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Renovierung bei Auszug aus Mietwohnung notwendig?

12.02.2012 19:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

in diesem Fall geht es um die Endrenovierung bei Auszug.

Ich bewohne die Mietwohnung seit dem 01. Mai 2007, damals als Mitmieter in einer Wohngemeinschaft, und ziehe zum 28.02.2012 aus. Die Wohnung gehörte damals einem anderen Vermieter. Im laufe des Mietverhältnisses wechselte der Eigentümer. Ein Nachmieter wurde durch die Hausveraltung per Makler gefunden.

In einem Telefon mit der Hausverwaltung bat ich um einen Termin für die Wohnungsübergabe. Dabei gab ich den Hinweis, dass die Wohnung, wie mir von der mündlichen Absprache mit dem damaligen Vermieter übermittelt wurde, besenrein übergeben wird und es dem Nachmieter selbst überlassen wird zu renovieren. Hierbei liegt nichts schriftliches vor.

Die Hausverwaltung besteht auf eine vollständige Renovierung der Wohnung gemäß Mietvertrag (siehe nachfolgende Auszüge aus der Nachtragsvereinbarung und dem Mietvertrag). Nach mündlicher Vereinbarung des Übergabetermins, bat mich die Hausverwalterin schriftlich per Email um eine Bestätigung. Der Schriftverkehr der Email habe ich angeführt.

Ich gab den Hinweis, dass das Wohnzimmer, das Schlafzimmer und die Diele vor 2 bzw. 1,5 Jahren bereits gestrichen wurden. Daraufhin sollte ich dieses per Rechnung der Farbe oder Handwerker nachweisen (liegt mir nicht mehr vor).

Email der Hausverwaltung:

„Sehr geehrter Herr xy, hiermit bestätige ich noch mal den Termin für die Wohnungsübergabe am tt.mm.jj um hh:mm. Wie bereits besprochen, ist die Wohnung komplett renoviert zu übergeben.

Mit freundlichen Grüße"

Email Antwort von mir:

„Sehr geehrte xy,

vielen Dank für Ihre Bestätigung. Wir werden Ihnen die Wohnung selbstverständlich, zum vereinbarten Termin, renoviert übergeben."

Nun zu meinen Fragen
1. Ist es nach den vorliegenden Informationen und dem Auszug des Mietvertrages überhaupt meine Pflicht die Wohnung renoviert zu übergeben?

2. Wenn ja, in welchem Maße muss die Renovierung vorgenommen werden? Reicht hier das weiß streichen der Wände und Decken? Welche Renovierungsarbeiten sind definitiv auszuschließen?

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Altbauwohnung mit Holzdielenboden, Holztüren, Holz Türrahmen und Holzfußleisten.

3. Müssen diese, bei normaler Abnutzung, lackiert oder bei Rissen auf meine Kosten sogar ausgebessert werden?


Auszüge aus der Nachtragsvereinbarung und dem Mietvertrag

Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag

Mietvertragsbeginn am 01.09.2005

1. Zum 01. Mai 2007 scheidet die Mieterin Frau ... aus dem oben genannten Mietverhältnis aus.

2. Ab dem 01. Mai 2007 wird der Mieter (in diesem Fall ich) in dem oben genannten Mietvertrag der oben aufgeführten Wohnung mit allen Rechten und Pflichten, soweit diese entstanden sind oder noch entstehen, mit aufgenommen. Die Renovierungspflichten des Mieters gehen in vollem Umfang und den vereinbarten Fristen auch auf den neuen Mieter über. Hinsichtlich eventueller zwischenzeitlich bereits entstandener Renovierungsverpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter gleichen sich Mieter und neuer Mitmieter untereinander aus.

Unterschriften geleistet von Vermieter, Mieter und neuem Mieter

Mietvertrag zum Mietobjekt August 2005

§ 15 Zustand der Mieträume

1. Der Vermieter verpflichtet sich, vor dem Einzug des Mieters oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum (hier nicht eingetragen) folgende Arbeiten an den Mieträumen vornehmen zu lassen:
siehe § 27

2. Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bist spätestens zum (hier nicht eingetragen) folgende Arbeiten auf seine Kosten an den Mieträumen vornehmen zu lassen:
siehe § 27

3. Folgende Mängel wurden bei der Wohnungsübergabe festgestellt (soweit ein besonderes Übergabeprotokoll angefertigt wurde, gilt dieses):
siehe Übergabeprotokoll

4. Folgende Einrichtungen sind Eigentum des Vermieters:
siehe § 27

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, im Allgemeinen in nachstehender Reihenfolge fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.

Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt im Allgemeinen:
bei Küchen, Bädern und Duschen - 3 Jahre
Bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletten - 5 Jahre
Bei allen übrigen Räumen - 7 Jahre

Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellt Textilböden bei Bedarf, fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im Allgemeinen 3 Jahre.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schonheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befinden sich die Wohnungen in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dasß er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchgeführt oder durchführen lässt.

d) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätten zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.

e) Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

5. Verschuldensunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektritzität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtung von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen und im Einzelfall einen Betrag von

100,00 Euro nicht übersteigen, zu tragen.

6. Die Verpflichtung des Mieters nach § 16 Ziff. 5 dieses Vertrages ist auf jährlich 8 Prozent der Jahresnettomiete beschränkt.

7. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen trotz Aufforderung mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung nicht nach, so kann der Vermieter Schadenersatz statt Leistung verlangen. Diese Rechte stehen dem Vermieter auch zu, wenn das Verhalten des Mieters ergibt, dass von seiner Seite eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie sind nicht verpflichtet, die Wohnung in einem renovierten Zustand zu übergeben.

Der Gesamte § 16 des Mietvertrages ist unwirksam.

Folgende Klauseln sind im Einzelnen unwirksam mit der Folge, dass Sie nicht zur Renovierung der Wohnung verpflichtet sind:

- § 16 Nr. 4a) Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

Der Bundesgerichtshof VIII ZR 178/05 hat in einem ähnlich gelagert Fall entschieden, dass in Mietverträgen vereinbarte sogenannte starre Renovierungsfristen den Mieter insoweit gem. § 307 BGB unangemessen benachteiligen, als er ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungszustandes bzw. der Notwendigkeit einer Renovierung der Wohnung zur Renovierung verpflichtet wird. (siehe auch BGH VIII ZR 95/07)

So steht es in diesem Fall: Die Zeitfolge
bei Küchen, Bädern und Duschen - 3 Jahre
Bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletten - 5 Jahre
Bei allen übrigen Räumen - 7 Jahre zu renovieren berücksichtigt den Abnutzungsgrad der Wohnung nicht.

Die Unwirksamkeit von AGBklauseln führt gem. § 306 II BGB zum "Aufleben" der gesetzlichen Regelung bezüglich des in den AGB geregelten Gegenstandes (Hier: § 535 BGB), nach der Vermieter zur Renovierung verpflichtet ist.

- Auch § 16 Nr. 4b), der regelt, dass „Der Mieter...auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet sei, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind." ist gleichfalls unwirksam. Selbst wenn hier der Vermieter den Passus „bei Bedarf" einfügte und insofern Schönheitsreparaturen nur für den Fall durchzuführen sind, wenn Bedarf besteht, ist diese Klausel gleichfalls Unwirksam, da die Unwirksamkeit der Klausel § 16 Nr. 4a) durch dessen Bezugnahme durch § 16 Nr.4 b ) dessen Unwirksamkeit nach sich zieht. Eine sogenannte Geltungserhaltende Reduktion ist nämlich laut BGH-Rechtsprechung unzulässig, sodass diese Klausel nicht auf den wirksamen Teil verkürzt werden kann.

- § 16 Nr. 4 c) „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben..."

Gleichfalls ist diese sogenannte „starre Endrenovierungsklausel" unwirksam (hierzu BGH Urteil Az: VIII ZR 316/06). Auch diese starre Endrenovierungsklausel benachteiligt den Mieter deshalb, weil dieser ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird.




Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit noch alles Gute

Mit freundlichen Grüßen

Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2012 | 21:07

Sehr geehrter Herr Ouahes,

kann ich in diesem Fall also auf eine Renovierung, besonders Wände und Decken zu streichen, Bohrlöcher und weiteres zu schließen, ohne finanziell belangt zu werden, verzichten? Ich beziehe mich hier auf meine Fragen 2 und 3.

Hätte ich im Falle eines Rechtsstreits sehr gute Aussichten auf Erfolg?

Besten Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2012 | 22:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

ja Sie können die Renovierung unter Berufung auf meine Ausführungen verweigern.

Denn der § 16 des Mietvertrages ist unwirksam. Sie müssen daher nicht renovieren. Die im Mietvertrag geregelte Verpflichtungen des Mieters zur Renovierung, Endrenovierung und Durchführung der Schönheitsreparaturen sind unwirksam, sodass der Vermieter hierfür verantwortlich ist.

Sollte es zu eiem Prozess kommen, sehen Ihre Chnacen angesichts der eindeutigen höchstrichterlichen Rechtsprechung sehr gut aus.

Sollten Sie diesbezüglich Unterstützung brauchen stehe ich Ihnen zwecks Abwehr unberechtigter Forderungen seitens des Vermieters gerne zur Verfügung.

Ich hoffe ich konnen Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
Rechtsanwalt

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