Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Renovierung nach 1 1/2 Jahren Mietzeit?


| 26.10.2007 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Wir sind am 1.Mai 2006 in eine gerade erst frisch sanierte Altbau-Wohnung eingezogen. Dabei wurde grundlegend die gesamte Wohnung saniert, d.h. Wände neu tapeziert und gestrichen, Türen aufbereitet und gestrichen, neue Fenster etc. . Wir haben diese Wohnung nun nach einigem Streit mit dem Vermieter (u.A. Schimmel, der zur Mietminderung führte) zum Ende November 2007 fristgerecht gekündigt.

Nun sollen wir trotz der erst vor 1 1/2 Jahren ausgeführten vollständigen Renovierung der Wohnung, sämtliche Wände/Decken, Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper erneut streichen. Man verweist uns dahingehend auf den Mietvertrag, der folgende Klauseln enthält:


§9 Übergabe des Mietobjektes, Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen

[...]

2. Während der Dauer des Mietverhältnisses nimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vor. Im Allgemeinen sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:
- in Küche, Bade- und Duschräumen - alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre
- in sonstigen (Neben)räumen - alle 7 Jahre

Die Fristen werden berechnet ab Beginn des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen danach von dem Mieter durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper, sofern und soweit deren Zustand nach Ablauf der vorstehend genannten Fristen eine Renovierung erfordert. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.


§19 Schönheitsreparaturen bei Vertragsende

1. Der Mieter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß §9 Ziffer 2 des Mietvertrages fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses im einzelnen oder sämtlichen Mieträumen die Schönheitsreparaturen nach §9 Ziffer 2 noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfür entstehenden Renovierungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages zeitanteilig gemäß nachfolgender Regelungen zu tragen:
Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von dem Fristenplan nach §9 Ziffer 2 dieses Vertrages:

a) für Küchen, Bad und Duschräume:
länger als 1 Jahr zurück = ein Drittel lt. Kosten des Voranschlages
[...]
b) für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
länger als 1 Jahr zurück = ein Fünftel der Kosten des Voranschlages
[...]

Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit aufzuführen.

2. Kommt der Mieter trotz Nachfristsetzung einer bei Vertragsende bestehenden Renovierungsverpflichtung nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, diese Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, einen evtl. Mietausfall und alle sonstigen Verzugsschäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.



Bitte geben Sie mir eine Auskunft, ob die Renovierung von uns komplett erneut durchzuführen, obwohl diese nicht nötig ist (Wohnung ist in einem einwandfreien Zustand).

Vielen Dank.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe im Folgenden davon aus, dass es sich um Regelungen in einem vorgedruckten Formularmietvertrag handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, teilen Sie mir bitte Genaueres über die Nachfragefunktion mit.

Wenn es sich vorliegend um solche Regelungen aus einem Formularmietvertrag handelt, werden Sie werden keine Schönheitsreparaturen durchführen und diese auch nicht quotenmäßig finanziell abgelten müssen.

Die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen in § 9 Nr. 2 des Mietvertrages ist zwar wirksam, da es sich wegen der Formulierung "im Allgemeinen" nicht um einen starren Fristenplan handelt. Da Sie beim Auszug aber nur etwa anderthalb Jahre in der Mietwohnung gewohnt haben, sind noch keine Schönheitsreparaturen fällig.

Die quotenmäßig Abgeltungsklausel in § 19 Nr. 1 des Mietvertrages ist dagegen ungültig, da bei dieser Klausel der tatsächliche Renovierungsbedarf nicht berücksichtigt wird. Laut Urteil des BGH vom 18.10.2006, Az. VIII ZR 52/06, sind solche Formularklauseln unwirksam, die den Mieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, ohne dass das tatsächliche Erscheinungsbild der Wohnung und der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote).

Nicht unter den Begriff "Schönheitsreparaturen" fällt jedoch die Beseitigung von Schäden an der Mietsache durch nicht vertragsgemäße Benutzung. Sollten Sie Wände in ungewöhnlichen oder grellen Farben dekoriert haben, so gilt dies nach der Rechtsprechung als Beschädigung der Mietsache und muss daher unabhängig von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder beseitigt werden.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2007 | 15:57

Vielen Dank für die Antwort, es handelt sich in der Tat um eine standardisierten Vertrag des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins. Ich habe dennoch noch Rückfragen. Ich zitiere Sie:

"Die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen in § 9 Nr. 2 des Mietvertrages ist zwar wirksam, da es sich wegen der Formulierung "im Allgemeinen" nicht um einen starren Fristenplan handelt. Da Sie beim Auszug aber nur etwa anderthalb Jahre in der Mietwohnung gewohnt haben, sind noch keine Schönheitsreparaturen fällig."


Auf welches Urteil / Paragraphen stützt sich Ihre Annahme der nicht fälligen Schönheitsreparatur?


"Sollten Sie WÀnde in ungewöhnlichen oder grellen Farben dekoriert haben, so gilt dies nach der Rechtsprechung als BeschÀdigung der Mietsache und muss daher unabhÀngig von der Verpflichtung zur DurchfÌhrung von Schönheitsreparaturen wieder beseitigt werden."

Der Vermieter besteht auf ein "Weißen" der Wände. 2 kleine Wände haben wir in einem blassen Gelbton und in einem Oliv gestrichen. Müssen Sie die Wände hier wieder Weiß gestrichen werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2007 | 16:31

Sehr geehrte Fragesteller,

dass noch keine Schönheitsreparaturen fällig sind, ergibt sich direkt aus den Regelungen aus Ihrem Mietvertrag. Wenn die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen erst nach drei bzw. fünf bzw. sieben Jahren durchgeführt werden müssen, Sie erst etwa anderthalb Jahre in der Wohnung wohnen und die Wohnung, wie Sie sagen auch "einwandfrei" ist, sind noch keine Schönheitsreparaturen fällig.
In Betracht käme dann nur eine finanzielle Beteiligung entsprechend der Abgeltungsklausel, die lt. Mietvertrag auch durch eine Eigenrenovierung ersetzt werden kann. Eine solche Abgeltungsklausel ist lt. BGH jedoch nicht wirksam.

Die olivfarbene Wand müssten Sie weiß streichen. Die gelbfarbene Wand nicht, falls es sich wirklich um einen hellen und dezenten Farbton handelt, mit dem die Wohnung problemlos weitervermietet werden kann.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Danke für die Antwort. Kompetent und gut. "