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Renovierung/Schönheitsreperaturen in neuem Mietvertrag


| 26.06.2006 12:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Paragraph 3
7.Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

8. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
+ in Küchen, Bädern, Duschen und Toiletten alle 3 Jahre
+ in Wohnräumen, Fluren, Dielen alle 4 Jahre
+ in anderen Räumen alle 6 Jahre

Sonstige Vereinbarungen:

Malerarbeiten gehen zu Lasten des einziehenden Mieters. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind auf Verlangen des Vermieters sämtliche Tapeten von den Wänden zu entfernen.



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige demnächst ein Haus zu mieten und habe bezüglich der Renovierung und Schönheitsreperaturen einige Fragen.
Die dieses Thema betreffenden Absätze im Mietvertrag habe ich vorangestellt.
1. Ist der Absatz mit den festen Fristen wirksam in Hinblick auf das BGH-Urteil von 2004?
2. Ich habe mit der Vermieterin vereinbart, daß wir zu Beginn des Mietverhältnis das renovieren, jedoch bei Auszug nicht mehr. Können Sie mir hierfür eine juristische Formulierung vorschlagen, die ich unter sonstige Vereinbarungen ergänzen kann?
3. Muß ich eventuell trotz der Abmachung, nicht bei Auszug zu renovieren, bei meinem Auszug (nach 4 oder 5 Jahren) noch Schönheitsreperaturen durchführen?
4. Unter Sonstige Vereinbarungen steht, daß ich auf Verlangen des Vermieters sämtliche Tapeten entfernen muß. Gilt dies auch, wenn ich diese von meinem Vormieter übernommen habe, also nicht selber angebracht?

Vielen Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen wie folgt beantworten:

1. Fristen
§ 3 Ziff. 8 ist meines Erachtens nicht wirksam. Auch wenn dieser Absatz mit "grundsätzlich" beginnt, was in der Juristensprache ja Ausnahmen zulässt, würde ich die Regelung als starren Fristenplan einstufen, der in dieser Form unwirksam ist. Es geht aus der Regelung nicht deutlich hervor, dass die Fristen nur Richtwerte sind, nach denen regelmäßig eine Renovierung notwendig ist. Im übrigen erscheinen mir die Fristen für die Renovierung in Wohnräumen, Fluren, Dielen und anderen Räumen zu kurz. Üblich sind hier Regelfristen von 5 Jahren für alle Haupträume und 7 Jahre für alle Nebenräume.

2. Formulierungsvorschlag
"Der Mieter verpflichtet sich zur Renovierung beim Einzug. Gleichzeitig verzichtet der Vermieter auf eine Renovierung durch den Mieter bei dessen Auszug. Das Mietobjekt ist beim Auszug besenrein zu übergeben."

3. Schönheitsreparaturen bei Auszug
Grundsätzlich sind Sie zu Schönheitsreparaturen dann verpflichtet, wenn diese notwendig sind. Das wir im Normalfall nach Ablauf der Regelfristen von 3/5/7 Jahren angenommen. Wenn also bei Ihrem Auszug die Notwendigkeit für Schönheitsreparaturen besteht, dann müssen Sie diese in der Regel auch durchführen, wenn Sie nicht zur Endrenovierung verpflichtet sind. Gleichwohl gibt es auch eine Ansicht, die schon die Verbindung von Anfangsrenovierungspflicht und Schönheitsreparaturen für unzulässig hält.

4. Entfernung Tapeten
Wenn Sie die Vereinbarung bzgl. der Entfernung der alten Tapeten so beibehalten, dann sind Sie auch dazu verpflichtet, die Tapeten komplett zu entfernen, auch wenn diese von Ihrem Vormieter stammen. Allerdings entfällt dann natürlich die Pflicht zu Schönheitsreparaturen bezüglich der Wände bei Ihrem Auszug.

5. Weiterer Hinweis
In § 3 Abs. 7 heißt es "... Schönheitsreparaturen ... fachgerecht vornehmen zu lassen." Diese Formulierung ist bedenklich. Dies klingt so, als ob die Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden müssen. Eine solche formularmäßige Vereinbarung ist in der Regel unwirksam. Im Regelfall hat der Vermieter lediglich einen Anspruch auf eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten, egal ob durch einen Fachbetrieb oder den Mieter selbst. Entscheidend ist nur die fachgerechte Ausführung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung eine erste rechtliche Orientierung geben. Diese Hinweise können aber unter Umständen eine anwaltliche Beurteilung des Mietvertrages in seiner Gesamtheit nicht ersetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2006 | 15:54

Vielen Dank für die hilfreichen Antworten.
Ich habe zwei Fragen:
"3. Schönheitsreparaturen bei AuszugGrundsätzlich sind Sie zu Schönheitsreparaturen dann verpflichtet, wenn diese notwendig sind. Das wir im Normalfall nach Ablauf der Regelfristen von 3/5/7 Jahren angenommen. Wenn also bei Ihrem Auszug die Notwendigkeit für Schönheitsreparaturen besteht, dann müssen Sie diese in der Regel auch durchführen, wenn Sie nicht zur Endrenovierung verpflichtet sind. Gleichwohl gibt es auch eine Ansicht, die schon die Verbindung von Anfangsrenovierungspflicht und Schönheitsreparaturen für unzulässig hält"

1.Heißt das, daß es noch kein Gerichturteil in Bezug Anfangsrenovierungspflicht und Schönheitsreperaturen gibt und daß ich diesen Punkt bei Auszug neu "verhandeln" müßte?

2. Soll ich die Passage mit den Tapeten ganz streichen lassen?

"Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen."

3. Soll ich diese Passage ("fachgerecht vornehmen") ändern und in was?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2006 | 17:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfragen möchte ich wie folgt beantworten:

1. Grundsätzlich ist eine formularmäßige Kombination aus Anfangsrenovierungspflicht und Verpflichtung zu späteren Schönheitsreparaturen unwirksam. In Ihrem Fall wird die Pflicht zur Anfangsrenovierung aber individualvertraglich geregelt und nur die Pflicht bzgl. folgender Schönheitsreparaturen ist formularmäßig vorgegeben. Hinsichtlich der Wirksamkeit solcher Kombinationen gibt es leider kaum Rechtsprechung. Allerdings geht aus einem Beschluss des BGH vom 2.12.1992 (Az. VIII ARZ 5/92) hervor, dass auch eine solche Kombination unwirksam sein soll. Demnach wären Sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn Sie bereits zur Anfangsrenovierung verpflichtet sind.

2. In konsequenter Fortführung der unter 1. dargelegten Auffassung wäre dann auch die Verpflichtung zur Entfernung der alten Tapeten unwirksam.

3. Die Passage sollten Sie so ändern, dass auch eine fachgerechte Ausführung durch Sie selbst möglich ist (z.B. "Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen ... regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.")

Allgemeiner Hinweis:
Bezüglich der Schönheitsreparaturen sollten Sie nochmals das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Nach der o.g. Auffassung wäre die Klausel zu den Schönheitsreparaturen in Verbindung mit Ihrer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung ja unwirksam. Allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass das im Streitfall zuständige Gericht dies anders beurteilt. Um diesem Risiko aus dem Wege zu gehen, sollten Sie eine für beide Seiten akzeptable, einverständliche Lösung suchen.
In jedem Fall sollten Sie aber daraufhinwirken, dass die "Tapetenregelung" entfällt, denn diese benachteiligt Sie definitiv.

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