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Renovierungsarbeiten bei Auszug - Aufrechnung mit eingebrachten Bodenbelägen?


13.10.2006 22:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Wir haben einen seit dem 20.05.1997 laufenden Mietvertrag für eine Doppelhaushälfte, den wir nun fristgerecht gekündigt haben. Es handelt sich um ein vorgestaltetes Formular (RNK, Verlags-Nr. 545), in dem die jeweiligen Angaben und Punkte handschriftlich eingetragen sind.
Zum Thema Renvierung heißt es wie folgt:
§3 - Miete, Nebenkosten, Vorauszahlungen
1.....
2. Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: ....
Für Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen hat der Mieter einen zur Ausführung dieser Arbeiten geeigneten Gewerbebetrieb zu beauftragen.
Die Schönheitsreparaturen trägt Mieter.
Zu den vereinbarten Schönheitsreparaturen gehören ferner im Außenbereich: Außen-Fenster streichen, Haustüren streichen

§13 - Instandhaltung des Mietobjektes
...
7. Etwa vorhandenes Parkett ist besonders pfleglich zu behandeln. Falls erforderlich, ist der Mieter verpflichtet, das Parkett fachgerecht abschleifen und dreifach versiegeln zu lassen. Die Verpflichtung hierzu obliegt ihm auf jeden Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses.
(alles in vorgedruckter Form)

handschriftlich ergänzt wurde dann:

"Individualvereinbarung:
1. Die Schönheitsreparaturen werden turnusmäßig ausgeführt.
2. Die Behebung von Bagatellschäden bis DM 100,- jedoch nicht mehr als DM 400,- im jahr sind Sache des Mieters
3. Endet das Mietverhältnis, so sind die Räume weiß zu streichen, alle Böden, Fenster, Sanitärgegenstaände usw. zu reinigen. Die Anstriche von Fenster, Türen sowie Heizkörper sind auszuführen, soweit der letzte Anstrich mehr als 2 Jahre zurückliegt."

Das Haus wurde von uns mit neuem Parkettboden, jedoch ohne frisch lackierte Heizkörper übernommen.
In der Zwischenzeit haben wir nach Abstimmung mit dem Vermieter die ehemals braunen Fensterrahmen und Innen-Türen von innen weiß gestrichen, in den Treppen auf unsere Kosten neuen Teppichboden verlegt, sowie den bei Einzug von uns bereits bezahlten und verlegten Teppichboden im Obergeschoss durch Echtholzlaminat ersetzt (Teppich in Treppen und Echtholzlaminat sind vor 4,5 Jahren verlegt worden)

Frage:
Zu welchen Renovierungsarbeiten sind wir Ihrer Ansicht nach verpflichtet, besteht die Möglichkeit einer Aufrechnung mit den von uns eingebrachten Bodenbelägen?

MfG
Sehr geehrter Fragesteller,

nach den von Ihnen zitierten Passagen des Mietvertrages sind Sie nicht zu Renovierungsarbeiten bei Auszug aus den Mieträumlichkeiten verpflichtet.

Das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens gehört nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen und kann nur durch Individualvereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Das AG Bergisch Gladbach hat mit Urteil vom 20.9. 1994 (Aktenzeichen 61 C 260/94) festgestellt:
Die formularmietvertragliche Einbeziehung des Abschleifens und Versiegelns des Parkettbodens in die von dem Mieter geschuldeten Schonheitsreparaturen ist unwirksam.

Die weiteren Schönheitsreparaturen sind nicht auszuführen, da sich in Nr. 3 der Individualvereinbarung eine sog. Farbwahlklausel (weiß streichen) findet. Eine solche Farbwahlklausel führt unabhängig vom Zustand der Räumlichkeiten zu einer Endrenovierungspflicht.

Im Wohnraummietverhältnis ist es unwirksam, dem Mieter sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen aufzuerlegen und ihn gleichzeitig zur Endrenovierung bei Auszug zu verpflichten. Eine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie letztendlich nur dem Vermieter zugute kommt, und sich übermäßig weit vom gesetzlichen Leitbild, wonach der Vermieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat, entfernt. Sie ist damit in Formularmietverträgen gem. § 307 BGB, durch Individualvereinbarung gem. § 242 BGB (Treu und Glauben) unwirksam.

Für Fenster, Türen und Heizkörper ist diese Klausel zwar zeitlich beschränkt. Die Schönheitsreparaturen sollen jedoch unabhängig vom tatsächlichen Zustand allein aufgrund des Zeitablaufs von (nur) zwei Jahren erfolgen, was meines Erachtens auch insoweit zur Unwirksamkeit führt.

Aus dem vollständigen Mietvertrag können sich ggf. weitere Gründe ergeben, die gegen eine Renovierungspflicht sprechen, z.B. ein starrer Fristenplan. Das zitierte Mietvertragsformular ist mir im Einzelnen nicht bekannt, weshalb ich Ihnen empfehle, ergänzend eine vollständige Vertrags- und Sachverhaltsüberprüfung -auch zur Abgrenzung Schönheitsreparaturen/Schadensbeseitigung- vornehmen zu lassen.

Bezüglich der Bodenbeläge sind Sie grundsätzlich nur zur Wegnahme berechtigt. Der Mieter muss dann den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Der Vermieter kann das Wegnahmerecht durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn kein berechtigtes Interesse des Mieters entgegensteht. Er ist allerdings nicht verpflichtet die Beläge zu übernehmen, wenn dies nicht vereinbart ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zur ersten Orientierung behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
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