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Renovierung bei Auszug komplett nötig?

28. September 2015 22:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

das Thema Renovierung bei Auszug ist heutzutage schon verwirrend wenn es um Klauseln mit starren Fristen geht. Deshalb benötigen wir nun doch fachlich kompetenten Rat.

Am 01.05.2010 zog ich in meine Mietwohnung ein. Diese war weiß gestrichen und es gab einige Mängel, welche auch im Übergabeprotokoll vermerkt wurden. (Türen zerkratzt durch Katze des Vormieters, Fußleisten lose) Die Mängel wurden nie vom Vermieter beseitigt.

Nun habe ich mein Wohnung fristgerecht zum 31.12.2015 gekündigt. Mit der Hausverwaltung habe ich vorab schon telefonisch Kontakt gehabt, um evtl. Renovierungsarbeiten zu besprechen.
Diese meinte, dass ich die komplette Wohnung renoviert übergeben muss mit weißen Wänden und in tadellosem Zustand. Andernfalls drohte diese gleich mit Einhalt der Kaution und ggf. Kosten die auf mich für die Renovierung zukommen, wenn diese durch die Hausverwaltung erledigt werden müsste.
Ist dies nach unten stehenden Angaben richtig und muss ich komplett renovieren?

Im Juli 2013 habe ich letztmalig renoviert,jedoch nicht alles in weiß. Ein helles Cappuccino- braun als Dekor (nicht die Wände komplett) und ein rot als Abhebung im Flur und in der Küche auf Höhe des Türrahmens oben von ca. 20 cm Breite.

Im Formularmietvertrag ist folgendes aufgeführt:

§ 15 – Schönheitsreparaturen:
1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der Ziffer 3 auf eigene Kosten vorzunehmen.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren und sämtliche Innenanstriche einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoffelemente handelt. Vor dem Neuanstrich sind Decken- und Wandflächen abzuwaschen. Tapeten, Raufaser und ähnliche Beläge dürfen nicht überklebt werden. Fenster, Türen und Fußleisten müssen vor der Lackierung vorgestrichen sein. Stoßstellen und Unebenheiten sind auszuspachteln. Schorfige und gerissene Altanstriche müssen abgelaugt oder abgebrannt werden. Heizkörper und Rohrleitungen sind nur mit Heizkörperlackfarbe zu streichen. Schuldet der Mieter bei Mietende Schönheitsreparaturen, hat er die farbliche Gestaltung so zu wählen, dass sie für einen möglichst großen Mieterkreis akzeptabel ist, d.h. helle und dezente Anstriche mit nicht füllender Dispersionsfarbe und Tapeten zu verwenden.
3. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparatur auszuführen:
in Küchen, Bädern, Duschen – alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten, offenen Balkonen und Loggien – alle 5 Jahre
in anderen Räumen (wie z.B. Boden, Keller, Abstell- und Hobbyräumen sowie Garagen) – alle 7 Jahre.
Von den genannten Fristenzeiträumen kann während der Mietzeit abgesehen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
4. Der Mieter ist für den Umfang der im laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig. Der Vermieter kann Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen nicht durchführt und ihm hierfür eine Frist gesetzt wurde oder eine Fristsetzung nach den gesetzlichen Vorschriften entbehrlich war.

In einer Anlage zum Mietvertrag wurde noch angegeben:
Der Mieter haftet bei Auszug für den Ersatz durchbohrter Fliesen aus gleichem Material.

§ 23 – Beendigung des Mietverhältnisses

1. Spätestens bei Ende des Mietvertrages (letzter Tag der Mietzeit) hat der Mieter die Mieträume in vertragsgemäßem, sauberem Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben. Ist die Dekoration der Mieträume bei Mietende so beschaffen, das Vermieter oder der Nachmieter nicht mit üblichem Aufwand und durchschnittlichen Kosten nach eigenem Geschmack dekorieren kann, insbesondere bei ausgefallener Farb- und Materialwahl, hat der Mieter diese Räume so zu renovieren, dass sie einem durchschnittlichen Geschmack (vergleiche § 15 Abs. 2 S. 8) entsprechen. Kommt der Mieter diesen Verpflichtungen trotz Fristsetzung oder bei deren Entbehrlichkeit nicht nach, so kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.
2. Endet der Mietvertrag infolge schuldhaften Verhaltens des Mieters, und würde dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen, so haftet der Mieter für die dadurch entstandenen Schäden; insbesondere für den Mietausfall, der durch das Leerstehen der Mieträume oder dadurch entsteht, dass im Falle der Neuvermietung nicht die bisherige Mietzeit erzielt werden kann. Die Haftung entfällt, wenn der Vermieter sich um einen neuen Mieter nicht genügend bemüht oder den Abschluss eines Mietvertrages mit einem geeigneten Mieter ohne triftigen Grund abgelehnt hat.
3. Der Vermieter ist bei vorzeitigem Auszug des Mieters berechtigt, in den Mieträumen Arbeiten unter den Voraussetzungen des § 554 BGB ausführen zu lassen.

Herzlichen Dank schon mal vorab für eine ausführliche und kompetente Beratung. :-)

28. September 2015 | 23:11

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

bei der Klausel in § 15 Nr. 3 des Mietvertrages handelt es sich nicht um einen starren Fristenplan, da im letzten Satz Abweichungen je nach Zustand der Mieträume zugelassen werden: „Von den genannten Fristenzeiträumen kann während der Mietzeit abgesehen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert." (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.10.2004 - VIII ZR 378/03 ).

Grundsätzlich ist also durch den Mietvertrag die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie abgewälzt worden.

Auch die Farbwahlklausel in § 15 Nr. 2, § 23 Nr. 1 ist wirksam. Unwirksam sind zwar Farbwahlklauseln, die dem Mieter während des Mietverhältnisses vorschreiben, in welcher Farbe er die Wohnung zu renovieren hat (vgl. z. B. BGH Urteil vom 22.02.2012 - VIII ZR 205/11 ) oder die ihn für die Rückgabe der Wohnung auf eine bestimmte Farbe (meist weiß) festlegen, ohne ihm einen gewissen Spielraum zu lassen (vgl. BGH, Beschluß vom 14.12.2010 - VIII ZR 198/10 ).

In Ihrem Mietvertrag heißt es in diesem Zusammenhang: „Schuldet der Mieter bei Mietende Schönheitsreparaturen, hat er die farbliche Gestaltung so zu wählen, dass sie für einen möglichst großen Mieterkreis akzeptabel ist, d.h. helle und dezente Anstriche mit nicht füllender Dispersionsfarbe und Tapeten zu verwenden." Es gibt also nur eine Vorgabe für den Zustand bei Rückgabe der Wohnung und es wird Ihnen ein Spielraum bei der Farbgestaltung gelassen.

Nach Ihren Angaben wurde ein Dekor in hellem Braun angebracht. Dies erscheint mir nicht besonders ausgefallen , außerdem dürfte es für den Vermieter oder den Nachmieter einfach zu überstreichen sein. Anderes wird für die rote Abhebung in Flur und Küche gelten. Diese Wände müßten von Ihnen tatsächlich komplett deckend überstrichen werden.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, daß diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Nutzen Sie im Zweifelsfall gern die kostenlose Nachfragefunktion!

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


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