regel ein Zeitraum von zwei Wochen angesehen.

"Entbehrlichkeit", hierfür ein Beispiel zu nennen ist schwierig, da dies eine Betrachtung anhand der Gesamtumstände erfordert. Im Grund ist damit jedes Verhalten gemeint, was den erkennbaren Willen zum ausdruck bringt, dass mit der Übergabe der Wohnung die Angelegenheit erledigt und abgeschlossen ist. Daher ist es problematisch. Dies hat unter anderem auch dazu geführt, dass der BGH, Urteil v. 28.2.2018, VIII ZR 157/17 sich jüngst dazu entschied, regelmäßig von einer Entbehrlichkeit der Nachfristsetzung für die Entstehung des Schadensersatzanspruches abzusehen.

- Da die Abnahme am Donnerstag war, Freitag niemand von der Verwaltung zu erreichen war und heute das Mietverhältnis endet, kann ich nächste Woche wohl keinen Zutritt zur Wohnung mehr verlangen, um die Mängel zu beseitigen. Das heißt ich hatte dahingehend überhaupt keine Chance, richtig?

Ja mit Endes des MietV haben Sie kein Zutrittsrecht mehr. Auch muss der Vermieter Ihnen keinen Zutritt mehr gewähren, sodass die Chancen schlecht stehen.

Die Misere kann ich gut nachvollziehen, jedoch muss nun geschaut werden, wie der Vermieter reagiert. Im Zweifel sollten Sie vielleicht den Mietvertrag überprüfen lassen, ob darin überhaupt wirksam Schönheitsreparturen vereinbart worden sind oder dahingehend prüfen lassen, ob Sie überhaupt zum Streichen wirksam verpflichtet waren. Dies wäre vielleicht noch ein Rettungsanker, wenn die Klauseln unwirksam wären. Gerne können Sie sich diesbezüglich mit mir in Verbindung setzen. Ich würde Ihnen dann ein entsprechendes Angebot unterbreiten.

MfG
RA Sascha Lembcke

Bewertung des Fragestellers 30.06.2019 | 16:10

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