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Renovierungs- und Endreinigungskosten


| 20.07.2007 10:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

mein Sohn ist am 01.07.2006 in eine unrenovierte Wohnung eingezogen und bereits am 31.05.2007 wieder ausgezogen.

Im Mietvertrag steht folgende Nebenleistung:

Der Mieter hat nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 4 Abs. 2 AVB).

In Nr. 4 Abs. 2 AVB steht:
[...] Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen;
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in allen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Mein Sohn hat die Wohnung bei Einzug von einem gelernten Maler- und Lackierer weiß streichen lassen (es handelt sich um eine verwandte Person, die diesen Beruf erlernt hat), ebenso wurden die Heizkörper und Türen lackiert.

Bei Auszug wurde die Wohnung besenrein (gefegt und gewischt) übergeben.

Es besteht noch ein handschriftlicher Übernahmevertrag zwischen meinem Sohn und dem Vormieter mit dem Inhalt:
Hiermit bestätige ich, dass ich die Wohnung in ... so übernehme, wie ich sie am 22.06.2006 gesehen habe.

Jetzt verlangt die Vermieterin Kosten für Malerarbeiten von 1.193,39 EUR zuzüglich Endreinigungskosten von EUR 183,85. Dieser Forderung hat mein Sohn umgehend schriftlich widersprochen.

Die Vermieterin bezieht sich jetzt auf den oben genannten Übernahmevertrag. Ob die Türen etc. gestrichen worden seien, entziehe sich deren Kenntnis und würde angezweifelt, da der Techniker den Zustand beanstandet habe. Die Kosten der Endreinigung werden damit begründet, dass diese nach erfolgten Malerarbeiten notwendig seien.

Eine Möglichkeit zur eventuellen Nachbesserung wurde meinem Sohn vor der vermieterseits beauftragten Malerfirma nicht angeboten. Mein Sohn hat von diesen Kosten erst durch Rechnungslegung am 09.07.2007 erfahren.

Anzumerken ist noch, dass mein Sohn die Schlüsselübergabe nicht direkt beim Vermieter durchgeführt hat, sondern den Schlüssel an einem Wochenende in den Hausbriefkasten der Vermietergesellschaft geworfen hat, da er sich beruflich bereits in einer anderen Stadt aufhielt und aufgrund der Entfernung keine nochmalige Rückkehr möglich war.

Muss er die Renovierungs- und Endreinigungskosten tragen?

Vielen Dank
20.07.2007 | 11:39

Antwort

von


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82234 Weßling
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Da ich den Mietvertrag nur auszugsweise kenne, bitte ich Sie vor und nach der Klausel nach einer Formulierung zu suchen, wonach die Arbeiten „im Allgemeinen“ oder „je nach Grad der Abnutzung“ oder einer ähnlichen Formulierung fällig werden. Sollte sich hier nichts finden, ist die Schönheitsreparaturklausel nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs, Bundesgerichtshof; Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03.
2. Auch eine Quotenklauesl ist dann unwirksam, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist VIII ZR 178/05 5. April 2006.
3. Wenn sich also in Ihrem Vertrag keine Öffnungsklausel wie oben beschrieben befindet, muss Ihr Sohn nicht renovieren und schon gar nicht die Rechnung bezahlen. Denn selbst wenn er hätte renovieren müssen, darf er das selbst machen und muss ihm dafür auch Gelegenheit gegeben werden. Die Kosten für eine Reinigung kann die Vermieterin nicht Ihrem Sohn aufhalsen. Ihr Sohn hat die Wohnung ordnungsgemäß übergeben und damit ist seine Pflicht erfüllt.

Prüfen Sie nochmals den Mietvertrag. Wenn der Fristenplan starr ist, teilen Sie der Vermieterin mit, dass keine Pflicht zur Renovierung besteht und Sie keine Zahlung leisten werden.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
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80333 München

TEL: (089) 45 75 89 50
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 20.07.2007 | 12:05

Zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort.

Es findet sich noch eine Klausel in den AVB:
Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieter verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Heißt das nun, dass er die Renovierung zahlen muss und infolge dessen auch die Reinigung?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2007 | 14:10

Zumindest ist damit eine Öffnung gegeben und die Klausel nicht von vorne herein unwirksam. Jedoch hat Ihr Sohn nachweislich bei Einzug renoviert und die Wohnung nur 1 Jahr bewohnt. Die Vermieterin müsste nachweisen, dass die komplette Streichung notwendig war. Auch hätte sie ihm Gelegenheit geben müssen, die Renovierung - falls sie nötig war- selbst durchzuführen. Das hat sie nicht getan.

Die Rechtsprechung hat hierzu unmissverständlich entschieden, dass der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auffordern muss, die fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen und diese Aufforderung zudem eine Auflistung der Arbeiten enthalten muss, die fällig sind und vom Mieter durchzuführen sind. Es empfiehlt sich hierbei den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes für die Renovierungsarbeiten so zu modifizieren, dass die durchzuführenden Arbeiten (ohne Preisangabe) in Kopie zu übersenden sind.

Da hier keine Fristsetzung mit der Androhung der Selbstdurchführung erfolgte, kann meines Erachtens auch kein Schadensersatz gefordert werden. Insbesondere zweifle ich an, dass bereits nach 1 Jahr eine Wohnung die bei Einzug komplett gestrichen wurde, wieder gestrichen werden muss.

Gleichzeitig ist der Mieter aufzufordern, diese Arbeiten selbst innerhalb einer genau zu setzenden Frist durchzuführen, wobei gleichzeitig - und dies ist der stets vergessene Teil der Abmahnung - dem Mieter angedroht werden muss, dass bei ergebnislosem Ablauf der Frist die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter abgelehnt wird und die Arbeiten durch eine Fachfirma beziehungsweise durch den Vermieter selbst oder seiner Beauftragten durchgeführt werden.

Nur diese Ablehnungsandrohung verbunden mit der Mitteilung dieser Ersatzvornahme ist gem. § 326 BGB ausreichend, um den dem Vermieter zustehenden vertraglichen Erfüllungsanspruch in einen Zahlungsanspruch auf Schadensersatz umzuwandeln, der dann mit dem eventuellen Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet werden kann. Dies alles muss innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist geschehen, da anderenfalls sämtliche Ansprüche verjähren.

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