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Renovierungpflicht bei Auszug des Mieters

28.04.2008 19:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Rechtsanwalt,
sehr geehrte Rechtsanwältin,

Seit dem 01.05.2007 habe ich eine ca. 90m² Wohnung vermietet. Das Mitverhältnis endet durch ordentliche Kündigung des Mieters zum 30.04.2008. Die Wohnungsübergabe hat bereits stattgefunden.
Allgemein macht die Wohnung einen sehr schmutzigen Eindruck. Weder Fenster, Türen, Fußböden wurden gereinigt, Spinnweben wohin das Auge blickt und auf die sanitären Einrichtungen möchte ich hier auch nicht näher eingehen. Aber das ist wohl noch das kleinere Übel.
Die Tapete wurde sehr unordentlich angebracht, Stöße an den Wänden und Decken sind sehr deutlich sichtbar (in einem Raum z.B. 20 Wandstöße und 4 Deckenstöße), teilweise kann man hole Stellen erkennen bzw. an manchen Stellen hat sich die Tapete bereits gelöst. Darüber hinaus sind auch deutlich Abnutzungsspuren erkennbar und Stellen, an denen die Tapete beschädigt wurde. Ein großer Teil der Dübel wurde nicht entfernt, Dübellöcher wurden nicht nicht verschlossen und überstrichen.
Der Farbanstrich ist in der Wohnung unterschiedlich. Er reicht von einem grellen gelb-grün Farbton, einem kräftigen Orange-Farbton bis hin zu einem Vanille-Farbton im oberen Bereich und einem kräftigen Terrakotta-Farbton im unteren Bereich der Wände, einschließlich des Farbrahmens um die Türenzargen. Insgesamt gilt aber, dass die Anstriche nicht deckend und gleichmäßig aufgetragen wurden und die Kanten (z.B. zwischen Decken- und Wandfarben, zwischen dem Vanille- Terrakotta-Farbton) nicht geradlinig sind.
Darüber hinaus gibt es auch Stellen an dem das Laminat Kratzspuren davon getragen hat. Der Mieter steht auf dem Standpunkt, dass er an dem Zustand der Wohnung nichts mehr ändern wird, da er die Wohnung so übernommen hat. Was auch stimmt, bis auf den Reinigungszustand. Lesen Sie dazu aber meine Erläuterungen.

Als Vermieter bin ich Ersttäter.
Im Februar 2007 habe ich einen Kredit in Höhe von 15.000 EUR aufgenommen, die finanziellen Mittel sind nachweislich in die Wohnungsrenovierung dieser Mietwohnung geflossen. Das heißt, die gesamte Elektrik wurde erneuert, zwei kleine Bäder wurden zu einem großen Bad mit Fußbodenheizung umgebaut und neu gefliest. Alle Türen wurden erneuert. In den übrigen Räumen wurde Laminatfußboden verlegt. Und so ganz nebenbei – ich schwöre – die Wohnung war blitz blank von oben bis unten, von hinten bis vorn!

Da der Mieter in der Landwirtschaft/Ackerbau beschäftigt ist, hatte er aus diesem Grund ein gesteigertes Interesse, sehr schnell in die Wohnung noch vor den Sommermonaten einzuziehen. Aus diesem Grund bot er an, bei den Sanierungsarbeiten zu helfen, damit es schneller voran geht. Das ist dann auch tatsächlich auch so passiert. Zum überwiegenden Teil hat er als Handlanger mit geholfen. Die Tapeten wurden jedoch ausschließlich durch ihn angebracht und die Farbe hat er sich selber ausgesucht und selbst gestrichen. Die Materialkosten habe ich übernommen, sie sind in dem o.g. Kreditrahmen enthalten.

Um Formulierungsfehler zu vermeiden, habe ich einen vorgefertigten Standardmietvertrag verwendet, den man in allen größeren Schreibwarenläden kaufen kann.

Die schlechte Verarbeitungsweise der Tapeten und die sehr persönlichen Farbanstriche sind mir natürlich schon vor dem Einzug aufgefallen, allerdings habe ich mich davon leiten lassen, dass jeder Mieter seine Wohnung nach seinen individuellen Vorlieben gestalten kann und dass beim Auszug andere Maßstäbe gelten. Zudem habe ich auch nicht damit gerechnet, dass der Mieter nach knapp 12 Monaten auszieht.

Ein Übergabeprotokoll zum Auszug existiert, es wurde allerdings nur von „meinen“ zwei Zeugen und mir unterschrieben. Zu Beginn der Übergabe erklärte die Freundin des Mieters, dass der Mieter das Protokoll nicht unterschreiben wird. Nur wenige Minuten danach hat dann wiederum die Freundin des Mieters erklärt, dass die Wohnungsübergabe für den Mieter beendet ist. Mieter, Freundin und Zeug des Mieters gingen. Die restlichen 5 Räume wurden dann durch „meine“ Zeugen und mich begutachtet, einschließlich Ablesung der Zähler.

Fazit:
Nach meiner Einschätzung ist die Wohnung in diesem Zustand, ohne pingelig zu sein, nicht vermietbar. Aus meiner Sicht müsste sie vorher renoviert werden, d.h. alte Tapete runter, neue drauf und streichen. Neben der Tilgung des Kredits, z.Zt. ja ohne Mieteinnahmen, ist diese Investition für mich ein gewaltiger Kraftakt. Von daher würde ich gern Wissen, ist der Mieter tatsächlich im Recht, oder müsste er sich bei der Renovierung beteiligen bzw. in welchem Zustand darf er die Wohnung übergeben?
Ich würde mich sehr freuen, wenn sich meiner Frage jemand annimmt. Die Ungewissheit belastet mich schon enorm.

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

Ob der Mieter renovieren muss oder nicht, hängt in allererster Linie vom Mietvertrag ab. Dort ist geregelt, wie, wann und was der Mieter während der Mietzeit und am Ende der Mietzeit renovieren muss.

Leider haben Sie die entsprechenden Klauseln des Mietvertrags nicht zitiert, sodass ich Ihnen demzufolge nicht sagen kann, ob eine Renovierung durch den Mieter erfolgen muss oder nicht. Im übrigen ist es keinesfalls eine Garantie für wirksame Klauseln, wenn man sich einen Mietvertrag im Schreibwarenhandel kauft. In den letzten Jahren hat es eine ganze Reihe von höchstrichterlichen Entscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen gegeben, die auch viele Standardverträge für unwirksam erklärt haben.

Sie können gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion die entsprechenden Klauseln wörtlich (!) zitieren, dann kann ich dazu auch gerne etwas sagen.

Ungeachtet dessen ist aber folgendes zu sagen: Der Mieter muss ungeachtet der Renovierungsklauseln Schäden ersetzen, die er an der Mietsache angerichtet hat. Zu den Schäden gehören auch grelle Farbanstriche. Wenn also der Mieter die Wände in grellen Farben gestrichen hat, dann muss er die Wände mit einer dezenten Farbe neu streichen, und zwar unabhängig davon, was im Mietvertrag zu den Renovierungen geregelt ist. Hinsichtlich der grellen Farben können Sie also schonmal in jedem Fall den Mieter in die Pflicht nehmen.

Im übrigen muss die Wohnung auch jedenfalls "besenrein" verlassen werden. Das bedeutet, die Böden haben gestaubsaugt bzw. gekehrt zu sein, die Spinnweben sind natürlich zu entfernen und die Sanitäranlagen sind entsprechend feucht zu wischen.

Dübellöcher sind hingegen keine Beschädigung der Mietsache, jedenfalls dann nicht, wenn die Anzahl überschaubar und nicht übermäßig ist.


Zusammenfassend kann man sagen:

Beschädigungen hat der Mieter in jedem Fall zu ersetzen. Darunter fallen grelle Farbanstriche, auch Beschädigungen am Laminat, übermäßige Dübellöcher und eben sonstige Beschädigungen.

Was die normalen Abnutzungen betrifft, muss der Mieter nur dann renovieren, wenn das mietvertraglich vereinbart wurde. Ob dies wirksam vereinbart wurde, kann erst gesagt werden, wenn der genaue Wortlaut der entsprechenden Mietvertragsklauseln bekannt ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Gerne können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Darüber hinaus bin ich auch gerne bereit, Ihre rechtlichen Interessen gegenüber dem Mieter zu vertreten bzw. durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt

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