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Renovierungsklausel im Mietvertrag evtl. unwirksam?

| 31.08.2009 12:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Guten Tag,

ich habe eine Frage dazu, ob ich zur Renovierung beim Auszug aus meiner Wohnung verpflichtet bin oder ob die im Vertrag enthaltene Renovierungsklausel evtl. unwirksam ist.

Ich wohne seit 4 Jahren in einer Mietwohnung und möchte nun ausziehen. Der unbefristete Mietvertrag ist vom September 2005. Der Vertrag ist ein Formularmietvertrag eines Haus- und Grundbesitzervereins, Fassung von 2003.

Anfang 2009 habe ich das Arbeits- und das Schlafzimmer neu gestrichen (in weiß). Nach einem Wasserschaden habe ich außerdem Teile des Flures neu gestrichen, da der Vermieter sich nicht darum gekümmert hat.
Im Wohnzimmer der Wohnung sind zwei Wände in Gelb gestrichen.

Meine Fragen:

- Sind die Formulierungen in meine Mietvertrag wirksam? Muss ich die Wohnung bei Auszug komplett renovieren? Streichen, evtl. neu tapezieren, Türen und Zargen neu lackieren?

- Im Wohnzimmer sind zwei Wände in einem Gelb gestrichen. Müssen diese, auch im Falle einer evtl. unwirksamen Renovierungsklausel, weiß gestrichen werden? Würde es evtl. reichen nur diese beiden Wände weiß zu streichen?

- Falls die Renovierungsklauseln im Vertrag unwirksam sind, muss ich den Vermieter bei der Kündigung davon in Kenntnis setzen, dass die Wohnung nicht renoviert übergeben wird? Oder soll ich bis zur Wohnungsübergabe warten?


Die Paragraphen im Mietvertrag, die Renovierungen bzw. Schöhnheitsreparaturen betreffen lauten:


§ 9
Übergabe, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts

1.
Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand:
Renoviert, ein Übergabeprotokoll wird erstellt.

2.
Während der Dauer des Mietverhältnisses nimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vor. In der Regel sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:

in Küche, Bade- und Duschräumen - alle 3 Jahre;
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre;
in sonstigen (Neben)räumen - alle 7 Jahre.

Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper.

Bei der Übergabe wird die Ausführung dieser Arbeiten in der Farbe weiss vereinbart.

Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

3.
Dem Mieter obliegt die sachgerechte Pflege des Fußbodens. Teppichböden sind mindestens einmal pro Jahr und bei Auszug des Mieters fachgerecht zu reinigen.

4.
Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie z.B.: Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflußbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern, Türverschlüssen und Rolläden usw. bis zu einem Betrag von 80,- EURO im Einzelfall, jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8% der Jahres-Netto-Kaltmiete, zu tragen.



§ 19
Beendigung der Mietzeit

1.
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so kann der Vermieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes nach folgender Maßgabe berechnen und fordern:

Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – ausgehend von dem Fristenplan nach § 9 Ziff.2 dieses Vertrages –

1.1. für Küchen, Bad und Duschräume:

länger als 1 Jahr zurück = ein Drittel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = zwei Drittel lt. Kosten des Voranschlages

1.2. für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten:

länger als 1 Jahr zurück = ein Fünftel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = zwei Fünftel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = drei Fünftel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück = vier Fünftel lt. Kosten des Voranschlages

1.3. für sonstige (Neben)räume:

länger als 1 Jahr zurück = ein Siebtel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 2 Jahre zurück = zwei Siebtel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 3 Jahre zurück = drei Siebtel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 4 Jahre zurück = vier Siebtel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 5 Jahre zurück = fünf Siebtel lt. Kosten des Voranschlages
länger als 6 Jahre zurück = sechs Siebtel lt. Kosten des Voranschlages

Eine Kostenbeteiligung nach Maßgabe der angegebenen Quoten kann der Mieter dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er nach dem Mietvertrag (§ 9 Ziff. 2) verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses sach- und fachgerecht ausführt.

Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses der Fristenplan zur Vornahme der Schönheitsreparaturen (§ 9 Ziff. 2) für einzelne Räume abgelaufen und kommt der Mieter seiner Verpflichtung aus § 9Ziff. 2 des Mietvertrages zur sach- und fachgerechten Renovierung dieser Räume auch nach einer schriftlichen Fristsetzung des Vermieters nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, die Renovierungsarbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, den Mietausfall und alle sonstigen durch den Verzug des Mieters entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.


Vielen Dank für Ihre Mühe
31.08.2009 | 13:34

Antwort

von


(397)
HInter der Twiete 28
22851 Norderstedt
Tel: 040-41186796
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Sehr geehrte Ratsuchende!

Vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Informationen und unter Berücksichtigung des von ihnen gewählten Einsatzes in der gebotenen Kürze wie folgt beantworten möchte.

1. Muss renoviert werden?
Die in § 9 Nr. 2 aufgeführten Fristen stellen hier aufgrund der Wendung" In der Regel" keine starren Fristen dar und sind daher grds. wirksam.
Eine Renovierung muss/ soll danach während der Mietzeit nur dann durchgeführt werden, wenn sie erforderlich ist.

Damit liegt hier kein starrer Fristenplan vor und die Klausel ist zunächst wirksam.

Des weiteren hat der BGH mit Urteil vom 26.05.2004, Aktenzeichen VIII ZR 77/03, hinsichtlich der Abgeltungsklauseln (hier § 19) entschieden, dass eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt und daher wirksam ist.

Die Klauseln sind daher wirksam, eine Renovierung müßte bei Erforderlichkeit durchgeführt werden bzw. wahlweise eine Abgeltungszahlung geleistet werden.

2. Streichen der Wände in Weiß?
Während der Mietzeit obliegt die Farbwahl dem Mieter, so auch der BGH.
Bei Rückgabe der Wohnung überwiegt das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten (so im Ergebnis schon das Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).
Danach sollten hier die farbigen Wände wieder weiß bzw. in hellen deckenden Farben gestrichen werden.


Rechtsanwältin Wibke Türk

Ergänzung vom Anwalt 01.09.2009 | 14:04

Sehr geehrte Ratsuchende!

Entgegen meiner zunächst erteilten Antwort ist die in Ihrem Mietvertrag unter § 19 Ziffer 1 gefaßte Klausel hinsichtlich der Abgeltungszahlungen unwirksam.

Der BGH hat mit Urteil vom 18.10.2006, Az.VIII ZR 52/06 entschieden, dass Abgeltungsklauseln mit starren Fristen und starren Prozentsätzen unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen und indem sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen.

Insofern ist die Abgeltungsklausel unwirksam.

Eine Renovierung ist nur durchzuführen, sofern sie erforderlich ist.
Ist eine Renovierung nicht erforderlich, so dürfen keine Abgeltungszahlungen verlangt werden.

Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten Sie den Vermieter bereits vor Auszug darüber in Kenntnis setzen, dass eine laufende Renovierung erfolgt ist und darüber hinaus keinerlei Abgeltungszahlungen zu zahlen sind, da die betreffenden Klauseln unwirksam sind.

MfG,
Türk
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 02.09.2009 | 11:05

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