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Renovierung bei Auszug/Schönheitsreparaturen


| 30.06.2006 00:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben am 15. Dezember 2005 eine Wohnung gemietet. Im Mietvertrag steht, dass die Mieträume in unrenoviertem Zustand übergeben werden. Tatsächlich hätten wir einige Wände mit neuer Farbe versehen müssen. Entsprechend unserem Geschmack gestalteten wir Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer farblich. Auf Grund persönlicher Umstände waren wir gezwungen, das Mietverhältnis zum 30.09.2009 zu kündigen. Vom Vermieter direkt wurde uns eine Verkürzung der Kündigungsfrist zum 31.08.2006 zugestanden und von der zuständigen Hausverwaltung schriftlich bestätigt. Diese verlangt aber nun von uns, die Wohnräume mit weißen Wänden zu übergeben. Schönheitsreparaturen jedoch müssen in einer Zeitfolge von 3 - 7 Jahren erfolgen. Unter § 21 ist vermerkt, dass der Mieter die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in sauberem Zustand zu übergeben hat. Unter § 16 c) steht allerdings, dass der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben hat.

Was nun? Wir sehen nicht ein, nach einem halben Jahr die Wohnung zu streichen, obwohl wir dies bei Einzug eigentlich mussten. Lediglich die farblich gestalteten Wände (WZ hellgrün/hellblau, SZ orange, KZ blau/rosa) werden bemängelt.

Welche Rechtsgrundlagen/Urteile könnten wir zur Anwendung bringen? Was bedeutet AzVIIIZR 178/05? Macht dies die Renovierungsklausel ungültig/unwirksam?

Die Kaution wurde von uns bar bezahlt. Es wurde uns noch kein Nachweis erbracht über Anlegung oder Verzinsung dieses Geldes.
Lediglich der Erhalt wurde uns auf dem Übergabeprotokoll bestätigt.

Wie also können wir vorgehen? Und das am Besten, ohne unsere Kaution zu verlieren?
Sehr geehrter Ratsuchender,

nach dem von Ihnen in Bezug genommenen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.04.2006 (VIII ZR 178/05), ebenso Urteil vom 23.06.2004 (BGH VIII ZR 361/03), ist es nicht zulässig, dem Mieter in einem für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertrag zu verpflichten, Schönheitsreparaturen nach einem „starren Fristenplan“ auszuführen oder ausführen zu lassen.
Die hier vorliegende Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn Ihnen nicht die Möglichkeit eingeräumt wird, abweichend von der Fristenregelung nur nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung zu renovieren, z.B. durch Zusätze wie „in der Regel“, „im Allgemeinen“ oder durch andere Bestimmungen im Vertrag, die mir hier nicht bekannt sind.

Allerdings ist auch die Endrenovierungspflicht in § 16c Ihres Mietvertrages problematisch, da nach ständiger Rechtsprechung des BGH (NJW 1998, 3114; NJW 2003, 2234) „eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters“ unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ist.

In Formularmietverträgen über Wohnräume führt außerdem die hier vorliegende Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH NJW 2003, 2234).

Insgesamt halte ich daher vorbehaltlich einer eingehender Prüfung des gesamten Mietvertrages die Abwälzung der dem Vermieter obliegenden Renovierungspflicht auf Sie für insgesamt unwirksam.

Unabhängig davon ist es Ihnen nicht verwehrt, die Wände anders als mit weißer Farbe zu streichen.
Nach der Rechtsprechung stellt ein Anstrich mit leichten Farben, z.B., hellblau, leicht rosa oder lindgrün keinen Schaden dar, der zu einer Renovierungspflicht führen könnte (z.B. Landgericht Lübeck, Az. 14 S 221/00).

Sie können bereits jetzt ankündigen, aus den oben genannten Gründen nicht (erneut) zu renovieren und nach Rückgabe der Wohnung Abrechung und Auszahlung der Kaution nebst Zinsen verlangen.
Die Kaution werden Sie aber erst nach einer dem Vermieter zustehenden Frist zur Prüfung, ob noch Gegenansprüche bestehen (maximal drei bis sechs Monate) einklagen können, sofern bis dahin die Kaution nicht oder nicht vollständig zurückbezahlt wird oder keine ordnungsgemäße Abrechnung über die Anlage und Verzinsung vorliegt.


Ich hoffe, Ihnen mit der Prüfung der Rechtslage weitergeholfen zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung, wenn dies erforderlich wird und Sie mich hierzu beauftragen wollen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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