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Renovierung bei Auszug und Beseitigung von Schimmel?

| 10.02.2010 19:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Guten Tag,

ich möchte meine Wohnung (unbefristes Mietverhältnis), in die ich am 01.05.2006 eingezogen bin, fristgemäß zum 31.05.2010 kündigen. Dabei stellt sich mir die Frage, ob ich verpflichtet bin, beim Auszug die Wohnung komplett renoviert zu übergeben und ggf. den vorhanden Schimmel zu beseitigen?

Ich habe einen Formular Mietvertrag (MV) sowie eine Anlage die extra geschrieben wurde. Im MV steht:

§4 Nr 6
Der Mieter ist verpflichtet , die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Schönheitsreperaturen sind fachgerecht durchzuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen v. Fußböden, streichen der Heizkörper und Rohre, der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages des Vermieters auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach der folgenden Maßgabe zu bezahlen: Liegen Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück so zahlt der Mieter 20% der kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, ; Liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, dem Mieter ist es unbenommen, nachzuweisen, daß die Kosten des Voranschlages höher sind als ortsüblich. Der Mieter ist berechtigt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführ oder ausführen lässt, ggf. in kostensparender Eigenarbeit.

§ 12 Zustand der Räume
Der Mieter erklärt, dass er die Räume besichtigt hat. Der Mieter hat die Mietsache hinsichtlich ihres zustandes gründlich geprüft und besichtigt und erkennt den zustand als vertragsgemäß an. Die Räume müssen vom Mieter beim Auszug in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückgegeben werden.

§ 14 Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Im allgemeinen werden Schönheitsrepararturen in den Mieträumen- jeweils gerechnet ab Mietbeginn- in den folgenden Zeitabständen erforderlich:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2. Hat sich der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.
...
8. Ist der Mieter mit seinen Leistungspflichten in Verzug, so hat der Vermieter dem Mieter eine angemesssene Frist zur Leistung zu setzen, nach deren Ablauf er Schadensersatz statt Leistung verlangen kann.
9. Jeden im Mietraum entstehenden Mangel der Mietsache hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Für eine nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

Ich möchte noch anmerken, dass ich die Wohnung damals lediglich neu tapeziert und nicht gestrichen übernommen habe. Ein Übergabeprotokoll existiert nicht. Ich habe, weil ich gerne etwas Farben an der Wand hätte, selbst beim Einzug gestrichen, was mit dem Vermieter auch so vereinbart war: Bad ist weiß, Schlafzimmer sehr helles Hellblau, Wohnzimmer und Flur zartes gelb, Küche hellgrün. Decken sind immer weiß. Es sind definitiv keine grellen Farben. Seitdem Einzug wurde nicht mehr renoviert oder gestrichen.

Im Sommer wurden nach meiner schriftlichen Beschwerde im Bad- und Küchenfenster der Schimmel in den Silikonfugen von einer Fachfirma "entfernt" und vom Vermieter bezahlt. Schimmel war bereits beim Einzug in der Silikonfuge vorhanden, der Vermieter sicherte mir damals mündlich zu, er beseitigt den, wenns zu viel wird. Jedoch war die Firma sehr schlampig bei der Ausführung und hat einfach neues Silikon auf dem noch mit Schimmelbefall versehenen Silikon rübergeschmiert. Dies hatte ich dem Vermieter auch schriftlich mitgeteilt. Im Dezember 2009 habe ich den Vermieter angezeigt, dass der Schimmel wieder da ist und auch die Tapeten, direkt beim Fenster, befallen hat. Es ist lediglich Schimmel bei den Fenster zu finden (neue Kunststofffenster in einer Altbauwohnung). Daraufhin hat der Vermieter sich das angeschaut und die Luftfeuchtigkeit (55 %) gemessen. Ich bekam dann Ende Dezember 2009 schriftlich, dass ich selbst daran schuld bin, weil ich zu wenig lüfte und heize (was nicht stimmt, denn ich lüfte 2x am Tag je 10 min, Heizung ist an, was auch die NKA zeigt) und ich solle den Schaden bis 29.1.2010 beheben. Dem Schreiben habe ich widersprochen und dem Vermieter geschrieben, er soll die Schäden bitte bis Ende Januar 2010 beseitigen, da er in der Beweispflicht ist, wo der Schimmel her kommt und vermutlich aus der nicht fachgerechten Beseitigung der Silikonfugen kommt. Daraufhin schrieb der Vermieter, dass er sich für den Schimmelschaden nicht verantwortlich führt und bleibt dabei, dass ich hierzu verpflichtet bin. Mittlerweile habe ich den Teil mit der verschimmelte Tapete in der Küche entfernt aber nicht übertapeziert, weil das echt schlimm aussah und sicher auch gesundheitsgefährend ist.Vorher habe ich alles per Foto dokumentiert.

Im übrigen wurde damals keine Kaution vereinbart und auch nicht bezahlt. Miete mindere ich wegen dem Schimmel im übrigen nicht. Muss ich jetzt wirklich alles neu renovieren oder ggf. für die Renovierung dem Vermieter Geld geben?
MfG Sabrina Timm

Guten Abend,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Basis der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Was die Frage der Endrenovierung angeht, so regelt der von Ihnen wiedergegebene § 4 eine Zahlungspflicht, deren Höhe lediglich abhängig ist vom Zeitablauf der letzten Schönheitsreparatur an, und die den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung überhaupt nicht berücksichtigt.

Der einzige Einwand, den Sie nach der Vertragsklausel gegen den Kostenvoranschlag des Vermieters bringen könnten, ist "nachzuweisen, daß die Kosten des Voranschlages höher sind als ortsüblich".

Der BGH hat solche Klauseln in seiner Entscheidung vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06 für unwirksam erklärt.

Das bedeutet, dass Sie weder zur Vornahme einer Endrenovierung noch zur Zahlung anteiliger Kosten verpflichtet sind.



Was die Frage des Schimmels angeht, so ist die Ursache hierfür im Zweifel durch einen Sachverständigen zu klären. Abhängig von dessen Feststellungen ergibt sich auch die Antwort auf die Frage, wer für die Beseitigung des Schimmels zuständig ist.


Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 10.02.2010 | 20:01

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