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Renovierung beim Auszug? - sind die Klauseln unwirksam?


31.01.2007 21:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Hilfe zum Thema Renovierung beim Auszug unter Rücksichtnahme folgender Umstände:

Einzug: 01.11.2002 (komplett renoviert übernommen)
Auszug: 31.01.2007

Heute sollte Wohnungsübergabe sein (habe außer Putzen und Bohrlöcher verschmieren nichts gemacht) und die Hausverwaltung hat die Wohnung nicht abgenommen, sondern hat mir mündlich mitgeteilt, dass sie folgende Dinge noch von mir erledigt haben möchten:
- Wohnzimmer streichen wegen gelber Wände (Raucherwohnung)
- Treppenhaus (innerhalb der Whg) streichen wegen Umzugsspuren
- eine Küchenwand streichen wegen Flecken
- Teppichreinigung wegen eines Wachsflecks (kann eigentlich nicht gereinigt werden, Teppich müsste ausgetauscht werden)

In meinem Mietvetrag (Herausgeber Landesverband Haus & Grund Westfalen e.V.) sind folgende Klauseln zu Schönheitsreparaturen hinterlegt:
§21
1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Dazu gehören insbesondere neben dem Entsorgen der Abfälle das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper mit Heizrohren und sonstiger Versorgungsleistungen und sämtliche andere Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Wandschränken, Einbaumöbeln und ähnlichen Gegenständen.
2. Alle Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, nach Zweck und der Art der Mieträume regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.
3. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen) der Fall:
- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre;
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre;
- in allen anderen Räumen alle sieben Jahre.
4. Die vorstehende Fristen beginnen frühestens mit Einzug des Mieters zu laufen; sie beginnen für die einzelnen Räume nach fachgerechter Erledigung der Arbeiten jeweils wieder neu.
8. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend obiger Nr. 2 nicht fällig, weil die Renovierungsfristen angelaufen, aber nicht abgelaufen sind, so gilt folgendes:
Der Mieter zahlt an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß obiger Nr.3.
Das gilt nicht, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt oder sich der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
9. Die Höhe des Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines ortsansässigen Fachbetriebs des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt.

§29 einzelne Vereinbarungen (Individualabreden)
(handschriftlich)
Die Wohnung muss bei einem Auszug in einem renovierten Zustand, Decken + Wände weiß gestrichen und Teppichböden chemisch gereinigt zurückgegeben werden.
(dieser Absatz ist in keiner persönlichen Absprache erfolgt, sondern wurde automatisch von der Hausverwaltung aufgesetzt)

Meine konkreten Fragen sind:
- sind die Klauseln unwirksam durch die neue Gesetzgebung?
- muss ich die genannten Wände streichen?
- muss ich den Teppichboden erneuern oder wann fällt sowas unter Abnutzung?
- bei Bedarf könnte ich abklären, ob meine Nachbarin die gleiche Individualabrede in ihrem Vertrag hat. Würde sich hierdurch etwas ändern?

Vielen Dank vorab für eine Antwort!

MfG
Sehr geehrte Ratsuchende,


wie Ihnen möglicherweise bekannt ist, hat der Bundesgerichtshof solche Klauseln in vorformulierten Mietverträgen für unwirksam erklärt, nach denen Schönheitsreparaturen vom Mieter nach einem starren Fristenplan vorzunehmen sind, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Grad der Abnützung der Wohnräume.

Eine solche unangemessen benachteiligende Klausel liegt hier nicht vor, da die Bindung an starre Fristen durch die Wendung „im allgemeinen“ aufgehoben wird. Gleiches gilt hier auch für die anteilige Verpflichtung zur Kostentragung für den Fall, dass die Fristen noch nicht abgelaufen sind.

Problematisch ist aber aus Vermietersicht die Verpflichtung zur Endrenovierung im Zusammenhang mit der Verpflichtung zur turnusmäßigen Renovierung. Soweit es sich bei beiden Klauseln um vorformulierte Klauseln handelt, die für eine Vielzahl von Fällen verwendet wird, besteht sowieso überhaupt keine Renovierungspflicht.
Denn die Kombination aus beiden Pflichten führt wiederum dazu, dass der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung renovieren muss, was diesen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 25.06.2003 - Az. VIII ZR 335/02).

Aber auch wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist, und somit beide Klauseln für sich genommen unbedenklich sind, führt dies aufgrund des sogenannten Summierungseffektes zur Unwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung, denn „bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB (frü-
her: § 9 AGBG) ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individual-
teile zu würdigen“ (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - Az. VIII ZR 163/05).

Dementsprechend sind Sie vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung aller Details nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Unter dieser Voraussetzung verliert auch die Kostenregelung ihre Grundlage (BGH, Urteil vom 05.04.2006 - Az. VIII ZR 178/05).


Anders verhält es sich mit der Verpflichtung, solche Schäden, die über eine gewöhnliche Abnützung hinaus gehen, zu ersetzen.

Eine gewöhnliche Abnützung liegt vor, soweit sie bei der zu erwartenden Nutzung unvermeidlich ist. Schäden, die bei Anwendung der nötigen Sorgfalt hätten abgewendet werden können, sind dagegen zu beseitigen, bzw. zu ersetzen.
In Bezug auf den Teppichboden sowie die Umzugsspuren dürfte Sie daher um eine „Nachbesserung“ nicht umhin kommen.


Ich hoffe, meine Ausführungen haben Ihnen die Rechtslage verdeutlichen können.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, ebenso, falls es in dieser Angelegenheit noch zu Problemen mit der Hausverwaltung kommt.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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