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Renovierungsarbeiten bei Auszug - Welche Renovierungsarbeiten sind wirklich auszuführen?


22.02.2005 08:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Hallo,

hier eine Frage zu Renovierungsarbeiten bei Auszug.

Ich bin am 16.05.2002 in eine 52qm Wohnung einer Baugenossenschaft gezogen. Gekündigt habe ich den Mietvertrag zum Ende Februar 2005. Die Mietzeit war somit unter 3 Jahre. Bei Übergabe wurde mit dem Vormieter vereinbart, dass er nicht Renovieren muss. Das Übernahmeprotokoll sieht vor, dass ich bei Auszug auf jeden Fall folgende Leistungen zu erbringen habe:

- Tapeten entfernen
- die Zargen, Fußleisten und Heizkörper zu lackieren
- die Türen zu lackieren/lasieren
- die Decken zu streichen

Nach Einzug (am 08.06.2002) habe ich den Mietvertrag erhalten und unterschrieben. Der Mietvertrag enthält folgende Klauseln:

Auszug aus dem Mietvertrag, Absatz 4:

(4) Die Wohnung wird gemäß Übergabeverhandlung tapezierfähig übergeben. Der Mieter ist berechtigt, die Tapezierung nach seinen Wünschen durchzuführen und während der Mietzeit entsprechend dem Fristenplan (ohne Innenanstrich der
Fenster) zu unterhalten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind alle Tapeten zu entfernen, die Zargen, Fußleisten und Heizkörper zu lackieren, die Türen zu lackieren/lasieren, die Decken zu streichen und alle Beschädigungen an den Decken, Wänden, Böden und Einrichtungsgegenständen zu beheben.

(4.1.) Es ist ausdrücklich untersagt, Decken und Wandflächen mit Material jeglicher Art zu verkleiden. Das gilt insbesondere für Styroporplatten.
(4.2.) Außerdem sind vom Mitglied nach Maßgabe der Algemeinen
Vertragsbestimmungen und der Hausordnung
a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nr. 4 und 11 der Algemeinen
Vertragsbestimmungen)
b) ....
weil die Nutzungsgebühr diese Leistungen nicht deckt.

Eine Woche vor meinem Umzug habe ich den zuständigen Vertreter der Baugenossenschaft angesprochen um einen Vorabtermin zur Besichtigung der Wohnung zu vereinbaren. Ich habe angekündigt nur die Tapeten zu entfernen und die Zimmer zu streichen die keine Tapeten haben (dies sind Küche und Bad). Der Vertreter hat dies aber abgelehnt mit der Begründung, dass alle Arbeiten laut Mietvertrag und Übergabeprotokoll auszuführen seien.

Meiner Ansicht nach sind neben normalen Gebrauchspuren (kleinere Macken usw.) die Heizkörper und Türen (incl. Rahmen) in Ordnung. Die Fußleisten wurden vom Vormieter (oder wem auch immer) mit Silikon an der Wand verklebt, ein entfernen der Fußleisten hätte ggf. deren Beschädigung bedeutet, so dass ich diese so gut ich konnte von Farbe usw. befreit habe.

Gestern (21.02.2005) war dann die von mir anberaumte Übergabe in der der Vertreter und eine weitere Person der Baugenossenschaft vor Ort waren. Die Abnahme wurde wegen der nicht durchgeführten Renovierungsarbeiten nicht erteilt. Der Vertreter verweigerte die einzelne Auflistung der von Ihm beanstandeten Stellen mit der Begründung dass alles zu renovieren sei. Er bot aber sofort an einen Maler der Baugenossenschaft, mit einem Ziel einen Kostenvoranschlag zu erstellen, in die Wohnung zu schicken. Der Maler kam auch sofort und veranschlagte nach Aufmaß zwischen 2000 und 3000 € für die Renovierungsarbeiten. Der letztendliche Kostenvoranschlag der mir vorgelegt wurde beträgt ca. 1100€ für folgende Arbeiten:

- die Zargen, Fußleisten und Heizkörper zu lackieren
- die Türen zu lackieren/lasieren
- die Decken zu streichen

Da ich die Decken nur ungenügend sauber gestrichen habe bin ich bereit den fachmännischen Anstrich dieser vornehmen zu lassen.

Da ich jetzt ca. 350km entfernt Wohne habe ich der Baugenossenschaft die Schlüssel der Wohnung überlassen. Ein unterschriebenes Abnahmeprotokoll o.ä. gibt es nicht.


Nun meine Fragen (die gerne Verweise auf Gesetzte enthalten dürfen):

- Welche Renovierungsarbeiten sind wirklich auszuführen?
- Wie reagiere ich gegenüber der Baugenossenschaft?
- Wie soll ich vorgehen, dass der Einzug des neuen Mieters am 01.03.2005 nicht verzögert wird und mir dadurch ggf. weitere Kosten entstehen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

da Sie selbst ausführen, dass die Decke erneut gestrichen werden muss und Sie dieses schon angekündigt haben, muss dieses gemacht werden. Das Problem ist nur, wie?

Ich rate, eine Firma vor Ort mit dem Streichen der Decke (und nur diese) zu beauftragen und der Fa. mitzuteilen, dass die Schlüssel bei der Baugenossenschaft abzuholen sind.

Der Baugenossenschaft müssen Sie nun mitteilen, dass Sie die Fa. X beauftragt haben und diese den Schlüssel Zwecks Zugang benötigt und abholt.

Von der Fa. lassen Sie sich dann bestätigen, wenn die Decken fachgerecht gestrichen sind.

Die Türen, Zargen, Fußleisten und Heizkörper müssen nicht gestrichen / lackiert werden, da sich insoweit die Rechtsprechung des BGH geändert hat und diese Klausel unwirksam ist. Aber auch hier gibt es ein ABER: Sie führen aus, dass "kleine Macken" vorhanden sind. Gehen diese "Macken" üner den normalen Gebrauch hinaus und stellen somit eine Beschädigung dar, müssen Sie beseitigt werden.

Auch dass sollte dann im Vorfeld mit der Fa. X besprochen werden, damit ev. diese "Macken" gleich erledigt werden können.

Sie müssen nun schnell handeln, da Sie ansonsten damit rechnen müssen, dass sich in der Tat der Einzug des neuen Mieters verzögert; dann wären Sie sicherlich schadensersatzpflichtig. Die von Ihnen noch zu beauftragte Fa X sollte die Arbeiten also bis zum 28.2.05 abgeschlossen haben.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 22.02.2005 | 09:11

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Ich habe noch ein paar Detailfragen: Kann ich die von der Baugenossenschaft empfohlene Firma nehmen, der Kostenvoranschlag liegt ja schon vor? Alles andere ist in der kurzen Zeit wohl nicht zu schaffen.

Wie regle ich das Prozedere mit den Macken der Türen und Heizkörper, soll ich ebenfalls diesen den Malerbetrieb beauftragen die Arbeiten auszuführen. Laut Kostenvoranschlag haben die kompletten Arbeiten an Türen und Heizkörpern und Fußleisten einen Kostenanteil von ca. 400€ wenn ich davon 30% annehme ist das genug? Reicht eine Beauftragung im Wortlaut: "Ausbessern der schadhaften Stellen an Türen, Heizkörpern und Fußleisten bis maximal XX€" oder welche Regelung schlagen Sie vor?

Alternativ könnte ich auch der Baugenossenschaft vorschlagen, dass ich mich mit 50% am Kostenvoranschlag beteilige und damit eine gütliche Einigung anbiete. Oder ist das ein Fehler?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2005 | 09:28

Sich gütlich zu einigen, ist nie ein Fehler, da dieses meistens immer kostengünstiger ist, als ein Rechtsstreit.

Ob Sie die Fa. der Genossenschaft beauftragen sollen, kann ich nicht beurteilen. Ich hätte meine Probleme damit, da diese Fa. ev. doch in ein Abhängigkeitsverhältnis zur Genossenschaft stehen kann.

Ich kann leider auch nicht beurteilen, ob 30,00 EUR für das Ausbessern der Macken genug ist. Der Auftrag sollte aber nur auf Ausbessern der Macken laufen, wobei Sie mit der Fa. vorher sprechen sollten, wie teuer das Ausbessern wird. Denn pauschal einen Maximalbetrag zu nennen, wird nicht viel nützen; wenn die Macken größer sind, hört die Fa. dann nämlich einfach auf.

Vereinbaren Sie für die Gesamtarbeiten einen Pauschalbetrag; alle Beteiligten wissen nun, was auf Sie zukommt. Die Höhe des Betrages muss ich aber leider Ihrem Verhandlungsgeschick überlassen.

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