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Renovierungsklausel im Mietvertrag ohne Zeitangabe weiterhin gültig?

28.05.2015 09:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir haben in unserem Mietvertrag aus 03/2011 unter §21 "Sonstige Vereinbarungen" folgendes stehen (Rechtschreib- und Formfehler übernommen):

"Der Paragraph 8 Schönheitsreparaturen wurde im Vertrag durch Streichung außer Kraft gesetzt.

Es wird folgende Vereinbarung getroffen:
Die Wohnung wird in einem einwandfreien Zustand - gemäß Übergabeprotokoll - übergeben.
Sämtliche Malerarbeiten werden vor Bezug durchgeführt. ( Raufasertapeten mit weißem Anstrich ).
Die Küche hat einen Fliese - Bodenbelag. Das Badezimmer ( Boden und Wände ) ist mit Fliesen ausgestattet. Die Heizkörper und Türen sind mit dem entsprechenden weißen Anstrich versehen.

Mit Beendigung des Mietverhältnisses wird die Wohnung von der Mieterin - mit Endrenovierung - im gleichen Zustand dem Vermieter übergeben.

Die installierte Einbauküche ist in einem funktionellen, einwandfreien Zustand.
Sie wird den Mietern leihweise zur Verfügung gestellt. Sollten während der Mietvertragslaufzeit Elektrogeräte oder sonstiges Zubehör defekt gehen, hat der Mieter die Instandsetzung auf eigene Kosten vorzunehmen, oder für seinen Gebrauch - auf eigene Rechnung - den Neukauf zu tätigen."

Als Hinweis:
Im §8 Schönheitsrepraturen stehen die allgemeinen Jahresfristen für die Schönheitsreparaturen. Der gesamte Paragraph ist durchgestrichen und durch den oben eingefügten Passus ersetzt wurden.

Meine Frage nun:
Wie ist diese Formulierung bezüglich der Endrenovierung nach den neuesten Entscheidungen des BGH einzuschätzen? Ist die Formulierung nichtig (dann bitte ein Aktenzeichen nennen) oder hat sie weiterhin Bestand und die Wohnung muss nach Auszug renoviert werden.

Es sind im gesamten Vertrag keine Hinweise darauf zu finden, nach welcher Mietzeit die Renovierungen stattfinden müssten. Zur Renovierung gibt es nur diesen Passus. Aus meiner Laiensicht gesehen ein Grund (fehlende Zeiten, da theoretisch jemand nach 2 Monaten Mietzeit auch sofort alles renovieren müsste), dass der Passus nichtig ist und eine Endrenovierung nicht stattfinden müsste.

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Frage möchte ich gerne wie folgt Stellung nehmen.

Anhand Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass sich eine rechtliche Würdigung des § 8 des Mietvertrages hier erübrigt, da dieser eigentlich gar nicht existiert. Daher werden sich meine folgenden Ausführungen ausschließlich auf die Thematik der Endrenovierung beschränken. Dabei möchte ich festhalten, dass mangels Einsicht in den konkreten Vertrag und mangels Kenntnis der genauen Umstände des Entstehens der „Sonstigen Vereinbarungen" (§ 21 des Mietvertrages) Ihnen im Rahmen dieser Ersteinschätzung nur Grundsätzliches aufgezeigt werden kann.

Zunächst ist zu differenzieren, ob es sich bei der gegenständlichen Klausel (§ 21 des Mietvertrags) um eine Individualvereinbarung oder um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 305 ff. BGB handelt. Sollte diese Klausel beispielsweise mehrfach (mindestens dreimal) durch Ihren Vermieter auch für andere vermietete Wohnungen verwendet worden sein, so handelt es sich grundsätzlich um eine AGB und es greift die nach dem Bundesgerichtshof jüngst ergangene Entscheidung (Urteil vom 18.03.2015, Az: VIII ZR 185/14) zur Endrenovierung. Danach müssen Mieter nur renoviert übergebene Wohnungen renoviert zurückgeben. Liegt lediglich die Absicht des Vermieters vor, diese Klausel mehr als dreimal zu verwenden, so handelt es sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofes bereits bei der ersten Verwendung um eine allgemeine Geschäftsbedingung.

Der Ausgangspunkt ist, dass Schönheitsreparaturen und Renovierungen im Rahmen der gesetzlichen Instandhaltungspflicht grundsätzlich Sache des Vermieters sind, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Instandhaltungspflicht kann der Vermieter nur durch eine wirksame Vereinbarung auf den Mieter übertragen.

Amtlicher Leitsatz des BGH, Az. VIII ZR 185/14:
„a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter."

Das o.g. Urteil des Bundesgerichtshofes bezieht sich jedoch auf Allgemeine Geschäftsbedingungen und nicht auf Individualvereinbarungen. Gem. § 305 Abs. 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

Abschließend bleibt festzuhalten, dass im Falle von AGB und tatsächlich unrenoviert übernommener Wohnung – was hier nicht abschließend beurteilt werden kann – Sie nicht zur Endrenovierung verpflichtet wären.

Ich hoffe, zu Ihrer Frage verständlich Stellung genommen und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2015 | 11:39

Danke für die schnelle Rückantwort.

Die Wohnung wurde renoviert übernommen und soll mit Raufaser + weiße Farbe übergeben werden. So wurde sie von uns auch hergerichtet - jeder Raum Raufaser, weiß gestrichen.

Nach dem BGH-Urteil mit Az. VIII ZR 302/02, 335/02 heißt es wohl, dass eine im Mietvertrag festgelegte Endrenovierung unabhängig von der Mietdauer rechtswidrig ist. Theoretisch müsste ja dann jeder Mieter, auch z.B. nach nur 2 Monaten Mietdauer, alles neu tapezieren und streichen.

Ist es korrekt, dass der Passus (die per Aufkleber eingefügten Sätze, die ich oben zitiert habe) bezogen auf "keine Angabe der Mietdauer" nichtig ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.05.2015 | 13:54

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der ich gerne wie folgt Stellung nehmen möchte.

Ihre Frage bezüglich der nicht berücksichtigten Zeitabstände zur letzten Renovierung ist durchaus berechtigt. Die diesbezüglich Ihrerseits zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes beziehen sich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB und nicht auf Individualvereinbarungen. Der BGH unterzog die dortigen Klauseln einer Inhaltskontrolle und befand sie für unzulässig, da die Regelungen zur Endrenovierung den Mieter gem. § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligten. Die dortige Endrenovierungsklausel verpflichtete den Mieter nämlich unabhängig von der Wohndauer zur Renovierung bei Auszug.

Auch nach Urteil des Bundesgerichtshofes vom 12.09.2007 (Az. VIII ZR 316/06) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das gelte nach Auffassung des BGH auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist. In den dortigen Entscheidungsgründen heißt es insbesondere:

„Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft."

Bitte beachten Sie, dass die oben angeführten Urteile für formularmäßige Vereinbarungen (AGB) und nicht für Individualvereinbarungen gelten. Eine nach Abschluss des Mietvertrages individuell zwischen den Mietvertragsparteien besprochene und ausgehandelte Endrenovierungsklausel ist auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 71/08) wirksam. Bei einer solchen Vereinbarung muss der Mieter dann bei Auszug renovieren.

Abgesehen von Ihren eigenen Einwendungen und Fragen erachte ich auch Ihre Schilderung, dass die Wohnung mit weißer Farbe übergeben werden soll („jeder Raum Raufaser, weiß gestrichen"), für erörterungsbedürftig. Sollte Ihnen - durch AGB - die Farbe „weiss" auferlegt worden sein (sog. Farbwahlklausel), so gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 22.02.2012, Az. VIII ZR 205/11) grundsätzlich, dass eine solche wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 BGB unzulässig ist.

Nach Beschluss des OLG Koblenz vom 26.02.2015 (Az. 3 U 1209/14) liegt in Anknüpfung zum vorgenannten Urteil des BGH bei Bestehen einer Farbwahlklausel, die dem Mieter auferlegt, die Räumlichkeiten in einer bestimmten Farbe (z.B. weiss) zu streichen, nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn die Klausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache gilt und sie dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07, und vom 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07). Die Einengung auf eine einzige Farbe schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu sehr ein. Um dem Vermieterinteresse gerecht zu werden, genüge es, wenn die Wohnung "in anderen dezenten Farbtönen" zurückgegeben werde; auch in diesem Fall werde eine Weitervermietung nämlich nicht erschwert (BGH, Beschluss vom 14.12.2010, Az. VIII ZR 198/10).

Bitte beachten Sie: Ist eine Farbwahlklausel unwirksam, führt dies nach dem Grundsatz des sog. „Verbots der geltungserhaltenden Reduktion" zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07).

Anhand meiner Ausführungen sollten Sie nunmehr einschätzen können, ob Sie zur Endrenovierung verpflichtet sind. Sollten Sie nicht zur Renovierung bei Auszug verpflichtet sein, haben gleichwohl bereits renoviert, so könnten Sie vom Vermieter gem. § 812 BGB die für die Renovierung aufgewendeten Kosten ersetzt verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07).

Ich hoffe, letzte Unklarheiten im Rahmen dieser Erstberatung ausgeräumt zu haben und wünsche Ihnen einen problemlosen Auszug ohne Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter. Sollten Sie in dieser Angelegenheit einen Vertretungsbedarf haben, so stehe ich Ihnen gerne unter meiner auf dieser Plattform ersichtlichen Kanzleidaten zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

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