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Renovierung bei Auszug nach kurzer Mietzeit


03.09.2007 16:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Tanja Stiller



Sehr geehrte Damen und Herren,

bezüglich dem Thema Schönheitsreparaturen bzw. Renovierung bei Auszug habe ich folgendes Anliegen:

Wir sind am 1. April 2005 in unsere Wohnung gezogen, aus der wir zum 1. Oktober 2007 ausziehen werden. Die effektive Mietzeit beträgt somit lediglich 2 Jahre und 6 Monate.

In unserem Mietvertrag befindet sich folgende Klausel:

"Die Mieter haben die Wohnung besichtigt. Sie übernehmen sie vom Vormieter in frisch geweißeltem Zustand. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Mieter verpflichtet, sämtliche Dübellöcher in den Decken und Wänden fachmännisch zu verspachteln und alle Wände und Decken fachmännisch in weiß mit Innendispersionsfarbe zu tünchen. Falls die Mieter die Wände tapezieren, so sind die Tapeten bei Auszug zu entfernen und die Wände zu glätten und fachmännisch in weiß mit Innendispersionsfarbe zu tünchen. Sämtliche Ölfarbarbeiten an den Türzargen, Türblättern, Innenfenstern und Heizkörpern sind ebenfalls bei Auszug durch die Mieter fachmännisch in mattweiß auszuführen."

Nachdem wir lediglich 2,5 Jahre in der Wohnung gewohnt haben, hält sich die Verschmutzung der Türen, Fenster und Heizkörper in Grenzen. Das hat uns ein Malermeister bei einer Besichtigung ebenfalls bestätigt.

Mietvertragsklauseln, die feste Termine für Schönheitsreparaturen festlegen, sind in dem Vertrag nicht festgelegt.

Sind wir auf Grund der Formulierung dazu verpflichtet, die Wohnung nach Auszug komplett zu renovieren ?

Besten Dank im voraus für Ihre Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Frage.

Zuerst möchte ich Sie daraufhin weisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann nämlich die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Frage beantworte ich aufgrund, der von Ihnen erhaltenen Angaben und eingesetzten Betrag wie folgt:

Fehlt ein Fristenplan für die Durchführung von Renovierungsarbeiten, wird der entsprechende Anspruch des Vermieters fällig, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf besteht (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 192/04).

Eine FORMULARMÄßIGE VEREINBARUNG einer Endrenovierungspflicht des Mieters ist unwirksam, wenn der Mieter zur Endrenovierung ohne Rücksicht auf die Länge der Mietdauer und den Zeitpunkt der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verpflichtet wird (BGH Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02).
Diese Vereinbarungen sind unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Demgegenüber sind Klauseln wirksam, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen bei Aufzug verpflichten, wenn dem Mieter die Möglichkeit des Nachweises ermöglicht wird, dass die letzten Schönheitsreparaturen fristgerecht durchgeführt wurden bzw. sich die Wohnung in einem normalen Abnutzungszustand befindet ( BGH, Urteil vom 03.06.1998, VIII ZR 317/97).

Befindet sich in Ihrem Mietvertrag also keine Klausel, die die Endrenovierung vom tatsächlichen Zustand der Wohnung bzw. von der Länge der Mietdauer abhängig macht, so sind Sie zur Renovierung nicht verpflichtet.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Tanja Stiller

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2007 | 19:42

Sehr geehrte Frau Stiller,

danke für Ihre Antwort.

Eine Frage hätte ich noch: die oben zitierte Klausel steht nicht in dem normalen Mietvertrag, der meiner Meinung nach als formularmäßig anzusehen ist, da er auf einer Vorlage basiert, die vom lokalen Haus- und Grundbesitzerverein ausgestellt wurde.

Die Klausel steht vielmehr in einem "Zusatzvertrag zum Mantelmietvertrag", der auch separat von Mieter und Vermieter unterzeichnet wurde.

Bedeutet dies nun ebenfalls, daß die Endrenovierungspflicht des Mieters als unwirksam anzusehen ist ?

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2007 | 20:03

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich natürlich gern.

Die Klausel ist dann unwirksam, wenn es sich beim "Zusatzvertrag zum Mantelmietvertrag" ebenfalls um eine formularmäßige Vereinbarung handelt und nicht um eine INDIVIDUALVEREINBARUNG.
Eine Individualvereinbarung ist dann getroffen worden, wenn beide Parteien- also Vermieter und Mieter- die Vereinbarung frei ausgehandelt haben, d.h. dem Mieter nicht "vorgesetzt" wurde.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage beantworten und verbleibe
mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Tanja Stiller

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