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Renovierungs- u. Laminateigentumsfrage bei Mietende nach 1,5 Jahren?

01.09.2008 22:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

Frageteil 1:
Ich habe zum 1.4.2007 eine frisch renovierte 3-Raum-Mietwohnung bezogen. Jetzt habe ich fristgemaess zum 30.9.2008 gekuendigt. Der Vermieter moechte nun von mir eine anteilige Renovierungskostenerstattung beim Auszug haben. Fraglich ist, ob dies aufgrund des geschlossenen Mietvertrags zulaessig ist. Die Wohnung ist in sehr gutem Zustand. Ich bin Nichtraucher und habe keine Haustiere. Weiterhin war ich vergleichsweise selten in der Wohnung, da ich beruflich viel unterwegs bin.

Mein Mietvertrag ist ein Formularmietvertrag von Haus und Grund Ausgabe 2006-B.

In §12 A 1 steht zu Schoenheitsreparaturen waehrend der Mietzeit folgendes:
"Der Mieter verpflichtet sich auf seine Kosten alle Schoenheitsreparaturen in den Mietraeumen fachmaennisch auszufuehren bzw. ausfuehren zu lassen....Diese Arbeiten sind in der Regel in folgenden zeitlichen Abstand auszufuehren:

a) Wand und Deckenanstriche, Tapezierarbeiten
in Kuechen, Baedern und Toiletten alle 3 Jahre
in Wohnraeumen sowie Fluren/ Dielen alle 5 Jahre
b) Lackarbeiten alle 7 Jahre
c) Wand und Deckenanstriche, ggf. Tapezierarbeiten
in uebrigen Nebenraeumen alle 7 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Mietbeginns des Mietverhaeltnisses....Bei starker oder geringer Abnutzung durch die Nutzer seit Mietbeginn sind kuerzere oder laengere Fristen nach dem Grad der Erforderlichkeit einzuhalten."

Meiner Einschaetzung nach ist dieser Abschnitt gueltig, da er keine festen Fristen vorschreibt. Ist dies richtig?

Unter §12 B 1 Rueckgabe bei Beendigung des Mietverhaeltnisses steht:
"Bei Beendigung der Mietzeit sind die Mietraeume geraeumt, sauber und in dem Zustand zurueckzugeben, in dem sie sich bei regelmaessiger Vornahme der Schoenheitsreparaturen im Sinne von §12 Teil A Nr. 1 befinden muessen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - wie vorstehend genannt - vom Mieter zeitanteilig zu entschaedigen sind, und zwar in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlags. Der Mieter hat das Recht, die vorgenannte zeitanteilige Zahlungsverpflichtung durch Eigenvornahme fachgerecht auszufuehrender Schoenheitsreparaturen zu ersetzen. Die Entschaedigung wird nach der bis zum Ende des Mietverhaeltnisses abgelaufenen Zeit berechnet."

Bezieht sich dieser Absatz auf die starren Fristen des §12 A 1 und ist daher ungueltig? Wenn er gueltig ist, wie hoch ist dann mein Anteil an den eventuellen Renovierungskosten? Welcher Zeitraum ist anzusetzen, wenn die Wohnung weniger als normal abgewohnt wurde?

Frageteil 2:
Bei Einzug war der Bodenbelag in den 3 Raeumen ein sehr alter unansehnlicher Teppich (Anmerkung im Uebergabeprotokoll: "Die Teppichboeden im Wohnzimmer, Zimmer 1 und Zimmer 2 sind alt und verbraucht."). Da der VM auf keinen Fall einen neuen Bodenbelag auf seine Kosten legen wollte, habe ich mich entschlossen, dies zu tun. Nach Absprache mit dem Vermieter (der mir auch die ausfuehrende Firma empfohlen hat), habe ich das Entsorgen des alten Teppichs sowie das Verlegen von Klick-Laminatboden in allen 3 Raeumen in Auftrag gegeben.

Gesamtkosten: 2200 Euro.

Auf meine Nachfrage nach einer Beteiligung des VM hat dieser sich bereiterklaert, 600 Euro von den 2200 Euro zu uebernehmen. Allerdings war die Bedingung, dass dafuer die Handwerkerrechnung auf seinen Namen ausgestellt wird. Ich habe eingewilligt und ihm den Rechnungsbetrag auf sein Konto mit der Laminat-Rechnungsnummer im Betreff ueberwiesen, um ueberhaupt eine Beteiligung zu bekommen. Er hat dann den Handwerker komplett bezahlt.

Da ich nun schon nach 1,5 Jahren ausziehe, stellt sich die Frage: Wem gehoert das Laminat? Mir, der 2/3 davon bezahlt hat, oder dem VM? Ist die anteilige Kostenuebernahme des VM eine Einwilligung zur Uebernahme nach Mietende, und wenn ja, welche Ansprueche habe ich dann jetzt beim Auszug an den VM? Der VM geht davon aus, dass das Laminat ihm gehoert, und in der Wohnung verbleibt. Er hat die Wohnung auch schon weitervermietet und hatte in der Anzeige entsprechend mit dem Laminatboden "geworben", ohne dies mit mir abzuklaeren.

§12 B 4 besagt: „Will der Mieter eine Einrichtung, mit der er den Mietraum versehen hat, bei Beendigung des Mietverhaeltnisses wegnehmen, hat er sie zunaechst dem VM zur Uebernahme anzubieten. Wenn der VM die Einrichtung uebernehmen will, hat er dem Mieter die Herstellungskosten zum Zeitwert zu erstatten. Macht der VM von diesem Recht keinen Gebrauch, so ist der Mieter zur Wiederherstellung des frueheren Zustandes verpflichtet."

Ich habe dem VM das Laminat angeboten, und angeboten den Preis mit den Renovierungskosten (sofern die o.g. Klauseln gueltig sind) gegenzurechnen, was er strikt ablehnt. Er moechte das Geld fuer die Renovierungsbeteiligung haben. Aus seinen Handlungen schliesse ich, dass er das Laminat behalten moechte (Zahlungsbeteiligung/ Weitervermietung inklusive Laminatboden). Allerdings ist es fuer ihn klar, dass das Laminat bereits ihm gehoert, was ich bezweifle. Wie ist hier die Rechtslage?

Frageteil 3:
Ich habe fuer 2007 noch keine Nebenkostenabrechnung bekommen. Bis wann muss der VM diese erstellen, und kann er bis zur Erstellung einen Teil der Kaution einbehalten (100 Euro)? Da ich erst vor kurzem eingezogen war, gibt es noch keine Erfahrungswerte, ob ich nachzahlen muesste, oder ob ich eine Rueckerstattung zu erwarten habe. Wie soll ich mich verhalten, wenn er einen Teil der Kaution einbehalten moechte?

Vielen Dank im voraus fuer Ihre Hilfe!

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben.

Frage 1:
Ihre Ansicht ist korrekt, § 12 A 1 ist wirksam, denn er gibt keinen "starren Fristenplan" vor.
Dagegen ist § 12 B 1 unwirksam.
Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 05.03.2008 Az.: VIII ZR 95/07 )hat wie folgt entschieden:

Enthält ein Mietvertrag eine Formularklausel, durch die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung einer „zeitanteiligen Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle“ verpflichtet wird, ist diese Klausel nicht hinreichend klar und verständlich und benachteiligt den Mieter somit unangemessen. Eine solche Vereinbarung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB .

Desweiteren fehlt bei der Klausel ein klarer Hinweis darauf, dass überhaupt eine Renovierungsbedüftigkeit nach § 12 A 1 gegeben sein muß, denn es soll vermieden werden durch die Abgeltung den Fristenplan wieder einzuführen.
Sie sind nicht verpflichtet Zahlungen für Renovierungskosten zu leisten.


Frageteil 2: Der Boden steht noch in Ihrem Eigentum. Das ergibt sich aus § 539 BGB , denn der Mieter ist berechtigt von ihm eingebrachte Einrichtungen wegzunehmen. Das Lminat kann entfernt werden, es ist noch nicht Bestandteil des Gebäudes geworden.
Nach dem eindeutigen Wortlaut der Klausel § 12 B 4 muß der Vermieter sich entscheiden, was er letztlich durch sein Verhalten konkludent schon getan hat. Der Vermieter schudlet Ihnen die Herstellungskosten zum Zeitwert, wobei ich zur Höhe nichts sagen kann, dies muß ein Experte bestimmen.

Frageteil 3:
Der Vermieter darf die Kaution auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus einbehalten, zumindest teilweise (BGH AZ: VIII ZR 71/05 ). Dies gilt auch hier, denn es könnte sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergeben. Abhängig von der Höhe der Nebenkosten, sollten aber ca. 200 € in jedem Fall ausreichen. Der Vermieter muß grundsätzlich 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Wenn bei Ihnen das Kalenderjahr das Abrechnungsjahr ist, dann muß der Vermieter bis zum 31.12.2008 abrechnen, ansonsten kann er keine Nachzahlung mehr verlangen.

Ich hoffe, ich konnten Ihnen eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht und Familienrecht



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