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Renovierung beim Auszug bei erheblichen Baumängeln


13.09.2007 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt liegt vor:

Mein Vater ist am 30. Juli 2007 gestorben. Er wohnte bis dahin in einer Mietswohnung mit meiner Mutter zusammen. Der Mietvertrag lief auf beide Namen und ist von 1986.

Da meine Mutter aus psychischen Gründen nicht alleine in der Wohnung verbleiben konnte ist Sie 2 Wochen später zu meiner Schwester gezogen.

Die Vermieterin besteht nun auf die Renovierung der Wohnung. Ich weiss, dass das nicht Rechtens ist, da im Mietvertrag auch Klauseln zu den Schönheitsreperaturen drin sind (2 Jahre, 5 Jahre, fest im Formular gedruckt) Sie sagt, wenn wir nicht renovieren, können wir auch nicht vor der 3-monatigen Kündigungsfrist aus der Wohnung raus. Damit hat Sie uns in der Hand. Die Wohnung müsste auch dringend renoviert werden, da meine Eltern starke Raucher waren.

Wir wollten nun eigentlich anfangen zu renovieren, haben aber festgestellt, dass die ganze Wohnung vom Zustand des Mauerwerkes in einem katastrophalen Zusatand ist. So ist z. B. im Schlafzimmer der Boden 1,5 cm eingebrochen. Das war vorher nicht ersichtlich, da ein Teppichboden/Bett darüber standen. Da es sich um eine Erdgeschosswohnung handelt, fiel der Schaden nicht auf. Ich bin der Meinung, dass diese Wohnung gar nicht mehr vermietet werden darf. Bilder kann ich Online zur Verfügung stellen.

Zusätzlich gibt es Risse in den Aussenwänden, die komplett von der Hausaussenwand bis innen zum Wohnraum gehen, die in der Länge fast 2m messen. Wir wissen nicht, was alles noch an Schäden auftritt während der Renovierung.

Die Vermieterin hat sich nie um Instandhaltung gekümmert. Ausserdem haben meine Eltern noch NIE eine Nebenkosten Jahresendabrechnung erhalten. Das läuft dort irgendwie alles sehr komisch.

Gekündigt wurde am 10. August. Ab wann gilt die 3-monatige Kündigungsfrist?

Ich würde nun gerne folgendes tun:
1. Nicht renovieren
2. Die Restmiete kürzen
3. Der Vermieterin dies alles schriftlich mitteilen

Was muss ich dafür tun und wäre das Rechtens?
Wenn ich die Miete kürzen darf, um wieviel Prozent?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen SAchverhalts wie folgt:

1)Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf der übernächsten Monats möglich, § 573 c BGB.In Ihrem Fall endet die Kündigungsfrist am 30.11.2007.

2)Nach Ihren Angaben kam die Vermieterin Ihrer Instandspflicht nicht nach. Inwieweit dies eine Mietminderung allerdings begründet, kann hier im Rahmen dieser Online- Anfrage nicht abschließend beantwortet werden. Entscheidend ist, inwieweit der Wohnwert beeinträchtigt ist. Ob der Wohnwert durch beispielsweise durch die Risse beeinträchtigt wird, ist mehr als fraglich. Grundsätzlich können Sie aber nicht sofort die Miete mindern. Sie sind verpflichtet, die Mängel der Vermieterin anzuzeigen und Ihr die Möglichkeit der Mängelbeseitigung zu geben. Erst wenn Sie die Mängelbeseitigung verweigert, kommt überhaupt eine Mietminderung dem Grundsatz nach in Betracht.

3) Unabhängig von der - nach Ihren Angaben - unwirksamen Schönheitsreperaturklausel weise Sie grundsätzlich darauf hin, dass bei starken Rauchen auch eine Schadensersatzpflicht aufgrund unsachgemäßem Gebrauch der Mietsache in Betracht kommt. Der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 124/05) verneinte zwar in dort entschiedenem Fall die Schadensersatzpflicht eines Rauchers,betonnte aber, dass etwas anderes bei "exzessivem" Rauchen gelten könne, wenn es erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge habe. Sofern die Wohnung allerdings aufgrund fehlender Instandhaltung überhaupt nicht "renovierungsfähig" ist, kann Ihnen auch dies nicht angelastet werden.

Ich empfehele Ihnen, der Vermieterin die Mängel schriftlich anzuzeigen und Sie zur Beseitigung aufzufordern. Kommt Sie dem nicht nach, können Sie die Miete mindern, sofern die Bewohnbarkeit eingeschränkt sein sollte. Ob dies der Fall ist kann - wie bereits ausgeführt - im Rahmen dieser Online- Anfrage nicht beantwortet werden. Weiterhin sollten Sie mit der Vermieterin über die Möglichkeit eines Nachmieters, der von Ihnen gestellt wird, verhandelt werden. Hier wird natürlich Voraussetzung sein, dass die Vermieterin vorab die Mängel beseitigt. Grundsätzlich ist die Vermieterin zwar nicht verpflichtet einen solchen Nachmieter zu akzeptieren ( es sei denn, dies ist ausdrücklich geregelt ), allerdings kann hier eine Ausnahme bestehen, sofern Ihre Mutter aufgrund von Krankheit nicht mehr in dieser Wohnung leben kann.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Günthner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.09.2007 | 14:53

Hallo,

vielen Dank erst einmal für die schnelle Beantwortung der Fragen. Ich wollte nur nochmal nachfragen, wer überhaupt ermitteln kann, ob die Wohnung Renovierungsfähig ist. Wir haben schon Kontakt mit dem Bauamt. Oder brauchen wir einen Gutachter? Welche Folgen kann eine Nicht-Renovierung meiner Mutter haben?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.09.2007 | 15:08

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Nachfrage.

Um die Renovierungsfähigkeit zu klären genügt zunächst ein Fachmann, der die Zustände der Wohnung einschätzen kann (z.B. Malerfachbetrieb ).Selbstverständlich kann dies auch jemand vom zuständigen Bauamt sein. Ein Gutachter wäre voraussichtlich erst in einem gerichtlichen Verfahren notwendig.

Folgen könnte die Nichtrenovierung für Ihre Mutter nur haben, sofern Sie auch zur Renovierung verpflichtet ist. Dies wäre nicht der Fall, wenn die von Ihnen oben genannte Klausel ( Schönheitsreperaturen ) unwirksam ist und keine von mir oben angedeutete Schadensersatzpflicht besteht.

Sollte allerdings eine Pflicht bestehen, so könnten Ihrer Mutter bei Auszug ohne Renovierung die Kosten für eine fachgerechte Renovierung auferlegt werden.

Sie könnten bereits selbst im Vorfeld durch die Einholung eines unverbindlichen Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes zum einen die Größenordnung der Kosten erfahren und zum anderen als Nebeneffekt eine erste fachmännische Meinung zu der Renovierungsfähigkeit hören.


Mit freundlichen Grüßen

Günthner
Rechtsanwalt




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