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Renovierung nach fristloser Kündigung


17.09.2006 15:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
ich bin mit meiner Familie zum 01.05.2006 umgezogen. Aufgrund massiven Baulärms, der vom Vermieter nicht vorher angekündigt wurde, sehen wir uns mit Kind im Säuglingsalter gezwungen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
Vor unserem Einzug hat der Vermieter die drei Zimmer neu mit Glattstrichputz verputzen und streichen lassen. Anschließend haben wir noch einmal Rauhfaser darüber geklebt, weil uns dies nicht gefiel, jedoch bereits fertig war. Daraufhin hat uns der Vermieter eine Renovierungsverpflichtung unterschreiben lassen (s.u).
Da wir der Meinung sind, dies fachgerecht getan zu haben, und es uns aufgrund der Umzugskosten momentan nicht leisten können, würden wir die Wohnung gern so übergeben, wie sie jetzt beschaffen ist, fürchten aber, daß unser Vermieter das so nicht akzeptieren wird.
Wir sind uns nicht ganz sicher, ob die Renovierungfristen im Mietvertag als starre Fristen anzusehen sind, trotzdem sind wir der Meinung, daß die Renovierungsverpflichtung, aufgrund des Summierungseffekts (vgl. z.B. Urteil vom 06. April 2005 (XII ZR 308/02) als nichtig angesehen werden kann. Weiterhin werden im Mietvertrag anteilige Kosten für die Schönheitsreparatur bei vorzeitigem Auszug erwähnt und wir würden gern wissen, inwiefern diese gültig gemacht werden können.

Kurz gesagt: Sind wir *überhaupt* zur Renovierung verpflichtet, wenn ja in welchem Umfang, oder kann der Vermieter verlangen, daß wir den Zustand wieder herstellen, den er hat herstellen lassen?

Anlagen:
_________________________________________

Mietvertrag:
------------

[..]

3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen _im_allgemeinen_ innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC ...... alle 3 Jahre
b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore, und alle sonstigen Räume ..... alle 5 Jahre
c) Nebenräume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche ..... alle 7 Jahre.

[..]

5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3a mindestens 3 Jahre, die Räume zu Ziff. 3b mindestens 5 Jahre, die Räume oder Einrichtung zu Ziff. 3c mindestens 7 Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei der Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. Kommt er dieser Verpflichtung trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bis zum Auszugstag nicht nach, so hat er dem Vermieter die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Er haftet daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht, insbesondere für einen etwaigen Mietausfall.

6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muß er seiner Verpflichtung durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.

Räume gemäß --- Ziff. 3a --- Ziff. 3b --- Ziff. 3c
nach einer Nutzungsdauer von mehr als 6 Monaten
* --- 17% --- 10% --- 7,14%

[..]

Renovierungsverpflichtung:
--------------------------

Hiermit bestätigen wir die Übernahme [..] in folgendem Zustand:
Alle Räume in neuem fachgerechten Glattstrichputz mit Anstrich in Weiss-Seidenmatt Dispersionsfarbe. Alle Fußböden in neuem, hochwertigen Laminat [..].
Der Vermieter genehmigt das Anbringen von Raufasertapete in den neu renovierten Räumen unter der Bedingung, dass diese bei Auszug, unabhängig vom Auszugsdatum, mieterseits entfernt werden und der ursprüngliche Zustand fachgerecht wieder hergestellt wird.

_________________________________________
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.

Die im Mietvertrag für die Schönheitsreparaturen genannten Fristen dürften wirksam sein, da sie durch die Einschränkung („im allgemeinen“ statt z.B. „mindestens“) nicht starr ausgestaltet sind.

Zutreffend ist, dass nach der Rechtsprechung aufgrund des von Ihnen erwähnten „Summierungseffektes“ abgewälzte Renovierungsverpflichtungen teilweise als unwirksam angesehen werden können. Dies ist vornehmlich dann der Fall, wenn auf den Mieter die Schlussrenovierung ohne Rücksicht auf die mieterseits bereits während der laufenden Mietzeit durchgeführten Schönheitsreparaturen oder ohne Rücksicht auf die Fälligkeit derselben abgewälzt werden soll.

Dies dürfte bei Ihnen jedoch nicht der Fall sein, da die Renovierungsverpflichtung bei Auszug nach Ziffer 5 nicht losgelöst von den bereits vorgenommenen Schönheitsreparaturen gelten soll. Dort sind Zeiträume genannt, die mindestens erreicht sein müssen. Damit wird dem Mieter zudem eingeräumt, den Renovierungsbedarf im Einzelfall zu widerlegen.

Was die letztgenannte Klausel betrifft, so halte ich auch diese für (noch) wirksam. Dies mag für Sie eine besondere Härte darstellen, da sie noch nicht lange dort wohnen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es dem Vermieter freisteht, Ihnen das Anbringen der Raufasertapete zu erlauben.

Wenn er die Anbringung einer solchen nach gerade durch ihn erfolgter Anfangsrenovierung genehmigt, so wird er dies in der Regel auch an eine Bedingung knüpfen können (hier: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Auszug).

Eine unangemessene Benachteiligung sehe ich hier nicht, da der Mieter es in der Hand hat, durch das Belassen des ursprünglichen Zustandes diese unerwünschte Rechtsfolge zu umgehen. Sollte dies überdies alles auf Ihre Bedingungen passgenau zugeschnitten sein und eventuell gar handschriftlich eingefügt, so spricht zudem vieles dafür, dass diese Klausel als frei ausgehandelt gilt mit der Folge, dass eine Überprüfung dieser Klausel nach den §§ 305 ff. BGB ohnehin nicht erfolgen würde.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Einschätzung geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen die in diesem Forum angestrebte erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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