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Renovierungsarbeiten beim Auszug


06.04.2005 20:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Wir wohnen seit 15.03.2003 in dem gemieteten Haus (Baujahr 1995). Im Februar 2005 haben wir zum 31.05.2005 gekündigt.
Nun sind wir mit dem Vermieter nicht ganz einig über die Renovierung bei Auszug. Hier drei Paragraphen unseres Mietvertrages, die in dem zusammenhang wohl wichtig sind:

§ 7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
1. der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehenden Fristenplan die Schönheitsreparaturen

(Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt
Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) auf eigene Kosten in
fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter berücksichtigung von § 11 Abs. 1 dieses Vertrages..
2. Fristenplan
a Heizkörper einschl. Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschr. sowie fenster und Außentüren von innen 5 Jahre
b Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
c Neuanbringung von Raufasertapeten 10 Jahre
d Lasieren von Naturholzböden und -fenstern 10 Jahre

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker dampfentwicklung verkürzt sich die
Frist b um zwei Jahre; bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (zb. Speise oder Besenkammer) verlängert sich diese Frist um
zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch vorlage der Rechnung zu erbringen.

§ 18 Schönheitsreparaturen bei Auszug

1. Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender maßgabe zu bezahlen:
a) Liegen die letzten schönheitsreparaturen währen der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten
aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als
3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%, bei Berechnung des Kostenersatzes für das Anbringen von
Raufasertapeten sowie das lasieren von Naturholzböden und -fenstern gelten folgende Prozentsätze: Länger als 1 Jahr 15%,
länger als 2 Jahre 20%, länger als 3 Jahre 30%, länger als 4 Jahre 40%, länger als 5 Jahre 50%,....
b) für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze massgebend: liegen die letzten Schönheitsrep. während der Mietzeitlänger als 1 Jahr zurück 14% der Kosten gemäss Voranschlag; länger als 2 Jahre zurück18%,....
c) die Rgelung nach a und b tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten zeiträume verstrichen sind.

2. Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziff. 1 a und b durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in §7 Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen, oder vorzunehmen.

3. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermässiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.

§ 24 Sonstige Vereinbarungen
1......
2. Bezugsfertig, das Haus ist renoviert. Bei Auszug muss renoviert werden.
(Unser Vermieter vermietet 9 Häuser und schreibt diese Klausel wohlmöglich in jeden Vertrag.)


Laut unserem Vermieter sind die Paragraphen 7 und 18 nun nicht mehr rechtsgültig, und wir sollen alles auf unsere Kosten renovieren, aufgrund der handschriftlichen Klausel.

In der Wohnung sind alle Wände mit Raufaser tapeziert und weiss gestrichen. Alle Fenster (Holzfenster) sind weiss gestrichen.
Heizkörper Orginallack. Die Wände zeigen normale verschmutzung. Fenster und Heizkörper sind noch wie beim Einzug (Wir sind
Nichtraucher).
Beim Einzug war die Wohnung nicht komplett neu gestrichen, sondern nur an verschmutzten Stellen ausgebessert, was allerdings nur bei genauem Hinsehen zu bemerken war. Die Fenster waren auch nicht frisch gestrichen, man sah überall die kleinen Löcher für Fenstergardinenstangen.
Diese Punkte haben wir leider versäumt ins Übergabeprotokoll aufnehmen zu lassen, und der Vermieter erinnert sich nun nicht mehr daran, obwohl er uns selbst darauf hingewiesen hat.
Im Wohnzimmer liegt Parkett aus (im Übergabeprotokoll: Parkett zeigt Abnutzungserscheinungen), das einige kleinere Dellen
dazubekommen hat - wir haben kleine Kinder-.

Unsere Frage:
Was genau müssen wir nun eigentlich renovieren und wer muss die Kosten übernehmen?
Wir wohnen etwas mehr als 2 Jahre in dem Haus.

Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Gemäß einem Urteil des BGH vom 23.06.2004, Az: VIII ZR 361/03, sind starre Renovierungsfristen im Mietvertrag unzulässig.

§ 7 Ihres Mietvertrages enthält derartige starre Fristen mit der Folge, dass die gesamten Klauseln bzgl. der Renovierung aus dem Mietvertrag nichtig sind.

Dies bedeutet für Sie, dass der Vermieter die Kosten der Renovierung zu tragen hat.

Dies gilt dann auch für die Klausel aus § 24 des Mietvertrages, denn hier wird ohne Rücksicht auf etwaige vorherige Renovierungen eine Renovierung bei Auszug verlangt.

Beim Parkett sind normale Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht durch den Mieter zu ersetzen. Diese Abnutzung wird bereits durch die Mietzahlung abgegolten. Brandflecken und übermäßig große Flecken sind allerdings zu beseitigen bzw. muss der Mieter die Kosten der Beseitigung tragen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2005 | 08:11

Guten Tag Herr Kah,
laut Ihrer Aussage ist auch der §18 "Renovierungsarbeiten bei Auszug" in unserem Mietvertrag nichtig und wir müssen keine Zahlungen für eine Renovierung an den Vermieter leisten oder die Räumlichkeiten selbst renovieren. Ist das korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2005 | 11:09

Genauso ist es. § 18 des Mietvertrages ist ebenfalls nichtig.

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