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Renovierung von Sondereigentum im Mehrfamilienhaus


| 10.11.2017 04:10 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Sehr geehrte Rechtsanwälte,
Ich wohne in meiner Eigentumswohnung, in einem 19 Parteien Haus in München. 12 der 19 Eigentümer haben im Objekt eine (Duplex) Garage - als Sondereigentum. Das Haus ist ca. 50 Jahre alt, die Garagen sind nach heutigem Standard sehr klein, das Garagentor hat eine Breite von 240cm. Somit ist ein Einfahren nur sehr schwierig möglich. Nun wollen die meisten Garagen-Eigentümer die Garagen erneuern, wobei die Kosten pro Garage mit 8 TEUR zu Buche schlagen.
Erfordert ein Beschluss der Renovierungsmassnahme der Zustimmung aller Eigentümer oder kann ein Eigentümer das Vorhaben blockieren? Kann man dem "Blockierer" gegenüber Schadensersatzforderungen stellen?
Mit freundlichen Grüßen
Peter Notheis
10.11.2017 | 07:17

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich gehe davon aus, dass in ihrer Teilungserklärung keine besonderen, von den gesetzlichen Vorschriften abweichenden Zustimmungserfordernisse vereinbart wurden. Bitte prüfen sie dies als erstes. Nach der gesetzlichen Lage gilt folgendes:

Grundsätzlich bedarf eine bauliche Veränderung eines Beschlusses. Dieser richtet sich nach § 22 WEG, denn eine Maßnahme nach § 23 Abs. 5 Nr. 6 WEG liegt nicht vor.

Eine Renovierungs- oder Instandhaltungsmassnahme oder Instandsetzungsmaßnahme liegt nämlich nicht mehr vor, da nicht nur der Ist-Zustand erhalten und gepflegt werden soll, sondern eine auf Dauer angelegte Umgestaltung des Sondereigentums stattfinden soll. Aber es liegt eine Modernisierung vor, da die Garagen an den Stand der Technik angepasst werden sollen, was deren Gebrauchswert erhöht und für eine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit sorgt. Da diese auch das Erscheinungsbild des Komplexes ändert, ist hier zunächst ein 3/4 Mehrheitsbeschluss der stimmberechtigten WEGler zur Baumaßnahme notwendig, § 22 Abs. 2 WEG.

Sollte hingegen eine Anpassung an den stand der Technik nicht erfolgen und weder der Gebrauchswert noch die Wohnverhältnisse bachhaltig verbessert werden, so wird von allen WEG-Mitgliedern, in deren Recht eingegriffen wird, ein einstimmiger Beschluss verlangt§ 22 Abs. 1 WEG ( (BGH, Urteil v. 24.01.2014, Az:. V ZR 48/13)

Hier können sie also über die Bauplanung bereits steuern ob eine 3/4-Mehrheit oder Einstimmigkeit des Beschlusses erforderlich sind.

Stimmberechtigt beim Beschluss ist jedes WEG-Mitglied,dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Hier kommt es nun darauf an:
Die Garageneigentümer sind von der Modernisierung natürlich alle betroffen, denn es geht um ihr Sondereigentum und sie müssten sich an den Kosten beteiligen. Die Einheitlichkeit des Garagenbildes kann verloren gehen, wenn sich die ein WEGler nicht leisten kann, daher brauchen sie zunächst die Zustimmung eines 3/4 aller Garagensondereigentümer, denn der Umbau der Garagen greift in deren Sondereigentum ein.

Inwieweit auch der andere Teil der Gemeinschaft ohne Garage zu einem 3/4 zustimmen muss, hängt davon ab, inwieweit sie von baulichen Veränderungen betroffen sind und durch diese beeinträchtigt sind. Wollen sie eine Blumenrabatte im Sondereigentum, oder den Zugangsweg zum Gemeinschaftseigentum verkleinern, so wird auch die Zustimmung dieser WEGler gebraucht.

Hingegen wird die Zustimmung einzelner nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht beeinträchtigt werden. Wenn also an der Größe des Garagenkomplexes nichts verändert wird sondern nur an der Einfahrt, also dem Tor selbst, so wird man hier eine Zustimmungserfodernis der nicht an den Garagen als Sondereigentümer beteiligten WEGler verneinen können.

Fazit:
Man kann also durch geschickte Bauplanung schon sehr weit beeinflussen, ob eine Einzelperson den Beschluss kippen kann. Bei einer Baumaßnahme, die keine Modernisierung darstellt, aber die Anlage nachhaltig (auch optisch) verändert, wird die Zustimmung aller erforderlich, in deren Rechte eingegriffen wird. Liegt hingegen eine Modernisierung vor, so ist nur eine 3/4 Mehrheit aller Stimmberechtigten notwendig.

Grundsätzlich kann eine notwendige Sanierung Schadenersatzansprüche im WEG-Recht auslösen. Hierzu zählt jedoch nicht jede Baumaßnahme, sondern nur die zwingend erforderliche Beseitigung von Mängeln, die die Bewohnbarkeit und Nutzung des WEG-Eigentums stören und aufheben. Hier kann von WEG-lern die eine Beschlussfassung durch Enthaltung vereitelt oder gar gegen einen Beschluss stimmten, ein Schadenersatzanspruch bestehen ( BGH, Urteil v. 17.10.14, Az. V ZR 9/14). Voraussetzung ist jedoch zunächst stets dass ein bezifferbarer Schaden entstanden ist, und dieser bei Durchführung oder früherer Durchführung nicht eingetreten wäre.
Dies sehe ich im Fall von Garagen, solange diese nutzbar sind, als kritisch. Es durfte hier an der dringend erforderlichen Notwendigkeit fehlen, zu dem liegt kein Mangel vor. Aber hier muss man wirklich alle Umstände des Einzelfalls näher beleuchten, denn wenn die Garagen unnutzbar werden, und das Auto z.B: kostenpflichtig woanders untergestellt werden muss, so kann ein Schadenersatzanspruch durchaus gegeben sein, wenn die Garagen nach dem heutigen Technikstand nicht mehr nutzbar sind. Allerdings gehe ich zunächst davon aus, dass hier lediglich auf Zustimmung zur Modernisierung geklagt werden kann, eine Schadenersatzpflicht dürfte an der dringenden Notwendigkeit der Maßnahme scheitern.

Fazit:
Bei der Beschlussfassung sehe ich die Möglichkeit den eventuell Stimmberechtigten auf seine Zustimmung zu verklagen, mit der Begründung, dass der Garagenkomplex sonst kaum nutzbar ist und eine Anpassung an die Regeln der Technik notwendig ist um einen dauerhaften Mangel der Garagen zu vermeiden.
Eine Schadenersatzpflicht bei Gegenstimme sehe ich jedoch nicht, da keine dringend notwendige Mangelsbeseitigung, die die Nutzbarkeit gefährdet, vorliegt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 10.11.2017 | 09:16


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