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Renovierung nach Auszug / Schönheitsreparaturen


10.05.2005 08:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Rechtskundige,

nach einer Mietdauer von 1 Jahr und 5 Monaten bin ich aus meiner
38 m² großen 1-Raum-Wohnung ausgezogen. Schönheitsreparaturen konnte ich nicht mehr durchführen, da die Wohnung bis zu meinem Auszug voll eingerichtet war. Bei Einzug war die Wohnung in keinem fachgerecht renovierten Zustand, dies kann ich mit etlichen Fotos belegen.
Mein Ex-Vermieter hat mich nun aufgefordert sämtliche Decken, Wände, Türen und Fenster zu streichen oder streichen zu lassen. Als Begründung gab er an, daß durch offenbar starkes Rauchen alles sehr vergilbt ist. Da ich meinen Wohnort gewechselt habe und die Arbeiten nicht mehr selbst ausführen kann, habe ich meine Kaution in Höhe von 399,- Euro als Kostenausgleich angeboten.
Stattdessen flatterte mir jetzt ein Kostenangebot einer Malerfachfirma ins Haus, welches eine Komplettrenovierung inklusive neuer Tapete beinhaltet. Die Gesamtsumme beläuft sich auf 4284,02 Euro und würde die Kaltmiete von fast 3 Jahren ausmachen! Abgesehen davon, daß es in diesem Angebot etliche Ungereimtheiten bzgl. der zu renovierenden Fläche gibt... muß ich zahlen???
Mein Mietvertrag beinhaltet folgendes zu den Schönheitsreparaturen (kompletter Wortlaut):

§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%; länger als 3 Jahre 60%; länger als 4 Jahre 80%; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit.

§ 14 Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

Ohne § steht als letztes zu lesen: Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in einem sach- und fachgerechten renovierten Zustand an den Vermieter zu übergeben.


Unabhängig von meinem Ex-Vermieter habe ich ebenfalls Kostenangebote zwecks Malerarbeiten eingeholt. Das günstigste würde mich pauschal 850 Euro kosten und steht in keinem Verhältnis zu den geforderten 4284,02 Euro.
Was kann ich tun bzw. muß ich zahlen, damit dieser Fall endlich zu den Akten gelegt werden kann? Über eine Antwort wäre ich sehr dankbar, vielen Dank im Voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,


die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist - wegen starrer Fristen - unwirksam.

Allerdings bezieht sich die BGH-Rechtsprechung nur auf formularmäßige Klauseln und nicht auf Individualvereinbarungen.

Und eine solche werden Sie mit dem Passus, dass die Wohnung nach Beendigung in einem sach- und fachgerechten renovierten Zustand zurückgegeben werden muss, getroffen haben.

Da diese Klausel mE. wirksam ist, werden Sie renovieren müssen und sich an den notwendigen Kosten zu 40% beteiligen müssen.

Sofern Sie einen Kostenvoranschlag über 850 EUR haben, ist dieser zu Grunde zu legen, so dass 340,00 EUR dann zu zahlen wären.


Noch etwas anderes sollten Sie beachten: Der Vermieter muss seine Forderung innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietwohnung gerichtlich geltend machen, sonst kann Verjährung eintreten (leider sind die Daten nicht genannt worden); auch das sollten Sie überprüfen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2005 | 09:23

Vielen Dank für die schnelle Antwort! :-)

Ich habe vom 06.11.2003 bis 30.03.2005 in dieser Wohnung gewohnt, das waren keine 2 Jahre. Da müßte ich doch nur mit 20% der Kosten beteiligt werden, oder? (Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%...)
Kann ich meinem Ex-Vermieter jetzt mitteilen, daß ich die Renovierung von der mir ausgewählten Malerfirma durchführen lasse und muß er das akzeptieren? Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2005 | 09:34

20 % ist richtig.

Der Vermieter muss Ihnen Gelegenheit gegeben haben, die Renovierung selbst durchzuführen. Hat er das nicht gemacht, entfällt Ihre Verpflichtung. Dabei kommt es auf den genauen Wortlaut an, da Sie ja schon ev. eine ernsthafte Verweigerung durch Anbieten der Kaution gemacht haben könnten. Da aber zu Ihren Gunsten hieran strenge Anforderungen gestellt werden müssen (BGH WM 82, 296) sollten Sie den Vermieter anschreiben und ihn nun auffordern, "Ihre" Malerfirma in die Wohnung zu lassen (wenn Sie nicht den anteiligen Kostenersatz leisten wollen). Weigert sich der Vermieter, haben Sie Glück.

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