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Renovierung bei Auszug nach 2 Jahren

| 27.07.2011 14:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag, Wir haben zum 01.07.2009 eine Doppelhaushälfte angemietet. Die Vormieter haben mit uns vereinbart, dass Sie keine Renovierungsarbeiten (Streichen, Tapezieren) erledigen, da wir das alles nach unserem Gusto machen wollten. Der Zaun vor und Hinter dem Haus ist geblieben, ebenso ein im Garten stehen gebliebenes Holzgerätehaus, welches wir auch (Kaminrot und weiß) gestrichen haben.
Nun ziehen wir zum 31.07.2011 nach 2 Jahren aus, die erste ordentliche Kündigungsfrist endete zum 30.06.2011.
Wir haben im Haus lediglich das Wohnzimmer mit einem hellen, angenehmen Beschton gestrichen. Die Bohrlöcher sind verputzt. Im Keller wurde von uns eine Fototapete vom Vormieter übernommen.

Meine Frage: Sind wir zu Renovierungsarbeiten, insbesondere das neu streichen/tapezieren der Zimmerwände verpflichtet?

Im Mietvertrag steht unter § 4 Nr. 6"Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses durch die Abnutzung durch den Mieter bedingten erforderlichen Schönheitsreperaturen auf eigene Kosten durchzuführern. Die Schönheitsreperaturen sind fachgerecht durchzuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschliesslich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen."

Weiter steht in der Anlage des Vertrages: "Abweichend von § 14 ist vereinbart, dass der Mieter die Mieträume zum Mietende weiß gestrichen und frisch renoviert an den Vermieter zuzückzugeben. (Wort "hat" fehlt).
Vorhandene Teppichböden wird der Vermieter shampoonieren. Hinsichtlich der in § 14 Ziffer 1 genannten Fristen für die Ausführung von Schönheitsreperaturen gilt als vereinbart, dass es sich insoweit nur um eine Richtlinie handelt, d.h. von den genannten Fristenzeiträume kann abgewichen werden, wenn der zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert."
§ 14 Ziffer 1: "Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreperaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet."

Ich bedanke mich für Ihre unverbindliche Antwort!
27.07.2011 | 16:27

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

sofern die einzelnen Mietvertragsklausel nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt wurden, dürfte die Verpflichtung zur Renovierung wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht nicht wirksam sein.

Eine Individualabrede und keine AGB liegt grundsätzlich bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt (BGH, Urteil vom 25.6.1992 – Az.: VII ZR 128/91).

Handelt es sich also um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters, was nahezu immer der Fall ist, gilt folgendes:

Treffen in einem Mietvertrag die Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen und zur unbedingten Endrenovierung zusammen, sind grundsätzlich beide Regelungen insgesamt unwirksam (sog. Summierungseffekt, siehe BGH, Versäumnisurteil vom 25. 6. 2003 - VIII ZR 335/02).
Schönheitsreparaturen müssen dann gar nicht ausgeführt werden.

Die Fototapete dürfte jedoch zu entfernen sein (gehört wohl nicht unter die Schönheitsreparaturen).
Die beige gestrichene Wand brauchen Sie nicht streichen, wenn es eine dezente übliche Farbe ist.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.

Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
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Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2011 | 21:09

Sehr geehrter Herr Belgardt,

Ich bedanke mich zunächst für Ihre Antwort. Allerdings verstehe ich den "Summierungseffekt" nicht in gänze: Da also im eigentlichen Mietvertrag unter § 4 (s.o.) schon das Tapezieren / Streichen erwähnt ist, aber zusätzlich in der Anlage die grundsätzliche Renovierung bei Auszug, besteht hier eine Konkurrenz, die dazu führt, dass ich nicht renovieren muss? Und das ich erst 2 Jahre hier wohne und im Mietvertrag gesagt wird,dass ich bei Auszug die Wände weiss zu streichen habe ist nicht relevant?

Ich bedanke mich für die Klarstellung und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2011 | 07:11

Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung vertreten, dass ein Mieter unangemessen benachteiligt wird, wenn im Mietvertrag vereinbart wird,dass er während des Mietverhältnisses renovieren soll und ebenfalls im Mietvertrag vereinbart wird, dass er auch in jedem Fall bei Auszug renovieren soll.

Das Zusammenspiel beider Klausel, soll eine Benachteiligung darstellen.
Denn das würde zum Beispiel bedeuten, dass ein Mieter, der während der Mietzeit gerade renoviert hatte und kurz danach kündigt, wenige Monate später nochmal renovieren müsste, obwohl dies überhaupt nicht nötig wäre.

Oder man stelle sich vor, dass ein Mieter einzieht und sofort wieder kündigt, was ja sein gutes Recht ist. Dann müsste er die Wohnung nach 3 Monaten renovieren, ganz egal in welchem Zustand sie sich befindet. Vielleicht war sie bei Einzug frisch renoviert.
Der Vermieter könnte ggf. unnötige Renovierungsleistungen verlangen. Daher meint der Bundesgerichtshof, dass beide Klauseln unwirksam sind und der Mieter in diesem Fall gar keine Schönheitsreparaturen machen muss.

Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt

Bewertung des Fragestellers 27.07.2011 | 21:10

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"Juristendeutsch ist schon schwer... manchmal zu verstehen."
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