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Renovierung nach Kündigung


07.04.2005 16:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe seit 1. Februar 2002 ein Mietverhältnis für eine 2-Raumwohnung. Dieses habe ich fristgerecht zum 30. April 2005 gekündigt und habe am Montag eine Begehung der Wohnung (11.4.05)mit dem Vermieter vereinbart. Er verlangt eine vollständige Renovierung der Wohnung obwohl die Wohnung in einem abgewohnten Zustand übernommen wurde und nur Küche und Diele vom Vermieter tapeziert und gestrichen worden sind - Wohn- und Schlafraum haben wir renoviert. Das Dusch-WC wurde nicht renoviert.

Nun habe ich schon einiges über die Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug gelesen und möchte abschließende Sicherheit haben.

1) Unser Mietvertrag (Einheitsmietvertrag) enthält bzgl. der SR folgende Formulierung in §8 Abs.3:

Hat der Mieter die SR bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der SR gelten im allgemeinen: Wand-und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre...

Frage: Wie steht es mit der Wirksamkeit dieser Klausel und welche Schönheitsreparaturen müssen wir nach jetzt drei Jahren tatsächlich durchführen? Heißt SR automatisch komplette Renovierung?

2) in §22 wurde unter Zusatzvereinbarungen/Schriftform eine maschinenschriftliche Einfügung in das Formular gesetzt: Bei Räumung der Wohnung sind die Räume renoviert wie bezogen zurückzugeben.
Frage: Wozu verpflichtet mich dieser Paragraph? Muss ich nur die Räume renovieren die der Vermieter renoviert hat oder alles was er verlangt? Wer muss nachweisen, wie die Wohnung bei Übergabe ausgesehen hat? (Im Protokoll ist nichts zum Renovierungszustand angegeben und auch sonst wurde zum Renovierungszustand nichts gesondert geregelt oder individuell vereinbart - alles was ich habe ist ein Bestandsprotokoll und einen Einheitsmietvertrag)

Generelle Frage: Wie sollten wir uns im Übergabegespräch verhalten. Was wäre ein gutes Verhandlungsergebnis und welche durchsetzbaren Rechte habe ich.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst gilt Folgendes:

Mieter müssen übertriebenen Renovierungsauflagen nicht nachkommen. Der Bundesgerichtshof (BGH AZ: VIII ZR 335/02 vom 21. August 2003) schützt den Mieter vor überzogenen Forderungen von Vermietern beim Auszug. Der BGH hat für unzulässig erklärt, wenn einem Mieter durch mehrere Klauseln im Mietvertrag ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt und der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Gleichfalls hat der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 361/03 vom 30.07.2004) entschieden, dass Mieter Wohnungen nur dann renovieren müssen, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. Mietvertragsklauseln, die feste Termine für Schönheitsreparaturen festlegen, sind unwirksam.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)

In Ihrem Fall enthält der Mietvertrag eine doppelte Renovierungspflicht, nämlich in § 8 III mit starren Renovierungsfristen und in § 22 nach Auszug.

Dies ist unzulässig.

Dies führt dazu, dass die Klausel des § 8 des Mietvertrages insgesamt unwirksam ist, da diese sog. starre Fristen zur Renovierung vorsieht. (vgl. BGH Urteil vom 23. Juni 2004).

der Vermieter hat so die Renovierungskosten zu targen.

2)

Grundsätzlich ist der Mieter zur Renovierung von Mieträumen nur dann verpflichtet, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält. Sieht der Mietvertrag eine Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen vor und außerdem eine Endrenovierung, dann kann die Regelung unangemessen sein. Das Ergebnis kann einmal sein, dass nur ein Teil der Regelung unzulässig ist. Das Ergebnis kann aber auch sein, dass die gesamte Regelung unwirksam ist. In diesem Fall muss der Mieter weder die laufenden Schönheitsreparaturen noch eine Endrenovierung vornehmen.(vgl. Urteil des BGH vom 14. Mai 2003)

So liegt es wohl in Ihrem Fall. Sie sollten diese Rechtsauffassung dem Vernmieter mitteilen und diesen darauf aufmerksam machen, dass Sie immerhin jahrelang Miete gezahlz haben und der Vermieter nach dem BGB zur Renovierung alleinig verpflichtet ist. Die Abwälzung dieser Verpflichtung per Mietvertrag auf Sie als Mieter, ist in Ihrem Fall unzulässig aufgrund höchstrichterlicher Urteile des Bundesgerichtshofes.


Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2005 | 19:02

Sehr geehrter Herr Kah,

ich danke Ihnen für Ihre ausführliche Antwort und habe lediglich zwei kleine Nachfragen:

1) Weist die Formulierung "im allgemeinen" bzgl. der Fristen für Schönheitsreparaturen nicht auf den flexiblen Charakter hin? Ich möchte an dieser Stelle nur absolute Klarheit haben, da ich solche Meinungen schon gelesen habe. Allerdings eher auf die Formulierung "in der Regel" bezogen.

2) Ist die "Renovierung nach Auszug" - Klausel des §22 schon aufgrund des unzulässigen Formular-Charakters nichtig oder ergibt sich die Unwirksamkeit aus der überzogenen Renovierungspflicht? Welche korrekte Form müsste eine wirksame und rechtmäßige Renovierungsverpflichtung haben? (nur ganz kurz zum Verständnis)

Ich bedanke mich nochmals und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2005 | 12:44

Die Klauseln sind in Ihrem Fall unwirksam, da ein unzulässiger Summierungseffekt vorliegt.
Beide Vertragsklauseln könnten einzeln wirksam sein. Getrennte Klauseln müssen als zusammengehörig gelten, weil sie sich mit der Renovierungspflicht befaßen. Eine an sich mögliche Endrenovierungsverpflichtung zusätzlich zu der turnusmäßigen Renovierungsverpflichtung stellt eine unangemessene Benachteiligung dar (Summierungseffekt). Der Vermieter kann sich nicht auf die Unwirksamkeit von nur einer der beiden Klauseln berufen und muss die Kosten für eine Renovierung selber tragen.

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