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Renovierungsklausel/ Schönheitsreparaturen

15.01.2008 00:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit möchte ich Sie bitten, die unten zitierten Formulierungen in meinem Mietvertrag (geschlossen zum 1.7.2000) hinsichtlich folgender Fragen zu bewerten.

1. Bin ich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet?
2. Muss ich bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren? Falls nein, wie sieht es mit der Beseitigung von Bohrlöchern in Wänden, etc. aus?
3. Falls Schäden bei der Übergabe festgestellt werden, wie wird die Schadenshöhe ermittelt und hätte ich die Chance zur Nachbesserung?
4. Gibt es bei der Wohnungsübergabe nach Beendigung des Mietverhältnisses etwas zu beachten (wer ist z.B. in der Beweispflicht nach Abnahme)?

Auszüge aus dem Mietvertrag:
„§2 Mietzeit und ordentliche Kündigung
4. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Kleinreparaturen von bis zu DM 150 für den Einzelfall, maximal jedoch bis zu DM 400 pro Jahr, trägt der Mieter
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, dass Weißen der Decke und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.
5. Grundsätzlich werden Schönheitsreparturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen, Bädern und Duschen alle 2-3 Jahre
In Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 3-4 Jahre
In anderen Nebenräumen alle 5 Jahre“

„§19 Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit
Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mieträume vertragsgemäß in gründlichst gereinigtem und fachgerecht renovierten Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter nach Räumung berechtigt, die Mietsache nach Ankündigung auf Kosten des Mieters zu öffnen und zu reinigen und zurückgelassene einzelnen Gegenstände zu verwahren und wertloses Gerümpel vernichten zu lassen.“


Ich danke Ihnen im Voraus und verbleibe

mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und einggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Frage 1)
Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel der Schönheitsreparuten ist unwirksam, da diese Sie unangemessen benachteiligt. Nach der Rechtssprechung des BGH sind Schönheitsreparaturklauseln dann unwirksam, wenn diese an einen starren Fristenplan gebunden sind und den Grad der Abnutzung unberücksichtigt lassen.

Der tatsächlich Grad der Abnutzung muss ein Abweichen von den empfohlenen Fristen zulassen. Dies ist in Ihrem Fall nicht gegeben.
Die Fristen in Ihrem Mietvertrag entsprechen nicht einmal den üblichen Fristen von 3 Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, 5 Jahren für Wohn-, Schlafräumen und Dielen und 7 Jahren für alle übrigen Räume.

Demnach sind Sie nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen / Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

Frage 2)
Sie müssen daher die Wohnung nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses renovieren, es sei denn, die Wohnung befindet sich in einem Zustand, der über den üblichen Gebrauch hinaus geht. Dann besteht eine Beseitigungspflicht auf Grund von Schadensersatzansprüchen des Vermieters.

Dübellöcher gehören zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung und wären im Rahmen von Schöheitsreparaturen zu verschließen. Da diese durch Sie nicht vorzunehmen sind, müssen diese auch nicht verschlossen werden. Sollten die Dübellöcher jedoch in einer Anzahl vorhanden sein, die über den bestimmungsgemäßen Gebrauch hinaus geht, kommt eine Beseitigung auf Grund von Schadensersatzansprüchen des Vermieters in Betracht.
Eine Anzahl von bis zu 20 Dübellöchern wird dabei in der Regel als Bestimmungsgemäß angesehen.

Frage 3)
In der Regel bestimmt der Vermieter die Schadenshöhe auf Grund von Schätzungen, bzw. durch Vorlage von Kostenvoranschlägen von Firmen, falls diese die Beseitigung vornehmen würden.

Falls Schäden in der Wohung festgestellt werden, muss dem Mieter auf jeden Fall ein Selbstvornahmerecht eingeräumt werden. Das bedeutet, dass Ihnen die Möglichkeit gegeben werden muss, die Schäden selbst zu beseitigen.

Frage 4)
In der Regel dient als Nachweis für Schäden, bzw. das Nichtvorhandensein von Schäden das Übergabeprotokoll, sofern dies durch Sie vorbehalt- und widerspruchslos unterschrieben wird, wenn der Vermieter Schäden darin aufführt.

Die Beweislast, für die den nicht vertragsgemäßen Zustand bei Beendigung des Mietverhältnisses und dafür, das bei Mietbeginn keine Schäden vorhanden waren, trägt der Vermieter.

Mit Übergabe der Wohnung beginnt die 6-monatige Verjährungsfrist zu laufen, in welcher der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen muss. Erfolg dies nicht in dieser Zeit, kann er nach Ablauf von 6 Monaten die Schadensersatzansprüche nicht mehr erfolgreich durchsetzen.

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass der Vermieter jedoch auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen mit einer etwaigen hinterlegten Kaution aufrechnen darf, wenn die Forderungen bereits innerhalb der 6 Monaten bestanden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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