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Renovierung bei Auszug trotz besenreiner Übergabe?


02.10.2006 11:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Hallo,

wir stehen vor folgendem rechtlichen Problem:
Wir haben vor 2,5 Jahren eine Wohnung in "besenreinem Zustand" übernommen, mit sichtlich verbrauchten, aber hell gestrichenen Tapeten. Daher haben wir die Wohnung bei Einzug renoviert. Zudem wurde im Mietvertrag die Sondervereinbarung getroffen, dass die Wohnung bei Auszug ebenfalls in "besereinem Zustand" übergeben wird.

Beim jetzigen Auszug nimmt der Vermieter aber Anstoss daran, dass die Wände der Wohnung z.T. sehr kräftig mit bunten Farben gestrichen wurden, und fordert uns auf, diese bunten Farben durch einen hellen oder weißen Anstrich zu ersetzen.
Aufgrund der kräftigen Farben und der Tatsache, dass die Tapeten bereits mehrfach überstrichen wurden, ist ein erneuter Anstrich der Wände unserer Meinung nach nicht möglich und das Anbringen eines hellen bzw. weißen Anstrichs würde einer Renovierung der Wohnung gleichkommen.

Wir vertreten die Auffassung, dass mit der besenreinen Übergabe der Wohnung auch keine Schönheitsreparaturen wie das Entfernen von bunten Anstrichen gefordert werden können, sondern lediglich die Übergabe der Wohnung in einem sauberen und ordentlichen Zustand.

Unsere Fragen:
1. Sind wir zur Entfernung des farbigen Anstriches im Rahmen einer Schönheitsreparatur verpflichtet, obwohl wir die Wohnung lt. Mietvertrag nur in besenreinem Zustand übergeben müssen?
2. Wie müssten die farbigen Flächen behandelt werden? Reicht es, die Tapete zu entfernen, oder sind wir zum erneuten Tapezieren der Wände verpflichtet? In welcher Güte müssten wir in dem Fall tapezieren?
3. Müssen Dübellöcher auf noch weißen Wänden ebenfalls mit Tapete überklebt werden oder reicht es, diese ordentlich zu verschließen?
4. Die Aufforderung zum Entfernen des farbigen Anstrichs haben wir einen Tag vor unserem Auszug (am 29.09. bei Auszug am 30.09.)erhalten, so dass wir praktisch keine Chance mehr hätten, die "Schäden" zu beseitigen. Sind an der Stelle Irgendwelche Fristen verletzt worden?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie sich vertraglich nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, so brauchen Sie die Wohnung nur, wie vereinbart, besenrein zu übergeben und eigentliche Schönheitsreparaturen brauchen Sie dann keine durchzuführen. Schönheitsreparaturen sind aber nur Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Davon zu unterscheiden ist die Reparatur von Beschädigungen der Mietsache durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch.

Von der Rechtsprechung wird eine Farbgestaltung in kräftigen, bunten Farben als Beschädigung der Mietsache angesehen, die einen Schadensersatzanspruch nach sich zieht (falls die alte Tapete und der alte Anstrich in Ihrem Fall nicht schon komplett abgewohnt war). Zu ersetzen wäre aber nur der Zeitwert der alten Tapeten und des Anstrichs, so dass Sie sich, da die Tapete bereits mehrfach übergestrichen war, mit dem Vermieter diesbezüglich allenfalls auf einen geringen Schadensersatz einigen sollten (falls Sie nicht doch selbst mit Rauhfaser neu tapezieren und streichen wollen, was Sie aber teurer kommen dürfte als ein finanzieller Ausgleich).

Soweit sich die Anzahl der Bohr- und Dübellöcher noch im normalen Rahmen hält, handelt es sich um den vertragsgemäßen Gebrauch und die Beseitigung fällt noch unter Schönheitsreparaturen. Dann brauchen Sie die Bohrlöcher auch nicht verschließen, da Sie keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen haben. Wenn die Anzahl der Bohrlöcher aber über das übliche Maß hinausgeht, wird das als Beschädigung der Mietsache gewertet und die Bohrlöcher müssen verschlossen und falls optisch erforderlich übertapeziert werden ("Schadensbeseitigung") und der Vermieter kann gegebenenfalls auch einen Schadensersatzanspruch haben (z.B. wenn die Wohnung zurückgegeben wurde, ohne den Schaden zu beseitigen).

Mit der kurzfristigen Aufforderung zur Schadensbeseitigung sind keine Fristen verletzt worden, da die Pflicht zur Schadensbeseitigung unabhängig von einer Aufforderung des Vermieters besteht.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 02.10.2006 | 13:21

Sehr geehrte Frau Haeske,

zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort.

Zunächst müssen wir noch klarstellen, dass wir lt. Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Allerdings ist häufiger Nachzulesen, dass die Klausel unwirksam ist, sofern, wie bei uns, starre Fristen vorgegeben werden.

Nach Ihrer Antwort bleiben mir noch einige Fragen offen:
1. Zum einen ist mir nicht klar, wie man den Zeitwert der Tapete bestimmt! Durch Hinzuziehen eines Malers oder über die Anzahl der Anstriche der Tapete oder auf eine andere Art? Die Tapeten befanden sich bereits bei unserem Einzug an den Wänden und als Laie würde ich deren Alter zum damaligen Zeitpunkt auf mindestens 3 Jahre schätzen!
2. Welche Anzahl von Bohr- und Dübellöchern gilt noch als im normalen Rahmen?
3. Sollten wir uns doch zum neu tapezieren entscheiden: Was passiert wenn sich in diesem Falle (wie von uns befürchtet wird) größere Teile der Wand lösen bzw. die Wand nicht ohne weiteres neu tapezierbar ist?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.10.2006 | 14:13

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

eine Möglichkeit wäre sich z.B. an den Arbeits- und Materialkosten für eine neue Tapete und einen neuen Anstrich und an den entsprechenden Fristen für die Schönheitsreparaturen in den einzelnen Räumen im Mietvertrag (auch wenn die Regelung unwirksam ist) zu orientieren und die Kosten ensprechend auf diese angenommene Lebensdauer umzulegen. Falls die Tapete bei Einzug schon über ihr Alter hinaus abgewohnt war, so könnte dies dann noch durch einen finanziellen Abschlag berücksichtigt werden. Sie sollten sich aber am besten mit dem Vermieter einvernehmlich auf einen bestimmten Betrag einigen. Falls Sie selbst neu tapezieren, müsste es auch fachgerecht sein.

Feste Grenzen bei der Anzahl von Dübellöchern gibt es nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an. Beim Bad hängt es auch davon ab, wie das Bad ausgestattet, welche Gegenstände Sie dort angebracht haben und ob nicht eine Anbringung ohne in die Fliesen zu bohren möglich gewesen ist. Von der Rechtsprechung wurden z.B. in einem Fall 14 Dübellöcher im Bad als vertragsgemäßer Gebrauch angesehen, in einem anderen Fall 21 Dübellöcher im Bad als Beschädigung gewertet. Haben Sie in normalen Wohnräumen nur die üblichen Sachen angebracht, Gardinenstange, Rollo, Lampe, einige wenige Bilder, vielleicht den Schrank noch an ein oder zwei Stellen mit Schrauben an der Wand fixiert, so wird die Anzahl der Bohrlöcher noch im üblichen Rahmen sein. Haben Sie jedoch eine ganze große Regalwand mit zahlreichen Dübeln an der Wand befestigt und ist die Wand dadurch übersät mit Dübellöchern, so ist schon zweifelhaft, ob das noch im normalen Rahmen liegt.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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