Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Renovierung bei Auszug nach 2 Jahren


| 30.08.2006 15:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Rechtsanwälte/innen,

ein gewerblicher Vermieter kündigt einer Wohn- und Mietergemeinschaft von drei Studenten (mein Sohn und 2 Freunde) nach einem Jahr und zehn Monaten wegen angeblicher Ruhestörung außerordentlich das Mietverhältnis, und zwar mit einer Frist von drei Wochen. Die Wohnung wurde neuwertig übergeben. Beim Auszug macht der Vermieter erhebliche Ansprüche an die Mieter auf Schönheitsreparaturen und Beseitigung von Schäden an Wand und Boden geltend. Dies betrifft u.a. durch Tesafilm abgelösten Anstrich und Gebrauchsspuren und Dellen im Parkett.

Im Mietvertrag gibt es eine starre Fristenregelung bzgl. der Schönheitsreparaturen wie folgt:

"1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen. Dazu gehören folgende Arbeiten: ...

2. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, und die übrigen Räume alle 5 Jahre fachgerecht auszuführen. Die massgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses.

3. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr und liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33%, bei mehr als 2 Jahren 66% der Kosten der Renovierung der Nassräume. Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach drei Jahren 60% und nach mehr als vier Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen. ..."


Dazu hätte ich folgende Fragen:

a) Gilt auch bei einer außerordentliche Kündigung die Entscheidung des BGH, dass Schönheitsreparatur-Klauseln mit starren Fristen nichtig sind und die entsprechenden Schönheitsreparaturen auf den Vermieter zurückfallen?
b) Tritt bei Schäden, die nicht als Gebrauchsspuren sondern als Sachschäden einzustufen sind, die Haftpflichtversicherung ein? Auch dann, wenn der Schaden nicht durch ein einmaliges Ereignis, sondern durch übermäßigen Dauerverschleiß verursacht wurde?
c) Muss der Vermieter nach der Wohnungsinspektion beim Auszug dem Mieter einen spezifizierten Kostenvoranschlag über die festgestellten Mängel machen? Muss der Vermieter dem Mieter eine spezifizierte Rechnung vorlegen, wenn er Schönheitsreparaturen bzw. Schadensersatz geltend machen möchte?
d) Ist der Mieter bei besonders empfindlichen Böden bzw. Wänden zu besonderer Achtsamkeit (Filzunterleger für Stühle, kein Tesafilm für Bilder, etc.) verpflichtet, auch wenn zur besonderen Empfindlichkeit der Einrichtungen nichts im Mietvertrag vermerkt ist?
e) Ist der Vermieter bei einem Bagatellschaden (z.B. abgeschabte Stelle am Fensterrahmen) berechtigt, extra einen Handwerker dafür zu bestellen? Kann stattdessen nicht der Mieter einen (entsprechend kleinen) finanziellen Schadensersatz leisten, der dann bei einer gererellen Renovierung mitverwendet wird?
f) Ist es Sachbeschädigung oder normale Abnutzung, wenn Tesafilm an der Wand verwendet wurde und beim Wiederablösen die Farbe mit abblättert?
g) Muss bei partiellen Parkettschäden der Mieter für das Abschleifen der ganzen Raums aufkommen oder nur für die partielle Wiederinstandsetzung ? (Bsp. Dellen auf 1 qm, oder eine Ritze zwischen Parkettstäben) Gilt nicht das Prinzip der Verhältnismäßigkeit?

Vielen Dank im Voraus!
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

a) Nach der Entscheidung des BGH vom 5. April 2006, Az. VIII ZR 106/05, sind formularmäßige Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren Fristplan unwirksam. Nach einer anderen Entscheidung des BGH vom gleichen Tage, Az. VIII ZR 178/05, verliert auch eine Klausel über eine quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle ihre Grundlage und ist damit unwirksam, wenn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, z.B. wegen eines starren Pflichtenplans. An der Unwirksamkeit der Klauseln ändert auch eine außerordentliche Kündigung nichts.

b) Das hängt von den konkret vereinbarten Versicherungsbedingungen für die Privathaftpflichtversicherung ab. Oftmals sind in den Versicherungsbedingungen der Privathaftpflichtversicherungen Mietsachschäden generell ausgeschlossen. Auch wenn diese eingeschlossen sind, sind meistens aber trotzdem "Haftpflichtansprüche wegen Abnutzung, Verschleiss und übermäßiger Beanspruchung" ausgeschlossen.

c) Wenn der Vermieter als Schadensersatz den zur Herstellung erforderlichen Betrag geltend machen, kann der Mieter nach § 810 BGBEinsicht in den entsprechenden Kostenvoranschlag oder die Rechnung verlangen.

d) und f) Bei erkennbar kratzempfindlichen Böden wie z.B. Laminat oder Parkett muss der Mieter Filzunterleger verwenden. Die Verwendung von Tesafilm gehört zum normalen Gebrauch und wenn die Wandfarbe mit abblättert, wenn ganz normaler Tesafilm wieder abgelöst wird, ist es keine Sachbeschädigung, sondern die Wandfarbe haftet einfach nicht richtig auf dem Untergrund.

e) Der Vermieter braucht mit der Schadensbeseitigung nicht zu warten, bis er später ohnehin generell renoviert (zumal er auch gar nicht verpflichtet ist, mit dem erhaltenen Ersatz für die Wiederherstellungskosten tatsächlich den Schaden beseitigen zu lassen, außerdem würde ansonsten der Vermieter auch einen Teil der Wiederherstellungskosten - die Anfahrt des Handwerkers - aus eigener Tasche zahlen).

g) Zu ersetzen sind die Aufwendungen für die Reparatur, die ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Geschädigten für zweckmäßig und notwendig halten durfte. Der Geschädigte hat eine Schadensminderungspflicht. Auch wenn eine geringfügige optische Abweichung verbleibt, muss sich der Geschädigte unter Umständen mit einer bloßen Ausbesserung statt mit einer Erneuerung begnügen. (Palandt-Heinrichs, BGB-Kommentar, § 249 Rn. 14). Wenn eine partielle Ausbesserung des Parketts ausreicht und die Stelle optisch dem Rest des Bodens angepasst werden kann, so dass man die Ausbesserung nicht oder nur minimal sieht, muss sich der Vermieter damit zufrieden geben.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 30.08.2006 | 23:56

Sehr geehrte Frau RA Haeske,

im wesentlichen bin ich jetzt ins Bild gesetzt. Aber hoffentlich trägt der Einsatz noch folgende Nachfrage nach Einzelheiten:

zu c) muss also der Vermieter dem (bisherigen) Mieter vorab seinen spezifiziereten Kostenvoranschlag zur Prüfung vorlegen, ehe er die Renovierungsarbeiten ausführen lässt (sonst könnte ja der Vermieter den teuersten Handwerker vor Ort engagieren und der Mieter hätte keine Chance, sich gegen eine überteuerte Rechnung zu wehren)? Und wenn der Vermieter das Vorlegen des Kostenvoranschlags versäumt: kann dann der Mieter die Bezahlung ablehnen, wenn er beweisen kann, dass die Rechnung zu pauschal oder spezifiziert aber überhöht ist?

zu d) und f) Die Schäden entstanden auf einem lediglich geölten und daher weichen Parkett-Boden. Bei normal versiegelter Parkett-Qualität wären nachweislich keine Stuhl-Abdrücke entstanden. Im Mietvertrag gab es eine Pflege-Anleitung, aber kein weiteren Hinweis. Als Nicht-Fachleute haben die Mieter die Empfindlichkeit erst zu spät erkannt. Gilt dann auch, dass die Mieter für diese Schäden aufkommen müssen? Zusätzlich gibt es auf diesem Parkettboden stärkere Gebrauchsspuren (Flecken, Kratzer), als wenn der Boden versiegelt gewesen wäre. Muss der Mieter auch für diese Gebrauchsspuren aufkommen (vgl. Rechtsprechung zu Spuren auf dem Parkett)?

zu e) verstehe ich das richtig: egal ob und wann der Vermieter die Reparatur eines Bagatellschadens ausführen lässt, er kann dafür nicht extra die Anfahrt eines Handwerkers und aufwändige Instandsetzung in Rechnung stellen, wenn es bei einer irgendwann durchzuführenden Generalrenovierung unter Inkaufnahme einer kleinen optischen Qualitätseinbuße miterledigt werden kann? Und der Mieter muss lediglich gemäß entsprechendem Kostenvoranschlag Schadensersatz in Geld leisten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2006 | 19:40

Sehr geehrter Fragesteller,

vor Ausführung der Renovierungsarbeiten braucht der Kostenvoranschlag oder die Rechnung dem Mieter nicht vorgelegt zu werden. Der Mieter hat aber ein Recht auf Einsicht in den Kostenvoranschlag oder die Rechnung und macht der Vermieter Schadensersatz entsprechend dem Kostenvoranschlag oder der Rechnung gelten, so hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bis er die Unterlagen sehen konnte. Bei einer überhöhten Rechnung bzw. darin enthaltenen Reparaturen, für die der Mieter nicht haftet, wird halt nur ein Teilbetrag gezahlt, dann kann der Vermieter versuchen den Restbetrag gerichtlich geltend zu machen. Der Vermieter muss aber nicht den billigsten Handwerker vor Ort beauftragen sondern kann eine Fachwerkstatt wählen, auch wenn er grundsätzlich eine Schadensminderungspflicht hat.

Das mit dem Parkett ist ein Grenzfall, wie das zuständige Gericht entscheiden wird, kann man nicht voraussagen. Der Mieter kann das Parkett normal nutzen und ist dann für die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehenden Gebrauchsspuren nicht ersatzpflichtig, weil diese mit der Miete abgegolten sind. Auf der anderen Seite muss er aber, soweit möglich und zumutbar die Mietsache auch vor Schäden schützen und dann z.B. unter Stühlen Filzgleiter benutzen. Hätten auch diese dann die Stuhlbeinabdrücke nicht verhindert, werden die Abdrücke aber nicht zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Leipzig haftet ein Mieter (von gewerblichen Räumen) z.B. nicht für die Schäden, die durch die Benutzung eines Bürodrehstuhls auf Parkett entstehen.

Sind Dellen darauf zurückzuführen, dass Gegenstände auf das Parkett gefallen sind, gehört dies aber nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch.

Das mit der Anfahrt haben Sie genau anders herum verstanden, als es gemeint war. Der Vermieter kann extra für einen Schaden einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen, er braucht damit nicht auf die nächste Großrenovierung zu warten.

Eine andere Frage ist aber, ob die in Ihrer Frage beispielsweise genannte abgeschabte Stelle am Fenster auf vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen ist und normale Abnutzung ist (dann kein Schadensersatz) oder eine Beschädigung der Mietsache ist, die der Vermieter auf Kosten des Mieters reparieren lassen darf.

Ist eine Ausbesserung zur Wiederherstellung ausreichend (vor allem bei alten Sachen), kann der Vermieter wie erwähnt keine Erneuerung oder vollständige Renovierung der beschädigten Sache verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Vielen Dank für die umfassende, kompetente und klare Beantwortung!! (wozu ja auch das klare Aufzeigen von Uneindeutigkeiten der aktuellen Rechtsprechung gehört...) Jetzt weiß ich ganz gut, was ich dem Vermieter zugestehen muss und was nicht. "