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Renovierung / urprünglicher Zustand bei Auszug/?

07.07.2008 15:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


SACHVERHALT:

Ich ziehe demnächst aus meiner Mietwohnung aus. Nach Bestätigung des Erhalts der Kündigung hat die Wohnungsgesellschaft verlangt, dass bei Wohnungsübergabe der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt sein muss.

Dies bedeutet im Einzelnen lt. telefonischer Auskunft der Wohnungsgesellschaft: Tapeten entfernen, Wände glätten sowie Entfernen von Laminatböden in drei Räumen (Schlafzimmer, Wohnzimmer, Arbeits-/Kinderzimmer).


FRAGEN:

- Ist der Anspruch der Wohnungsgesellschaft berechtigt? Muss ich der Aufforderung der Wohnungsgesellschaft Folge leisen? Insbesondere geht es mir dabei um die Glättung der Wände (Spachtelputz, s.u. HIntergrund)

- Ist der Passus im Mietvertrag (s.u.) nach aktueller Rechtsprechung überhaupt noch gültig oder ist er evtl. sogar nichtig, so dass ich keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen muss?


HINTERGRUND:

- Seit dem Jahr 1998 bewohne ich meine aktuelle Mietwohnung, seit dem Jahr 2000 läuft auch der Mietvertrag auf meinen Namen.

- Es gab weder zum Einzug im Jahr 1998, noch zum Mieterwechsel im Jahr 2000 ein Übergabeprotokoll.

- Es wurde keine Kaution hinterlegt.

- Seit Einzug in die Mietwohnung hat die Wohnungsgesellschaft zweimal gewechselt.

- Die Wohnung wurde 1998 unrenoviert übernommen. Damals befanden sich auf den Wänden 4-5 Lagen Tapeten sowie bloßer Estrich auf den Fußböden.

- Da nach Entfernung der Tapeten der Putz auf den Wänden stark beeinträchtigt war, mussten die Wände von mir neu verputzt werden. Als Entschädigung erhielt ich von der ursprünglichen Wohnungsgesellschaft 500 DM Entschädigung. Wohnzimmer, Schlafzimmer und Diele wurden damals mit Spachtelputz versehen (unregelmäßige Oberfläche).

- Mit mündlichem Einverständnis der ursprünglichen Wohnungsgesellschaft wurde Laminatboden verlegt (Buche Schiffsboden im Wohnzimmer, grau-grüner Schiffsboden im Schlazimmer, blauer Schiffsboden im Arbeits-/Kinderzimmer). Über die Auswahl der Laminatböden (Farbe) hatte die damalige Vermieterin keine Kenntnis. Die neue Wohnungsgesellschaft hat insbesondere die Farbauswahl in Schlafzimmer und Arbeits-/Kinderzimmer beanstandet und verlangt daher Entfernung der Böden in allen drei Räumen.


Nachfolgend der Auszug der entsprechenden Paragraphen aus dem
MIETVERTRAG

§4

Die Schönheitsreparaturen gehen zu Lasten des Mieters und sind von diesem ausführen zu lassen. Die Pflichten über die Ausführung im einzelnen sind aus Anlage 2 zu diesem Mietvertrag ersichtlich


Erläuterung zu §4 des Mietvertrages (Anlage)

Der Mieter wird Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen lassen. Entsprechende Arbeiten müssen während der Wohnzeit in bestimmten Zeitabständen ausgeführt werden.

Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen oder Tapezieren der Wand- und Deckenflächen, den Innenanstrich der Holzfenster, das Streichen der Einbaumöbel, Türen, Versorgungsleitungen, Heizkörper, Holzfußböden, Holzfußleisten sowie Pflege der Fußböden, Abziehen und Versigeln von Parkettfußboden.

Diese Arbeiten hat der Mieter nach geltender Rechtsprechung fachgerecht während der Dauer des Mietverhältnisses jeweils spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume, in jedem Fall aber beim Auszug bzw. Beendigung des Mietverhältnisses ausführen zu lassen:

Küche / Bad / WC: alle zwei Jahre

Wohnzimmer / Kinderzimmer / Diele: alle fünf Jahre

Schlafzimmer: alle sieben Jahre

Holzwerk: alle sieben Jahre

Parkett: alle sieben Jahre

Kommt der Mieter der vorstehenden Verpflichtung nicht nach, so ist die Vermieterin nach schriftlicher fruchtloser Aufforderung berechtigt, solche Reparaturen auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

soweit der von Ihnen wiedergegebene Auszug des Mietvertrages zur rechtlichen Beurteilung ausreicht und es sich um vorformulierte Bestimmungen handelt, die für eine Vielzahl von Fällen verwendet werden, sind Sie nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weder während der Mietzeit noch zu Beendigung des Mietverhältnisses.

Denn eine Klausel, wonach der Mieter gemäß einem Fristenplan renovieren muss, ohne dass ihm die Möglichkeit gegeben wird, diese Arbeiten auch zu einem späteren Zeitpunkt vorzunehmen, wenn es der Grad der Abnützung noch nicht erfordert, ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004 - Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03</a> = <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=WuM%202004,%20463" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">WuM 2004, 463</a>). Zulässig wäre es z.B., wenn vereinbart wäre, dass die Renovierung „in der Regel“ nach Ablauf der Fristen erfolgen muss, hier heißt es aber im Gegenteil „spätestens“, so dass von einer Unwirksamkeit der Bestimmung ausgegangen werden kann.
Auch eine Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten ist in dieser Konstellation unwirksam, da sie sich an einer unwirksamen Bestimmung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen anlehnt (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - Az. VIII ZR 178/05 = WuM 2006, 248 ).

Auch besteht keine Verpflichtung zur Entfernung der Tapete und damit auch der Folgearbeiten, also insbesondere die Glättung der Wände. Selbst wenn eine entsprechende (vorformulierte) Vereinbarung vorläge, so wäre diese ebenfalls unwirksam, weil sie dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf zusätzlich zu ebenfalls vereinbarten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen einen erheblichen Arbeitsaufwand aufbürdet (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - Az. VIII ZR 109/05 = WuM 2006, 310 ).

Den Laminatboden werden Sie dagegen herausnehmen müssen. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung zu § 546 BGB (früher § 556 BGB ). Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, muss er entfernen, und zwar auch wenn der Einbau ursprünglich vom Vermieter gebilligt wurde (BGH NJW 1981, 2564 ). Bei Zurücklassen von Einrichtungen liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietsache vor, weil sie dann nur unvollständig geräumt ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Rechtsfragen weiterhelfen. Bei Unklarheiten können Sie gerne von der Rückfragemöglichkeit Gebrauch machen.

Die oben zitierten Vorschriften finden Sie unter dem nachfolgend benannten Link:

http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 08.07.2008 | 12:44

Sehr geehrter Herr Geyer,

vielen Dank für Ihre Einschätzung. Ich habe jedoch noch eine Nachfrage bzgl. der Wände, da hier glaube ich ein Missverständnis vorliegt.

So befinden sich lediglich in Küche und Arbeits-/Kinderzimmer tapezierte Wände. Im Wohnzimmer, Schlafzimmer sowie in der Diele wurden gar keine Tapeten angebracht. Vielmehr wurde in diesen Räumen ein unregelmäßiger Spachtelputz aufgetragen und dann gestrichen. Daher geht es hier nicht um Folgearbeiten, die durch die Entfernung der Tapeten zustande kämen. Müssen die Wände in diesem Fall immer noch nicht geglättet werden? Insbesondere, weil in diesem Zustand der Wände keine neue Tapete angebracht werden kann.

Dazu hier ein Auszug einer Einschätzung eines anderen Rechtsanwaltes, der bei frag-einen-anwalt.de ebenfalls eine Anfrage beantwortet hat.

„Sofern die Wände vom Mieter so gestaltet worden sind, dass eine Nutzung mittels Tapete nicht mehr möglich ist, besteht m.E. ein Anspruch des Vermieters auf (Wieder)herstellung eines solchen Zustandes, da hier eine bauliche Veränderung (wie zB. auch das Anbringen von Paneelen oder Jalousien oder Verkleidungen) vorgenommen worden ist.“

Ich möchte an dieser Stelle jedoch nochmals auf das fehlende Übergabeprotokoll hinweisen: Meines Erachtens kann der Vermieter nicht nachweisen, dass ich die Wohnung nicht so übernommen habe.

Darüber hinaus würde ich gerne noch wissen, wie es mit in Wandfarbe gestrichenen Heizungsrohren aussieht? Müssen diese wieder weiß lackiert werden? Was gibt es außerdem für Richtlinien bei farbig gestrichenen Wänden? Müssen diese, insbesondere wenn es sich um ungewöhnliche Farben handelt (in diesem Fall z.B. eine türkis gestrichene Diele), wieder weiß gestrichen werden?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.07.2008 | 20:27

Sehr geehrter Ratsuchender,

bezüglich der Wände habe ich Sie in der Tat zum Teil missverstanden. Insofern ist dem Kollegen zuzustimmen, dass Sie grundsätzlich verpflichtet sind eine bauliche Veränderung zurückzubauen. Das heißt aber nur, dass Sie für die Wiederherstellung eines Zustands sorgen müssen, wie er vor Ihrem Einzug geherrscht hat. Ihrer Schilderung ist indessen nicht zu entnehmen, dass vor Ihrem Einzug eine Nutzung der Wände mittels Tapeten überhaupt möglich war. Denn ab einer gewissen Anzahl von Tapetenschichten ist dies nicht mehr möglich, jedenfalls nicht ohne Entfernung der alten Tapeten und ohne den hier möglicherweise von vornherein fehlerhaften Putz erneuern zu müssen. Sofern der Vermieter nichts Gegenteiliges beweisen kann, halte ich die Voraussetzungen für eine Verpflichtung zur Glättung der Wände für bestreitbar.

Sie sind zwar nach der hier vertretenen Rechtsauffassung mietvertraglich nicht verpflichtet, die Heizungsrohre zu lackieren. Jedoch kann das Streichen mit Wandfarbe Sie dazu verpflichten, die hierfür nicht geeignete Wandfarbe wieder zu entfernen, wenn insoweit ein Schaden geltend gemacht wird.

Ebenso kann ein von Ihnen zu ersetzender Schaden vorliegen, wenn die Wände in einer ungewöhnlichen oder auffälligen Farbe gestrichen sind. Hier entscheiden die Gerichte nicht immer einheitlich, so dass eine genaue Prognose schwer zu treffen ist. Wenn es sich nur um einen dezenten Türkiston handelt, werden Sie vermutlich nichts zu befürchten haben, anders bei einem stark gesättigten Farbton.

Bitte beachten Sie, dass im Rahmen einer Erstberatung nicht immer eine absolut verbindliche rechtliche Einschätzung möglich ist, insbesondere soweit unbekannte Details des Einzelfalles nicht berücksichtigt werden können.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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