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Renovierung nur durch Fachbetrieb - unzulässige Klausel?


| 09.11.2005 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und herren,

Ich habe meinen Mietvertrag, den ich im November 2000 geschlossen habe, fristgerecht zum 31.12.2005 gekündigt.
Der Mietvertrag ist ein vorformuliertes Formular und wurde bei Abschluss nicht verhandelt.
Der Mietvertrag beinhaltet sowohl Regelungen für die grundsätzliche Instandsetzung / Instandhaltung der Räume sowie eine spezielle Regelung bei Beendigung der der Mietzeit.

So wird unter 9.2 (Instandhaltung und Instandsetung der Mieträume) ausgeführt:
"Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, sowie Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizunggs-und Kochgeräte, Boiler u. dgl. in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. Die Teppichböden sind einmal pro Jahr und beim Auszug von einem Fachinstitut reinigen zu lassen."

Unter 11.2 (Beendigung der Mietzeit) wird ausgeführt:
"Desweiteren verpflichtet sich der Mieter, noch während der Mietzeit sämtliche Decken, Wände, Türen, Heizkörper u. Fenster von innen fachgerecht, das ist durch einen Fachbetrieb, streichen zu lassen.
Kommt der Mieter diesen Verpflichtungen nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, diese Arbeiten auf Rechnung des Mieters vornehmen zu lassen oder mit der Kaution zu verrechnen.
Sollte der Mieter seine Instandhaltungspflicht gem. Ziffer 9.2 im Zeitraum eines Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses erfüllt haben, so ist die Wohnung bei Auszug dennoch vollständig zu renovieren, die anfallenden Kosten trägt der Mieter jedoch nur zur Hälfte.
Der Nachweis der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen kann nur durch Vorlage entsprechender Quittungen eines Fachbetriebes durchgeführt werden."

Nun zu meiner Frage:

Bin ich verpflichtet die Wohnung bei Auszug zu renovieren oder werde ich von der Verpflichtung durch den Zwang zum Fachbetrieb oder einer anderen Klausel entbunden?
Hinweis: Meine Wohnung beinhaltet keinen Teppich; Schönheitsreparaturen habe ich in den 5 Jahren Mietzeit bislang keine vorgenommen.
09.11.2005 | 20:15

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

1.
Die Klausel 9.2. ist grds. in Ordnung, sodass laufende Schönheitsreparaturen geschuldet sind. Teppich wird natürlich nicht zu reinigen sein, wenn keine vorhanden ist.?

2.
Die Klausel 11.2, wonach die Renovierungen stets von einem Fachunternehmen durchzuführen sind, ist unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 538 Rn. 86) vorliegt. Dies setzt natürlich voraus, dass diese Klausel (wie meist üblich) im Rahmen einer formularvertraglichen Vereinbarung verabredet wurde (Musterbestimmung, für eine Vielzahl von Verträgen, maschinell gedruckt, nicht individuell ausgehandelt). Weiterhin ist diese Klausel zudem deswegen unwirksam, weil eine unbedingte Renovierungsverpflichtung ein Jahr nach Durchführung von Schönheitsreparaturen wiederum eine unangemessene Benachteiligung darstellt (auch bei nur hälftiger Kostentragungsverpflichtung), vgl. dazu BGH, VIII ZR 317/97, BGH, VIII ZR 308/02).

3.
Letztlich werden Sie nicht umhin kommen, die turnusgemäßen Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Aber Sie sind wie gesagt nicht verpflichtet, ein Fachunternehmen einzuschalten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Sollten noch Verständnisprobleme bestehen, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 10.11.2005 | 08:21

Sehr geehrter Herr Hellmann,

vielen Dank für die rasche Antwort. Um absolut sicherzugehen, möchte ich noch einmal kurz nachfragen, da ich davon ausgegangen bin, dass die Unzulässigkeit der Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen komplett von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entbinden würde.

Muss ich die Schönheitsreparaturen in der Wohnung trotz Unzulässigkeit der Klausel ausführen oder ausführen lassen?

Vielen Dank für ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Markus Schiffers

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.11.2005 | 14:01

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe mir Ihren Fall nochmals gründlich durch den Kopf gehen lassen. Ich denke, Sie haben Recht! Die Unwirksamkeit der maßgeblichen Klausel schlägt auch auf die erste (an und für sich wirksame Klausel) durch. Da in beiden Klauseln dieselben Begrifflichkeiten benutzt werden, bzw. die zweite Klausel eben unwirksame Anforderungen an Arbeiten stellt, die typischer Weise Schönheitsreparaturen sind würde ich (um auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion zu wahren) tatsächlich von einer Unwirksamkeit BEIDER Klauseln ausgehen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen weiter. Sollten Sie deswegen Schwierigkeiten bekommen, werde ich gerne die weitere Vertretung gegenüber dem Vermieter übernehmen.

Hochachtungsvoll

Rechtsanwalt Hellmann

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