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Renovierung bei Auszug oder Abstandszahlung erforderlich?

27.01.2016 20:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


08:40

Wir sind am 01.10.2010 in unsere derzeitige Wohnung gezogen, die wir zum 31.01.2016 gekündigt haben. Kurz vor der Wohnungsübergabe meldet der Vermieter nun Renovierungsbedarf und Kostenübernahme durch uns an.

Wir haben damals einen Standard-Mietvertrag des GRUNDEIGENTUM-Verlages in der Fassung I-AGB/KE/1.2007 geschlossen (bei Bedarf kann ich gerne den Vertrag scannen und hier zur Verfügung stellen). Unter § 12 (Zustand der Mieträume) wurde wie folgt erklärt: "Die Wohnung wurde im gereinigten Zustand übergeben. Die Malerarbeiten werden vom Mieter übernommen." Außerdem wurde in § 25 folgendes vereinbart: "Die Mieter zahlen ab 01.11.2010 die volle Warm-Miete. Im Monat Oktober 2010 sind vor dem Einzug HK und NK in Höhe von 110 € sowie die Kaution fällig. Die Kalt-Miete für Oktober 2010 wird den Mietern erlassen, da sie selber malern."

Daneben finden sich im Mietvertrag die (damals üblichen?) übliche Zeiträume für Schönheitsreparaturen definiert.

Im Übergabeprotokoll wurde hierzu nichts festgehalten.

Unsere Wohnung wurde mit Wirkung zum 16.08.2011 an unseren jetzigen Vermieter verkauft.

Die Wohnung haben wir bei unserem Einzug renoviert und anschließend nach Schimmelbefall einen Teil der Schlafzimmerwand gestrichen. Gemeinsam mit dem Vermieter habe ich einen Teil der durch Schimmel befallenen Tapeten im Schlafzimmer und Wohnzimmer entfernt und eine Spezialfarbe aufgetragen.

Sämtliche Dübel sind entfernt und Bohrlöcher mit Gips geschlossen und beigespachtelt. Ansonsten hat auch der Vermieter keine übermäßige Abnutzung der Wandtapeten festgestellt.

Wir würden gerne ausziehen, ohne die Wohnung nochmals zu renovieren. Unser Vermieter argumentiert, dass wir für den Einzug in eine unrenovierte Wohnung mit dem Erlass einer NKM einen angemessenen Gegenwert erhalten haben. Da er selbst einige Sanierungsarbeiten durchführen möchte (Einbringung einer Innendämmung der Außenwände) wäre er mit einer Abstandszahlung i.H.v. 500 € zufrieden.

Ich bitte Sie um eine fundierte Einschätzung auf Grundlage der aktuellen Rechtssprechung, ob wir zur Renovierung bei Auszug verpflichtet sind bzw. ob die o.g. Abstandszahlung angemessen ist.

Vielen Dank im Voraus.

27.01.2016 | 22:07

Antwort

von


(821)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Vorbehaltlich einer Detailprüfung Ihres Mietvertrages wird angesichts von dessen Ausstellungsdatum davon auszugehen sein, dass dieser die Renovierungsfristen mit einer Formulierung wie "im allgemeinen" oder 'üblicherweise" versehen und damit zu zulässigen sog. weichen Fristen gemacht hat. Danach richtet sich die Frage der Renovierung nach deren objektiver Erforderlichkeit. Dies lässt sich erst in Kenntnis des aktuellen Zustands Ihrer Wohnung beurteilen, da sich nach ständiger Rechtsprechung des BGH jede schematische Lösung verbietet. Im Rahmen dieser Plattform kann keine abschließende Beurteilung vorgenommen werden, weshalb ich Ihnen rate, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung zu beauftragen und mit diesem einen Ortstermin zu vereinbaren.

Bezüglich der Abstandszahlung ist savon auszugehen, dass diese lediglich eine Forderung des Vermieters darstellt, auf die er keinen Anspruch hat, zumal die Höhe nicht nachvollzogen werden kann. Der Umstand, dass er selbst nach Ihrem Auszug umbauen möchte, lässt mich davon ausgehen, dass die verlangte Renovierung durch Sie unnötig ist, weshalb die Forderung rechtsmissbräuchlich erscheint.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 28.01.2016 | 08:32

Sehr geehrter Herr Böhler,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort zur späten Stunde. Zwei Nachfragen ergeben sich allerdings noch für mich:

1) Läuft der vermeintliche Anspruch meines Vermieters nicht schon allein deshalb ins Leere, da wir unbestritten in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind? Müssten wir renovieren, würden wir die Wohnung in einem besseren Zustand übergeben als wir sie damals übernommen haben. Oder hat mein Vermieter Recht, dass mit dem Erlass einer NKM i.Hv. 320 € das Renovieren durch uns abgegolten ist?

2) Insgesamt wird unser Vermieter lediglich zwei Außenwände durch Einbringen einer Innendämmung sanieren. Wäre in diesem Fall eine Abstandszahlung (statt Renovierung) tatsächlich ausgeschlossen oder sind wir nicht vielmehr trotzdem verpflichtet, die übrigen Wände zu renovieren, sofern (1) nicht greift?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.01.2016 | 08:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Es ist ohne weiteres möglich, in eine unrenovierte Wohnung einzuziehen, sich aber trotzdem im Mietvertrag zur Übernahme aller Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung zu verpflichten. Bei Ihnen kommt es also auf die Renovierungsbedürftigkeit an.

Bezüglich der Abstandszahlung kommt es auf den Mietvertrag an, wobei der BGH am 18.03.2015 in mehreren Grundsatzurteilen, vgl. Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20185/14" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.03.2015 - VIII ZR 185/14: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheit...">VIII ZR 185/14</a> oder <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20242/13" target="_blank" class="djo_link" title="VIII ZR 242/13 (2 zugeordnete Entscheidungen)">VIII ZR 242/13</a>, entschieden hat, dass kaum eine Abgeltungsklausel wirksam ist. Aus reinem Interesse daran, die Sache zu beenden, kann natürlich eine Abstandszahlung ausgehandelt werden, einen Anspruch Ihres Vermieters auf diese kann ich nach Ihren Angaben nicht erkennen, wobei sich dann etwas anderes ergibt, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig sein sollte.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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