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Renovierung bei Auszug notwendig? Vorabnahmeprotokoll bindend?


29.05.2006 22:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Zu den Eckdaten:
Mietbeginn 01.11.2001 (Vertrag vom 02.08.01)
Kündigung zum 31.07.2006
Der Miet- (Dauernutzungs-)vertrag ist mit einer Wohnungsgenossenschaft (eG) abgeschlossen
Auszüge aus dem Mietvertrag und den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB):

Dauernutzungsvertrag
§ 2 Nutzungsgebühr
§ 2 (4) Außerdem sind vom Mitglied nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung :
a) Die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nr. 4 und 11 AVB)
b) der Genossenschaft die Kosten für die Beseitigung der Bagatellschäden zu erstatten, Bagatellschäden sind kleine Schäden an den Installationsgegenständen von Elektrizität. Wasser, Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Die Kosten der Beseitigung dürfen im Einzelfall den Betrag von 140,00 DM (71,58 EURO) und jährlich 6 Prozent der Jahresnutzungsgebühr nicht übersteigen. Das Mitglied ist von der Kostentragung befreit, wenn es die Bagatellschäden selbst beseitigt.
c) die zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume und Einrichtungen und Anlagen zu reinigen.
d) Zur Beseitigung von Bagatellschäden zählen weiter: Reparaturen von Beschlägen und Schlössern der Zimmer und Wohnungseingangstüren, Ersetzen von Dichtgummi an Fenstern und Türen; Auswechseln der Dichtungen an Mischbatterien und Auslaufventilen; Erneuern von Brauseschlauch und Handbrause; Beseitigen von Verstopfungen und Abwasserrohrleitungen innerhalb der Wohnung; Ersetzten elektrischer Drucktaster; Putzarbeiten bei malermäßiger Instandsetzungen der Wohnung entsprechend festgelegtem Turnus, weil Nutzungsgebühr dieses Leistungen nicht deckt.


§ 3 Zusätzliche Vereinbarungen
(3) Die Rückgabe der überlassenen Wohnung gelten die Absätze 3 und 4 der Nr.11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen für Wände und Decken nicht, wenn eine andere Vereinbarung laut Übergabeprotokoll getroffen wurde.

Allgemeine Vertragsbestimmungen (AVB)
Nr. 4 Erhaltung der überlassenen Wohnung
(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen: das Anstreiche, Kalken oder Tapiezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren sowie der Heizkörper einschließlich Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen aller drei Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen , Heizkörper und Heizrohre spätestens aller vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten aller fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
(3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der an Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
(4) Schäden an der überlassenen Wohnung, im Hause und an den Außenanlagen sind der Genossenschaft unverzüglich anzuzeigen. Das Mitglied haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Anzeige- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, insbesondere, wenn technische Anlagen und sonstige Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlasse Wohnung nur unzureichend gelüftet, geheizt oder nicht genügend gegen Frost geschützt werden. Es haftet auch für Schäden , die durch seine Angehörigen, Untermieter sowie von sonstigen Personen schuldhaft verursacht werden, die auf Veranlassung des Mitglieds mit der überlassenen Wohnung in Berührung kommen.

Nr. 11 Rückgabe der überlassenen Wohnung
(1) Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist die überlassene Wohnung in ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben.
(2) Hat das Mitglied Änderungen in der überlassenen Wohnung vorgenommen, so hat es den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist oder wird. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der überlassenen Wohnung gilt das gleiche. Die Genossenschaft kann verlangen, dass Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn sie das Mitglied angemessen, entschädigen. Der Genossenschaft steht dieses Recht nicht zu, wenn das Mitglied an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.
(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.
(4) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne Nr. 4 Abs. 2 AVB, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur zum Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.
Der zur zahlende Anteil entspricht, soweit nach Nr. 4 Abs. 3 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mitglied werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit des Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.


Im Vorabnahmeprotokoll, zu dessen Unterschrift meine Freundin (Mieterin) gedrängt wurde, sind folgende Mängel/Verpflichtungen aufgeführt:

"Bis zum Endabnahmetermin sind vom Mieter nachfolgend aufgeführte Leistungen/Mängel zuerbringen/zu beseitigen:
finanzielle Beteiligung als Alternative:

- Wandtapete Wohnzimmer und Schlafzimmer entfernen € 200,00
- Raufaser Küche, Flur und Bad komplett und Wohnzimmer und Schlafzimmer Decke fachgerecht weiß übergeben € 3,00/m²
- Haken, Schrauben, Dübel etc. entfernen € 25,00
- Dübellöcher fachgerecht schließen € 25,00
- Wohnung komplett beräumen
- Wohnung komplett reinigen
- Fußboden Flur und Wohnzimmer Schadstelle € 50,00"

Der Fußboden ist mit PVC-Belag (bei Einzug neu) ausgelegt. Dieser hat zwei ca. 1cm² große Schadstellen. Eine ist durch einen hängengebliebenen Bodenstaubsauger, die andere durch einen Kühlschranktransport entstanden. Ansonsten ist die Wohnung in einem guten Zustand (Nichtraucher). Das weiße Malern der Rahfasertapete würden wir machen, obwohl vom Inspekteur der Wohnungsgenossenschaft von vornherein angezweifelt wurde, daß wir das fachgerecht könnten. Aber das komplette Entfernen der Tapete halte ich für übertrieben, da sie sowieso wieder tapeziert werden soll.

Jetzt zu meinen Fragen:
1) Müssen überhaupt Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
2) Falls ja, sind wir verpflichtet, die Tapeten zu entfernen (die entsprechenden Wände waren bei Einzug nicht tapeziert)? Sind die anderen aufgeführten Kosten auch zu zahlen?
3) Sind die im Vorabnahmeprotokoll festgehaltenen Leistungen bzw. finanziellen Alternativen bindend?
Vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach dem Mietvertrag sind Schönheitsreparaturen geschuldet, da die Vertragsklausel keine starren Fristen beinhaltet. Zumindest für Küche, Bad und Dusche sind die Fristen (3 Jahre) auch abgelaufen, so daß für diese Räume die Schönheitsreparturen fällig sind. Noch nicht fällig, sind die Arbeiten in Wohn- und Schlafzimmer. Allerdings wird der Vermieter für diese Räume aufgrund der Quotenklausel einen derart hohen Kostenanteil verlangen können, daß es sich empfehlen wird, auch diese Räume zu renovieren.

Grundsätzlich gehört zur Renovierung auch das Anbringen von Tapeten, sofern die Wände nicht ohne Tapeten gestrichen werden können. Waren bei Ihrem Einzug die Wände direkt gestrichen, ohne Tapeten, müssten Sie grundsätzlich natürlich keine neuen Tapeten anbringen. Waren lediglich die (notwendigen Tapeten) entfernt, und haben Sie bei Einzug neu tapeziert, wird der Neuanstrich dieser Tapete ebenfalls ausreichen.

Nun kommt aber leider das Vorabnahmeprotokoll ins Spiel: Wenn sich Ihre Freundin mit Ihrer Unterschrift damit einverstanden erklärt hat, die dort genannten Arbeiten auszuführen, wird Sie da nur dann herum kommen, wenn sie ihre Erklärung erfolgreich anfechten kann. Sie könnte ihre Erklärung anfechten, wenn sie widerrechtlich unter Druck gesetzt wurde - was sie aber im Streitfall beweisen müsste. Wenn also ein Zeuge dabei war, wird es darauf ankommen, wie genau sie unter Druck gesetzt wurde, was gesagt wurde und welche Konsequenzen ihr angedroht wurden, für den Fall des Nichtunterschreibens.

Unter Umständen kommt auch ein Widerruf des Vorabnahmeprotokolls nach den Haustürwiderrufsvorschriften in Betracht, wenn sie bei dem Termin mit der Vereinbarung überrascht wurde. Hierzu wird es aber auf die genauen Umstände ankommen. Sie sollten dies außerhalb dieses Forums konkret anwaltlich abklären lassen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt, Köln




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2006 | 08:49

Vielen Dank für die Antwort.
Zwei Punkte sind mir noch nicht ganz klar:
1) Die Wände waren gar nicht gesrichen beim Einzug und ohne Tapete. Jetzt verlangt der Vermieter, das die Räume genau wie beim Einzug über geben werden (Wände ohne Tapeten, Decken tapeziert und gemalert) Kann das von uns verlangt werden? Es handelt sich um handelsübliche Rauhfasertapete, weiß.
2) Was ist mit den Schäden im Fußbodenbelag? M.E. handelt es sich um normale Gebrauchsspuren, sie sind auch nicht sehr auffällig.
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2006 | 19:56

Sofern die Schäden auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, kann der Vermieter dafür keinen Schadensersatz verlangen. Für die normale Abnutzung hat Ihre Freundin schließlich Miete gezahlt.

Wenn Ihre Freundin die Vorabnahmevereinbarung nicht wie beschrieben anfechten oder widerrufen kann - das müsste konkret geprüft werden - werden Sie die dort vereinbarten Arbeiten durchführen müssen.

Ich empfehle Ihnen daher, die genauen Umstände, unter denen die Vorabnahmevereinbarung zustandegekommen ist, im Hinblick auf eine mögliche Anfechtung oder einen Widerruf anwaltlich prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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