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Renovierungsklauseln Mietvertrag

15.11.2016 22:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Evgen Stadnik


Guten Abend,

ich habe eine Frage zum in den letzten Jahren ja recht beliebten Thema Renovierungsklauseln.

Zur Vorgeschichte:

Die aktuelle Wohnung wurde 2004 (57qm) angemietet, es handelt sich um einen 50er Jahre Bau mit entsprechend alter Bausubstanz und deutlichem Renovierungsstau.
Uns wurde bereits bei Einzug mündlich zugesagt, dass das Treppenhaus bspw. in absehbarer Zeit renoviert werden würde, was auch nach 12 Jahren noch nicht der Fall ist.
Die Erbengemeinschaft als Eigentümer der Mehrfamilienhauses hat während des gesamten bisherigen Mietverhältnisses ein primäres Interesse an der Vereinnahmung der Monatsmieten, Substanzerhalt war deutlich nebensächlich.
Ich erwähne dies vorab, da ich damit rechnen muss, dass finanzielle Differenzen zu entsprechenden Konflikten führen werden.

Inzwischen haben wir die Wohnung zum 31.12.16 gekündigt.
Bei Einzug war die Wohnung durch die Vormieterin renoviert worden, wobei die Ausführungsqualität überschaubar war.
Wir selbst haben in Flur und Küche in Absprache mit dem Vermieter Laminat anstelle des vorherigen Linoleums verlegt, eine Badezimmer Säule, eine Küchenwand und einen umlaufenden farbigen Streifen im Wohnzimmer und das Schlafzimmer farbig gestrichen. Der Rest der Wohnung ist weiss.
Der Anstrich des Schlafzimmers und ein Komplettanstrich des Wohnzimmers erfolgte durch uns im Jahre 2009.

Der Mietvertrag enthält nach unserer Einschätzung zwei relevante Paragrafen:

§ 7 Schönheitsreparaturen / Bagatellschäden

Vom Mieter sind nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung Schönheitsreparaturen auszuführen

(1) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen:

Das Anstreichen, und auf Verlangen des Vermieters das Entfernen von Tapeten, Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen oder Lasieren der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

In Küche, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(2) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung nach Ablauf der vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes berzüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

(3) Schäden in den Mieträumen, im Hause und an den Außenanlagen sind dem Vermieter unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Der Mieter haftet für die Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Anzeige- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, insbesondere, wenn technische Anlagen und sonstige Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, geheizt oder nicht genügend gegen den Frost geschützt werden. Er haftet auch für Schäden, die durch seine Angehörigen, Untermieter, sowie von sonstigen Personen schuldhaft verursacht werden, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen.

Dem Vermieter sind die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zu erstatten. Bagatellschäden sind kleine Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden. Die Kosten der Beseitigung dürfen im Einzelfall den Betrag von 75,00 € und jährlich 15 Prozent der Jahresmiete nicht übersteigen. Der Mieter ist von der Kostentragung befreit, wenn er die Bagatellschäden selbst beseitigt.

§ 17 Rückgabe der Mietsache

(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist oder wird. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der Mieträume gilt das gleiche. Der Vermieter kann verlangen, daß Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn es den Mieter angemessen entschädigt. Dem Wohnungsunternehmen steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.

(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach § 7, Abs. 1, fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von § 7 Abs. 1,so hat der Mieter an den Vermieter einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten im Sinne von § 7, Abs. 1, umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen, lt. § 4, Abs. 2 und § 7, Abs. 1, und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. § 9) Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Konstenanteils befreit.

(5) Bei Auszug hat der Mieter alle Schlüssel an den Vermieter zu übergeben; andernfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Räume zu öffnen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen.


Nun haben wir entsprechend folgende Fragen:

Ist die Renovierungsklausel in Gänze gültig?
Falls nein, bzw teilweise: welche Arbeiten sind von uns durchzuführen?
Ist eine Tapezierung tatsächlich angezeigt? Diese wurde auch vor unserem Einzug nicht durchgeführt.

Vielen Dank vorab für die Beantwortung der Fragen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ist die Renovierungsklausel in Gänze gültig?
Der § 7 Abs. 1 des Mietvertrags ist unwirksam. Die Klausel enthält starre Fristen im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen. Diese sind höchstrichterlich für unwirksam erklärt worden.
Was anderes kann lediglich durch Individualabrede vereinbart werden, ist hier allerdings eindeutig nicht der Fall, da bereits der erste Satz des § 7 die Regelung als AGB präzisiert.

§ 17 Abs. 4 des Vertrages ist ebenso unwirksam. Zum Einen kommen die bereits oben beschriebenen Schönheitsreparaturen zur Geltung, zum Anderen können die Reparaturkosten im Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen nicht Anteilig auf den Mieter abgewälzt werden, wenn die Mietsache in Ordnung ist.

2. Falls nein, bzw teilweise: welche Arbeiten sind von uns durchzuführen?
Haben Sie die Wände in anderen Farben als Weiß angestrichen, so müssen Sie diese beim Auszug weißen.

3. Ist eine Tapezierung tatsächlich angezeigt? Diese wurde auch vor unserem Einzug nicht durchgeführt.
Im § 17 Abs. 1 heißt es, die Wohnung ist beim Auszug in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben. Der ordnungsgemäße Zustand ist wiederhergestellt, wenn alle, durch den Mieter angebrachten Anbauten und die Sachen des Mieters aus der Eohnung entfernt worden sind. Insofern muss die Wohnung nicht mal besenrein sein.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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