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Renovierungskosten - Worauf muss sie dabei achten?


07.03.2006 02:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Meine Eltern bewohnten von 03/2003 – 02/2005 eine Sozialwohnung. Vermieterin war eine Wohnungsbaugesellschaft. Bei Einzug übernahmen meine Eltern mit Kenntnis der Vermieterin die Wohnung vom Vormieter mit Styroporplatten an den Decken. Anfang Dezember 2004 kündigten meine Eltern die Wohnung, da mein Vater pflegebedürftig wurde und sie eine andere Wohnung benötigten. Mehrere Nachfragen bei der Vermieterin nach einem Termin zur Übergabe der Wohnung blieben mit dem Hinweis „Keine Zeit – wir melden uns“ erfolglos. Ende 02/2005 wurden die Schlüssel an die Vermieterin zurückgegeben. Ein Übergabetermin im Beisein meiner Eltern fand nicht statt. Nach einiger Zeit wurden meine Eltern schriftlich aufgefordert, die vertraglich vereinbarte Komplettrenovierung bis zum 28.04.2005 durchzuführen. Ausserdem sollten die Styroporplatten von den Decken entfernt werden. Nach fruchtlosem Verstreichen der Frist ließ die Vermieterin die Renovierungsarbeiten von eine Fachfirma durchführen, und stellte eine Rechnung an meine Eltern über ca. 3500,-- €.

Im Mietvertrag steht zu den Renovierungspflichten:
„… sind spätestens nach … 3 Jahren… 5 Jahren… 7 Jahren usw… durchzuführen“, d.h. es handelt sich eindeutig um eine „starre“ Fristenregelung.

In der Rechnung stehen (jeweils für jeden Raum separat aufgeführt) folgende Positionen:

a) Türflächen mit stärkerer Abnutzung abschleifen, vorbehandeln, spachteln, vollflächig vorlackieren und lackieren
b) Tapeten entfernen, mehrlagig
c) Spachtelung 10-30%, mineralischen Untergrund mit Disp-spachtelmasse spachteln
d) Fläche abdecken mit Abdeckpapier/Folie
e) Styroporplatten, Kleber und Altanstrich entfernen, Flächen spachteln, makulatieren, Rauhfaser kleben und streichen
f) Dispersionsfarbe 2x, waschbeständig

Diese Angelegenheit wird wohl demnächst vor Gericht verhandelt – ein Termin steht allerdings noch aus.

Mein Vater ist vor ein paar Tagen verstorben und meine Mutter bezieht eine eigene kleine Rente. Zuzüglich der Witwenrente liegt sie bei ca. 700 € monatlich. D.h. sie wird wahrscheinlich darüber hinaus Sozialhilfe beziehen.

Nun meine Fragen: Welche der o.g. Positionen müssen nicht (oder nur teilweise) im Hinblick auf eine (wahrscheinliche) „Nicht“verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (starre Fristen bzw. kurze Mietdauer) von meiner Mutter bezahlt werden? Kann meine Mutter unter Berücksichtigung ihres niedrigen Einkommens im Falle einer Verurteilung die Zahlung des Betrages durch Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung abwenden? Welche Gründe sprechen für/gegen diese Möglichkeit? Worauf muss sie dabei achten?

Vielen Dank im voraus für Ihre Mühe und viele Grüße
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Zunächst möchte ich Ihnen mein ehrlich empfundenes Beileid zu dem kürzlichen Tod Ihres Vaters aussprechen. Nun zu Ihren Fragen:

1.
Ohne die weiteren Bestimmungen in dem Mietvertrag zu kennen, gehe auch ich davon aus, dass hier ein nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 361/03) unzulässiger „starrer Fristenplan“ vorliegt.

Denn durch die eindeutige Formulierung „spätestens“ wird dem Mieter der Nachweis abgeschnitten, dass sich die jeweiligen Räume nach dem konkreten Grad der Abnutzung noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden. Darin liegt nach dem Bundesgerichtshof eine „unangemessene Benachteiligung“ des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 und 2 BGB.
Eine andere Beurteilung ist daher allenfalls möglich, wenn eine entsprechende Einsschränkung ausdrücklich im Vertragstext aufgenommen ist (etwa: „... spätestens ... außer, wenn ... noch nicht erforderlich...“).

Die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel tritt nur ein, wenn es sich hierbei um eine „für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingung“ handelt (§ 305 Abs. 1 BGB). Nur dann ist die strenge Inhaltskontrolle des Mietvertrages nach den §§ 307 ff. BGB eröffnet.
Allerdings halte ich diesen Punkt für unproblematisch, da die Vermieterin eine Wohnungsbaugesellschaft ist.

2.
Als Folge der Unwirksamkeit der Klausel ist Ihre Mutter von der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen vollständig befreit.
Denn hier gilt zu Ihren Gunsten das sogenannte Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln, wonach sachlich zusammenhängende Bestimmungen bei Unwirksamkeit nicht auf das gesetzlich zulässige Maß reduziert werden dürfen, sondern insgesamt Ihre Gültigkeit verlieren (ständige Rechtsprechung, so auch das oben genannte Urteil).
Es bleibt insoweit also bei der gesetzlichen Vorgabe des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache auf seine Kosten aufzukommen hat.

3.
Unberührt hiervon bleiben mögliche Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen solcher Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die auf vertragswidrigem Gebrauch beruhen, wobei allerdings der Vermieter für deren tatsächliche Voraussetzungen voll beweisbelastet ist.

Erfasst wird neben konkreten Beschädigungen auch übermäßiger Verschleiß, was nach der Ihnen vorliegenden Rechnung möglicherweise auf die Türflachen zutreffen könnte – wie bereits ausgeführt, muss aber der Vermieter einen stärkeren Verschleiß noch im Nachhinein beweisen können, was in aller Regel nicht leicht ist.

In Betracht kommt daneben ein Schadensersatzanspruch wegen der Entfernung der Styroporplatten und Neuausstattung mit Raufasertapete, falls Ihre Eltern sich zur Herstellung vertraglich verpflichtet haben oder aber der Zustand und die Ausstattung der Wohnung im Mietvertrag entsprechend festgelegt wurden. Ohne vertragliche Vereinbarung bleibt es dabei, dass die Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben haben, in dem sie seinerzeit bezogen wurde.

4.
Mit Rücksicht auf das geringe Einkommen Ihrer Mutter ist die Beantragung von Prozesskostenhilfe die vorzugswürdige Variante. Hierzu hat sie dem Gericht ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen zu legen und die Erfolgsaussichten der Rechtsverteidigung darzutun.
Soweit sie in dem Rechtsstreit unterliegen sollte, sind die Gerichtskosten und die Kosten für einen Ihrer Mutter beigeordneten Rechtsanwalt allenfalls in Raten (je nach Höhe des einzusetzenden Einkommens) zu bezahlen oder können, wie hier naheliegend, sogar ganz entfallen. Nicht erstattet werden dagegen aus der Staatskasse die Kosten des gegnerischen Anwalts.

Bezüglich der hier möglicherweise doch zum Teil auf Ihre Mutter zukommenden Kosten (Hauptforderung und Anwaltskosten des Vermieters) sollte versucht werden, Ratenzahlung zu vereinbaren.


Ich hoffe, Ihnen die gewünschte erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Gerne übernehme ich auch die weitere Interessenwahrnehmung in dieser Angelegenheit, wenn Sie mich hierzu beauftragen wollen.
Zunächst können Sie mir noch eine kostenlose Nachfrage stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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