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Renovierungsklausel im Mietvertrag ungültig?


15.12.2012 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork



Hallo,
wir werden unsere Mietwohnung fristgemäß kündigen und am Ende der Mietzeit eine Mietdauer von 4 Jahren, 11 Monaten und 15 Tagen erreicht haben.

Wir möchten gerne wissen, ob die Klauseln zur Instandhaltung der Mieträume in unserem Mietvertrag nach aktueller Rechtslage Gültigkeit haben, also ob - und wenn ja was - wir in welchem Umfang renovieren müssen.

Hier die Klauseln des Mietvertrages (Hamburger Mietvertrag für Wohnraum):

§17 Instandhaltung der Mieträume
1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizungskörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene und nicht farbig lackierte Holzteile oder Flächen, auf denen eine Holzmaserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden.

3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreparaturen steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Fristsetzung bedarf es nicht, soweit der Mieter die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen ernsthaft und endgültig verweigert. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.

Wir sind gespannt auf die Antwort und verbleiben mit freundlichen Grüßen.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:




Frage 1:
"Wir möchten gerne wissen, ob die Klauseln zur Instandhaltung der Mieträume in unserem Mietvertrag nach aktueller Rechtslage Gültigkeit haben, also ob - und wenn ja was - wir in welchem Umfang renovieren müssen."



Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind in der Regel dann ungültig, wenn es sich um sog. starre Renovierungsfristen handelt. Folge einer solchen unwirksamen Klausel ist, dass der Mieter nicht mehr verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auszuführen ( BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 und BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 152/05 sowie BGH, Urteil vom 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 ).


Bei ihnen im Mietvertrag findet sich eine solche starre Renovierungsklausel in § 17 II dagegen nicht. Denn durch die Verwendung der Formulierung "Üblicherweise werden ..." wird auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abgestellt. Die angegebenen Zeitabstände dienen als dabei als grobe Orientierung für den Mieter. Der richtige Zeitpunkt zur Renovierung wird aber dadurch gerade nicht vorgegeben, sondern hängt vom konkreten Zustand der Wohnräume ab.

Insofern ist diese Klausel in Ihrem Vertrag also gültig, sodass Sie erforderliche Schönheitsreparaturen vornehmen müssen.




Geschuldet sind zum Fälligkeitszeitpunkt fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen mittlerer Qualität, die auch in Eigenleistung durch den Mieter erbracht werden dürfen.

Was genau renoviert werden muss, hängt dabei vom Einzelfall ab. Maßgebliches Kriterium hierbei ist die Frage, ob sich das Mietobjekt in dem vorhandenen Zustand ohne weiteres weiter vermieten lässt.











Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.


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