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Renovierungsarbeiten vor Auszug

21.11.2012 23:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

nach 6 Jahren sind wir am 29.02.2012 aus unserer Mietwohnung ausgezogen.
Wir haben vor dem Auszug alle Wände und Decken weiß gestrichen und die Wohnung besenrein geputzt.
Nach Rückfrage vor 3 Wochen wie es denn unserer Kaution geht, kam heute ein Brief unseres ehemaligen Vermieters mit folgendem Wortlaut:

...Generell ist der Mieter verpflichtet Renovierungsarbeiten nach Notwendigkeit durchzuführen. Einige Punkte waren zu beanstanden, wie z.B. die Fenster im DG innen und deren Holzverkleidung war das Holz schwarz, weil es nicht innerhalb gewissen Zeiträumen lasiert wurde. Dies fällt nach Definition in diese notwendigen Renovierungsarbeiten. Auch die Reinigung der Küche kann ich nicht unbedingt nachvollziehen. Im Anhang einige Bilder (Anmerkung: 5 Bilder: 2x z.T. schwarzes Holz der Dachfenster innen, 3x Backofen und Herdplatten ohne sichtbare Verschmutzung)
Für die Kosten und den Aufwand, der mir dadurch entstanden ist, werde ich einen Abzug von der Kaution vornehmen müssen...

Wenn ich richtig informiert bin, dann ist die Formulierung im Mietvertrag entscheidend.
Hier der Wortlaut:

... § 6 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen auf seine Kosten zu übernehmen.

2. Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände, Decken, ggf. das Taüezieren, das Streichen (oder Lasieren) der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren jeweils von innen, sowie der Heizkörper .

3. Schönheitsreparaturen sind je nach Grad der Abnutzung auszuführen. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden, so sind die Arbeiten unverzüglich auszuführen.
GRUNDSÄTZLICH SIND SCHÖNHEITSREPARATUREN IN FOLGENDEN ZEITRÄUMEN ERFORDERLICH:
in Küchen...... alle 3 Jahre
in Wohn-, Schlafräumen...... alle 5 Jahre
Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtlosen Aufforderungen des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen....

§ 7 Instandhaltung
...
3. Tritt ein wesentlicher Mängel an der Mietsache auf, so ist der Mieter verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der Sorgfaltspflicht entstehen, besonders wenn ...die Räume nur unzureichend gelüftet, beheizt oder gegen Frost geschützt werden....

Soweit die Datenlage.

Ich bin folgender Meinung: Da der Mietvertrag starre Fristen enthält hätten wir gar nicht streichen müssen. Wir haben es aber getan, um ohne Ärger die Kaution zurück zu bekommen. Und die will der Vermieter jetzt kürzen! Das ist doch nicht fair!!

Meine Fragen wären:

1. Die Verfärbung des Holzes der Dachfensterinnenseite (Schlafzimmer) ist wohl durch Kondenswasserbildung entstanden. Täglich gelüftet haben wir unser Schlafzimmer natürlich. Die Fenster und die Küche sind auch schon über 25 Jahre alt. Als wir die Verfärbung bemerkt haben, haben wir das Holz abgeschmiergelt und lasiert, leider ohne Erfolg.
Kann sich unser Vermieter auf Mietvertrag § 7 Abs. 3 berufen?
Wenn die Klausel mit den Fristen unwirksam ist, ist dann auch der ganze Mietvetrag, insbesondere § 7 Abs. 3 unwirksam?
Handelt es sich dabei, genau wie bei dem nicht ganz sauberen Backofen/Herdplatten, nicht um eine normale Abnutzung nach 6 Jahren bzw. nach über 25 Jahren?

2. Soll ich das Geld für die Renovierung zurückverlangen?

3. Hat unser Vermieter Recht mit dem Satz: ..."Generell ist der Mieter verpflichtet Renovierungsarbeiten nach Notwendigkeit durchzuführen"...?

4. für den Fall, dass wir tatsächlich doch die Fenster renovieren und den Herd besser reinigen hätten müssen: Hätte uns der Vermieter lt. Vertrag nicht erst zur Durchführung der Arbeiten auffordern müssen bevor er die Kaution einbehält. Außerdem ist seine Reklamation nicht ein wenig spät nach 9 Monaten?

5. Wie sollen wir konkret weiter vorgehen?

Vielen Dank schon einmal im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren gem. §548 BGB 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache. Seit dem 01.09.2012 kann der Vermieter daher die Kaution nur noch wegen einer eventuellen Nachforderung Betriebskosten teilweise zurückbehalten. Auf die Schäden kann er sich nicht mehr berufen.
Weisen Sie auf diesen Umstand hin und verlangen die Kaution zurück. Richtigerweise hätte man Sie auch innerhalb dieser 6 Monatsfrist zur Nachbesserung auffordern müssen, was ebenfalls unterblieb.

Ich hoffe damit alle Ihre Fragen (im Hinblick auf den geringen Einsatz)- im von Ihnen vorgegebenen Rahmen - für Sie ausreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Michael Langhans
Rechtsanwalt


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