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Renovierungskosten nach Außzug


09.10.2006 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm



Beim Auszug aus meiner Wohnung nach 1 Jahr Mietzeit, erteilte mir mein Vermieter (bei einer Wohnungsbesichtigung) die Anweisung nur die Dübellöcher zu verschließen, da die Wohnung ja noch recht neu sei. Im Mietvetrag die üblichen Klauseln (20% Renovierungskosten wenn nicht länger als 2 Jahre dort gewohnt). Es gab fast an jeder Wand solche Löcher. Die Wohnung war jedoch noch bewohnt, wodurch man die Schäden durch Löcher etc. noch nicht richtig einschätzen konnte.

Als die Wohnung leer war, sprach ich meinen Vermieter telefonisch noch auf kleinere Flecken an der weißen Tapete an (Wohnung komplett mit weißer Raufasertapete)und dass man diese wie auch die verschlossenen Dübellöcher mit weiß überstreichen müsse. Die Flecken waren bei der Wohnungsbesichtigung meines Vermieters noch durch Schränke und andere Möbel verdeckt und entstanden durch Berührungen von Gegenständen an der Wand - sehr empfindliche Tapete.

Das wurde alles mündlich vereinbart.

Um Kosten zu sparen, führte ich die Arbeiten selber aus und verschloss die Löcher und übermalte die Flecken. Ich dachte, weiße Farbe ist weiße Farbe und erkannte erst nach dem Streichen, dass ich jetzt überall häßliche Flecken an der Wand hatte.

Um das zu beheben, strich ich also die Wände, die Flecken hatten nochmals komplett nach. Die Arbeit war jedoch nicht sachgemäß und wurde bei der Wohnungsübergabe kritisiert. Die komplette Tapete war unsachgemäß gestrichen und sehr ungleichmäßig im Farbton.

Es wurde bei der Abnahme in das Protokoll aufgenommen, dass diese Räume von einem Maler nochmals angestrichen werden sollen.

Ich hatte noch meinen Vermieter gefragt, ob die Kosten wie im Mietvertrag verteilt werden bekam aber in der unangenehmen Situation nur ein Kopfnicken(ich dachte 20% ich und 80% er). Dann bekam ich die Rechnung und sitze jetzt auf den gesamten 500€ Kosten für den Maler, die er mir von der Kaution abgezogen hat.

Seine Begründung, ich hätte ja nur die Dübellöcher zumachen sollen. Da ich vorher keine Bilder über den Zustand der Wohnung gemacht habe, fehlt mir jetzt der Beweis, dass man große Teile der Wohnung aufgrund der vielen Löcher und der Flecken sowieso hätte streichen müssen. Mein Vermieter weis jetzt auch plötzlich nichts mehr von den Flecken an den Wänden, die ich am Telefon angesprochen hatte.

Hierzu meine Fragen:

Muss ich die Renovierung komplett tragen?

Wenn nicht, wie kann ich das begründen und durchsetzten? Und wieviel habe ich zu tragen?

Wenn ja, kann ich aufgrund meiner unsachgemäßen Arbeit einen Schaden bei meiner Privathaftpflicht geltend machen?
(Das habe ich schon probiert - wurde jedoch mit der Begründung "Es handle sich um Ansprüche aus dem Mietvertrag - Wiederherstellung der Mietsache" abgelehnt. Wobei ich der Meinung bin, dass ich eventuell durch meine unsachgemäße Arbeit meinem Vermieter einen Schaden zugefügt habe, da er nicht die Wohnung neu gestrichen haben wollte und ich das trotzdem getan habe. Zwar im nachinein aus Dummheit und Unwissenheit, aber nicht fahrlässig, ich dachte ja das wäre ganz einfach.

MFG
Oliver Schaile





Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

Es wäre – nach Ihrer Schilderung – die Pflicht des Vermieters gewesen, die Wohnung in Stand zu halten bzw. die Renovierungsarbeiten zu tätigen. Diese dem Vermieter zuzuordnende Pflicht kann nämlich nur dann auf den Mieter durch AGB abgewälzt werden, wenn dem Mieter dabei nicht ein „Mehr“ an Pflicht aufgebürdet wird.

So hat der BGH mehrfach entschieden und damit den sog. „starren Fristen“ in AGB eine Absage erteilt. Sie wären also gut beraten gewesen, jegliche Arbeiten zu verweigern.

Wenn Arbeiten – auch ohne Rechtspflicht – übernommen werden, müssen diese ordnungsgemäß ausgeführt werden. Dies kann die Gegenseite jetzt für sich geltend machen.

An Ihrer Stelle würde ich nunmehr gegenüber dem Vermieter wie folgt argumentieren: Schon gar keine Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten, da Klausel im Vertrag unwirksam. Entgegenkommen Ihrerseits: Übernahme von 20 %, da Sie sich an Ihr Wort halten. Frist setzen und mit Anwalt und Klage drohen.

Ich gehe davon aus, dass einen Einigung in Ihrem Sinne dann möglich ist.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.10.2006 | 18:19

Ich verstehe Ihre Argumentation nicht ganz.

Ich kann nicht nachvollziehen, dass wenn keine Verpflichtung zur Renovierung meinerseits bestanden hat, ich hier auf entbindung der Renovierungskosten klagen kann. Ich habe ja die Arbeiten übernommen und nicht ordnungsgemäß ausgeführt.

Ich habe die Dübellöcher wie mit dem Vermieter abgesprochen verschlossen, zusätzlich habe ich Tätigkeiten ausgeführt, die er nicht aufgetragen hatte und die seiner Meinung nach den Schaden verursachten (Streicharbeiten). Das macht er nun gegen mich geltend. Es hätte zwar wegen der Flecken etc. alles gestrichen werden müssen, ich habe dafür jedoch keine Beweise, da ich diese Stellen schon übermalt hatte.

Wenn diese Verpflichtung meinerseits nicht bestanden hatte und diese Klausel unwirksam ist, habe ich doch trotzdem diesen Schaden verursacht. Muss ich den Schaden nicht tragen, weil er hier falsch gehandelt hat und mir diese Aufgabe übertragen hat, was er nicht hätte tun dürfen? Mit welcher Begründung kann ich hier klagen und was (die komplette Kostenübernahme durch den Vermieter?) kann ich hier einklagen?

Präzisieren Sie bitte Ihre Argumentation nochmals.

MFG Schaile

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.10.2006 | 22:05

Meiner Argumentation liegt der Gedanke zu Grund, dass eine Arbeit – zu deren Ausführung auch keine Verpflichtung bestanden haben mag – ordnungsgemäß auszuführen hat. Ansonsten macht man sich schadensersatzpflichtig.

Der Vermieters begründet seinen Schadensersatzanspruch aus der Schlechtausführung von freiwilligen (da keine Verpflichtung bestand, s. o.) Renovierungsarbeiten. Er ist so zu stellen, wie er stehen würde, wenn Ihrerseits keine Pflichtverletzung erfolgt wäre. Fraglich ist nur, ob er bei pflichtgemäßem Verhalten Ihrerseits besser gestanden hätte, als jetzt. Dies ist die streitentscheidende Frage: Da es originäre Pflicht des Vermieters ist, die Mietsache Instand zu halten (das beinhaltet ebenso Renovierungsarbeiten), hätte er die Wohnung womöglich nach der Füllung der Bohrlöcher streichen müssen. Oder er hätte die vereinzelten Flecken durch die Spachtelmasse in Kauf genommen.

Da sich aus dem oben Gesagten ein Prozessrisiko ergibt, habe ich den Verhandlungsweg mit Ihrem Vermieter vorgeschlagen. Stellen Sie ihm gegenüber dar, dass es seine Pflicht war, die Wohnung zu renovieren, da die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam war (zitieren Sie das einschlägige Urteil des BGH, welches Sie problemlos im Internet finden werden). Ihr Angebot, 20 % der Kosten zu übernehmen, soll einen Gerichtsprozess verhindern.

Ich hoffe, ich konnte mich dieses Mal verständlicher ausdrücken.

Viel Erfolg wünscht

RA Timm

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