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Renovierungsklausel bei Auszug rechtens?


21.07.2006 12:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

wir wohnen seit 4,5 Jahren in einem Einfamilienhaus zur Miete, jetzt haben wir den Mietvertrag gekündigt und fragen uns, nachdem wir einiges in der Presse und im Forum gelesen haben, ob die in unserem Formularmietvertrag enthaltene Klausel zur Renovierung bei Auszug rechtens ist. Wir haben unseren Vermieter darauf angesprochen, er besteht auf einer Renovierung.
Hier der entsprechnede Auszug aus dem Mietvertrag, es gibt keine Zusatzvereinbarungen:

4.
a) Der Mieter ist verpflichtet auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken ,das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette
bei allen übrigen Räumen
- 3 Jahre
- 5 Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen wenn die Fristen nach $ 16Zitf. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen- zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisse- so durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwendend, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.


Über eine stichhaltige Antwort wäre ich sehr dankbar.
P.S.: wir haben Küche und Bad vor ca. 2 Jahren gestrichen sowie alle Fenster von innen und außen. Wir haben das Haus in Absprache mit dem Vormieter selbst renoviert bei Einzug, dieser trug die Kosten.

Vielen Dank und Gruß

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich unter Zugrundelegung Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt:

Ich gehe nachfolgend davon aus, dass es sich bei dem von Ihnen zitierten Vertragswerk um einen Fomularmietvertrag handelt, der vom Vermieter einseitig gestellt wurde, dass also keine einzelvertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Nr. 4 a) der Vereinbarung enthält eine starre Fristenregelung, denn die Arbeiten sind m i n d e s t e n s nach 3 bzw. 5 Jahren durchzuführen.

Diese starre Fristenregelung ist eine einseitige Benachteiligung des Mieters und daher nicht wirksam. Insoweit verweise ich auf die Entscheidung des BGH Aktenzeichen VIII ZR 351/04, die Sie Ihrem Vermieter gegenüber zitieren können.

Die Ziffern 4 b) und 4 c) bauen auf die ungültige Ziffer 4a) auf und sind daher ebenfalls unwirksam.
Als Fundstelle eignet sich hier die Entscheidung des BGH Az. VIII ZR 178/05.

Zusammefassend ist festzuhalten, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Vereinbarung weder eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen noch zu einer quotenmäßigen Abgeltung diesbezüglicher Kosten für Sie besteht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ergänzend weise ich auf folgendes hin:
Die Auskunft im Rahmen dieses Forums kann nur die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind, umfassen. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die im Einzelfall auch zu einem völlig anderen Ergebnis führen können Verbindliche Empfehlungen darüber, ob und gegebenenfalls wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, sind nur im Rahmen der Erteilung eines Mandats möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Iris Lemmer-Krueger
-Rechtsanwältin-



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