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Renovierung von Gewerbeflächen - Teppich Erneuerung notwendig?

10.03.2014 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler


Zusammenfassung: Eine Endrenovierungsklausel ist im Gewerbemietrecht nicht unwirksam wenn eine Individualvereinbarung vorliegt. Das gilt auch wenn daneben die laufenden Schönheitsreparaturen per Formularklausel auf den Mieter übertragen wurden.

Wir haben am 01.04.2005 eine Gewerbefläche (ca. 216 qm) angemietet, deren Mietvertrag wir zum 01.04.2014 gekündigt haben.

Gemäß Mietvertrag müssten wir bei Beendigung des Mietverhältnisses den Teppich erneuern, da die Einheit länger als 6 Jahre von uns genutzt wurde. Der Vermieter besteht auf eine Erneuerung bzw. stattdessen auf eine Aufwandserstattung (ca. 9.000 €). Das erscheint uns unverhältnismäßig, da sich der Teppich aktuell in einem sehr guten Zustand befindet. Eine fachgerechte Reinigung würde diesen wie neu aussehen lassen. Zudem war der Teppich bei unserem Einzug bereits mehrere Jahre alt. Falls wir den Teppich nun tatsächlich erneuern müssten. Was bedeutet „erneuern"? Könnte man einen sehr preiswerten Teppich nehmen?

Unser Mietvertrag beinhaltet folgende Klauseln, wobei sich unsere Frage auf Ziffer 8.5 bezieht:

8. Haftung des Mieters

8.2 Die laufende Instandhaltung und Instandsetzung innerhalb der ausschließlich vom Mieter genutzten Räume hat der Mieter auf seine Kosten vorzunehmen. Er ist insbesondere verpflichtet, Elektro- und EDV-Installationen, Schlösser, Wasserhähne, Sanitärzu- und -ableitungen sowie sanitäre Einrichtungen, Bodenbeläge etc. in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Defekte Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen hat der Mieter auf seine Kosten zu erneuern. Äußere Rollläden sind ausgenommen.

8.4 Der Mieter führt auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen innerhalb der von ihm ausschließlich genutzten Räume, insbesondere das Anstreichen der Wände und Decken, das Reinigen/Erneuern der Bodenbeläge, des Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen in angemessenen Zeiträumen aus.

8.5 Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die von ihm gemieteten Räume auf seine Kosten fachgerecht zu renovieren und instand zu setzen. Für den Umfang gilt Ziffer 8.4 mit der Maßgabe, daß auch die Bodenbeläge zu erneuern sind, sofern ein Mieter mindestens 6 Jahre die Einheit benutzt hat.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Rechtsprechung des BGH geht davon aus, dass auch bei Gewerbemietraumverträgen eine Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen mir einer Endrenovierungsklausel per AGB wegen des Summierungseffektes unwirksam ist (BGH NJW 2006, 2116). Bei einer Individualvereinbarung gilt das aber nicht, hier ist eine starre Pflicht zur Endrenovierung zulässig (BGH, Urteil vom 18. März 2009,- XII ZR 200/06 -).

Es kommt also für die Frage, ob Sie überhaupt Schönheitsreparaturen vornehmen müssen darauf an, ob Sie auf die Klausel 8.4 und 8.5 irgendeinen Einfluss bei Abschluss des Vertrages hatten, ob man also diese Regelungen im Einzelnen verhandelt hat oder nicht. Wenn der Vermieter Ihnen den Vertrag einfach zur Unterschrift vorgelegt hat, ohne dass Sie über die Bestimmungen verhandelt haben, liegt eine AGB Klausel vor.

Wenn eine AGB Klausel vorliegt, spricht viel für eine Unwirksamkeit und der Vermieter könnte weder Erneuerung noch Aufwandsentschädigung fordern.

Selbst wenn die Klausel wirksam wäre, sind Sie nicht ohne weiteres verpflichtet einen neuen Teppich zu verlegen oder zu zahlen. Man muss Ziffer 8.5. zusammen mit 8.4. lesen. Hier ist von Reinigen/Erneuern die Rede, wobei auf einen angemessenen Zeitraum abgestellt wird. Nach der Rechtsprechung gilt das Schönheitsreparaturen nur geschuldet sind, soweit sie erforderlich sind. Wenn der Teppich objektiv in gutem Zustand ist, müssen Sie nicht die Kosten einer Neuverlegung zahlen. Es würde dann reichen den Teppich professionell reinigen zu lassen. Sie müssten zwar bei Wirksamkeit der Klausel renovieren, dass bedeutet aber nicht immer den Austausch, sondern nur das was angemessen und nötig ist.
Wenn ein Austausch vorgenommen wird, dann wäre ein vergleichbarer Teppich mittlerer Art und Güte zu wählen. Es käme dann darauf an, was für ein Teppich bisher verlegt war.

Im Ergebnis sehe ich keine Pflicht der Forderung des Vermieters nachzukommen. Entscheidend ist aber zunächst die grundsätzliche Frage, ob überhaupt eine Pflicht zur Renovierung besteht oder nicht. Das kann man anhand der Angaben nicht abschließend beantworten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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