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'Renovierung nach dem Grad der Abnutzung gemäß Fristenplan'


08.02.2007 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexandros Kakridas



Guten Tag,
wir haben einen Sigel-Mietvertrag aus dem Jahr 2000, in dem die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter übertragen ist. Unter Punkt 8.3 heißt es "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter, ..., die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten für Küche/Bad alle 3 Jahre, für andere Räume alle 5 Jahre".
Uns würde interessieren, ob die Klausel wirksam ist, da der starre Fristenplan durch die Formulierung "nach dem Grad der Abnutzung" aufgeweicht ist, aber nicht, wie im BGH-Urteil empfohlen, durch die Formulierung "im allgemeinen".
Es gibt keine zusätzliche Klausel bezüglich einer Renovierung beim Auszug, aber die Verpflichtung, einen Kostenanteil für die nach dem Fristenplan noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen anteilig zu übernehmen.
Wir wohnen seit 6,5 Jahren in der Wohnung, vor zwei Jahren sind Schlafzimmer und Bad im Zuge einer Mängelbeseitigung auf Kosten des Bauträgers komplett neu gestrichen worden. Die Wände in der Wohnung sind in einem tadellosen Zustand ohne Bohrlöcher.
Müssen wir die Schönheitsreparaturen ausführen?
Vielen Dank für Ihre Antwort
iesolana
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:


Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind formularmäßige Schönheitsreparaturen nach § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie einen „starren Fristenplan“ für die Renovierungsarbeiten vorsehen und deshalb zu einer unangemessen Benachteiligung des Mieters führen.

Der Mieter ist deshalb nur noch dann zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Klausel berücksichtigt, dass zu dem vorgesehenen Renovierungszeitpunkt auch tatsächlich eine Renovierung erforderlich ist.

Bei der Frage, ob in der Klausel eine starre Frist vereinbart wurde, ist allerdings Vorsicht geboten. Enthält die Klausel lediglich eine Empfehlung zur Renovierung innerhalb dieser Firsten, kann sie durchaus wirksam sein.

In ihrem Fall ist eine Renovierung nach dem „Grad der Abnutzung“ erforderlich, was für die Zulässigkeit der Klausel spricht. Wenn sich allerdings die Wohnung nach Ihren Angaben in einem tadellosen Zustand befindet und einige Räume erst vor einiger Zeit renoviert wurden, dürften kaum Schönheitsreparaturen anfallen.
Sollte Ihr Vermieter dennoch auf eine (komplette) Renovierung bestehen, so könnte man annehmen, dass dieser von einem starren Fristenplan ausgeht. Halten Sie ihm in diesem Fall die obengenannte Rechtsprechung entgegen, welche ausführt, dass aufgrund der Unzulässigkeit der Klausel die ursprüngliche Verpflichtung des Vermieters zum Erhalt der Wohnung wieder auflebt.
Im Regelfall wird sich der Vermieter dann auf die Auslegung, welche für Ihn günstiger ist, einlassen.

Übrigens hat der Bundesgerichtshof nunmehr auch entschieden, dass die Erwägungen zu den Renovierungsklauseln auch auf die sogenannten Abgeltungsklauseln (Kostenbeteiligung bei Auszug) übertragbar sind.

Abgeltungsklauseln, welche auf einer „starren“ Berechnungsgrundlage basieren, benachteileigen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Alexandros Kakridas
- Rechtsanwalt –

Westerbachstraße 23 F
61476 Kronberg

Fon : 06173 – 70 29 06
Fax : 06173 – 70 28 94

www.recht-und-recht.de
kakridas@recht-und-recht.de
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