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Renovierung bei Auszug - Zeitanteilige Beteilung an den Kosten?

| 23.05.2008 19:55 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Das Mietverhältnis für unsere Wohnung hat am 15.3.2006 begonnen. Zuvor wurde die Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt und etwa 1 Jahr vor unserem Einzug renoviert/saniert. Unmittelbar vor unserem Einzug wurden keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Es existiert kein Übergabeprotokoll. Wir haben nicht schriftlich anerkannt, in eine renovierte Wohnung einzuziehen. Schriftliche oder mündliche Nebenabreden zum Mietvertrag existieren nicht.
Das Mietverhältnis werden wir nun zum 30.9.2008 kündigen, d.h. wir haben gute 2 1/2 Jahre in der Wohnung gewohnt. Objektiv gesehen befindet sich die Wohnung in einem überdurchschnittlich gepflegten Zustand. Schönheitsreparaturen sind seit unserem Einzug nicht vorgenommen worden.
Unser Vermieter verlangt nun von uns, dass wir bei Auszug eine vollständige Renovierung (in diesem Fall Anstreichen der Wände und Decken) durchführen oder auf unsere Kosten durchführen lassen.

Unser Mietvertrag (Formularvertrag des Verlags Haus und Grund, Köln) besagt im Wortlaut:
§ 11 Schönheitsreparaturen durch den Mieter
1. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Decken, Holzwerk, Fußböden, Treppenstufen, Heizkörper einschl. Heizrohre, Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie der Innenseiten von Balkonen/Loggien. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine öffentlich geförderte Wohnung, so sind die Innenseiten der Balkone/Loggien von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgenommen.

2. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: In Küche, Bad und Duschen: drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: fünf Jahre; in anderen Nebenräumen (z.B. Keller, Balkone/Loggien): sieben Jahre; Fußböden, Treppenstufen einschließlich Leisten, Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen: sieben Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt ab.

3. Der Mieter ist auch zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Voraussetzungen der Ziffer 2 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben sind.
Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen gemäß den Voraussetzungen der Ziffer 2 - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er zeitanteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde. Dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die Voraussetzungen der Ziffer 2 seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht gegeben sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer Fachfirma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, indem er zum Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt bzw. durchführen lässt.

4. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung sind die alten Tapeten zu entfernen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Deckfarben überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahmen ist nicht erlaubt.

§12 Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
Der Vermieter ist zur Durchführung regelmäßiger Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

Soweit der Mietvertrag: Nach meinem Verständnis trifft auf uns der letzte Teil von Ziffer 3 zu, nämlich die Voraussetzungen der Ziffer 2 sind bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfüllt, da wir weniger als 3 Jahre in der Wohnung wohnen. Reparaturen nach diesen (flexiblen) Fristen sind also nicht fällig.
Eine zeitanteilige Zahlung bedeutet nach meinem Verständnis, dass wir (soweit dies der geringe Abnutzungsgrad überhaupt erforderlich macht) für Küche, Bäder und Duschen 2,5 von 3 Jahren und für die übrigen Wohn-/Schlafräume, Dielen und Toiletten 2,5 von 5 Jahren zahlen müssen, also ungefähr die Hälfte der Kosten für eine Renovierung tragen. Der Vermieter ist jedoch der Ansicht, dass wir die vollen Kosten der Renovierung zu tragen haben.
Ich bitte, soweit möglich, um möglichst konkrete Beantwortung. Gehört die Formulierung der Ziffer 3 zu den "starren Abgeltungsformeln", die im Urteil BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a> als unwirksam beurteilt wurden?
Vielen Dank für Ihre Beantwortung!

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Bei den folgenden Ausführungen wird davon ausgegangen, dass es sich bei dem dargestellten Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt, welcher bereits vorformuliert durch den Vermieter in einer Vielzahl von Fällen unverändert genutzt wird.

Zulässig ist hiernach die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder zur anteiligen Kostentragung entsprechend der Abnutzung in der abgewohnten Mietzeit. Möglich ist in diesem Rahmen die Übertragung laufender Schönheitsreparaturen, auch einer unrenovierten Wohnung, auf den Mieter, wenn die übliche Renovierungsfrist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Wie Sie bereits richtig erkannt haben ist die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen zulässig, soweit ein nicht starrer, flexibler Fristenplan vorliegt und der Mieter dabei nicht für eine Abnutzung vor Mietbeginn einstehen muss. Ein solcher ist anzunehmen, wenn es dem Mieter entsprechend der verwendeten Formulierung möglich ist, sich auf einen fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf zu berufen (hier: "...im Allgemeinen...").

Die Übertragung der Endrenovierung, auch neben der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen, ist zulässig unter der Voraussetzung, dass die Schönheitsreparaturen fällig sind und, soweit dies nicht der Fall ist, eine lediglich anteilige Kostenabgeltung verlangt wird. Wirksam ist danach grundsätzlich eine so genannte flexible Quotenklausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietvertrages je nach Zeitpunkt der wirksam übertragenen letzten länger als ein Jahr zurückliegenden Schönheitsreparaturen einen dem Abnutzungsgrad entsprechenden Teil der Kosten zu tragen hat.

Die Kostenabgeltung muss an den üblichen Renovierungsfristen, die auch hier nicht starr sein dürfen, sondern flexibel sein müssen, so dass der Mieter sich auf fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen können muss, ausgerichtet sein.

Diese können nach dem Kostenvoranschlag eines Fachgeschäfts berechnet werden.

Im Hinblick auf die von Ihnen aufgeführte Regelung des § 11 Nr. 3 des Mietvertrages kann daher festgehalten werden, dass selbige als wirksam angesehen werden kann. Eine starre und damit unwirksame Regelung im Sinne der Rechtsprechung des BGH liegt mithin nicht vor.

Insbesondere der Passus "...und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand..." ermöglicht es Ihnen als Mieter sich darauf zu berufen, dass ein Renovierungsbedarf und damit eine anteilige Zahlungspflicht nicht besteht.

---

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 23.05.2008 | 20:57

Danke für Ihre bisherige Antwort.
Verstehe ich Sie richtig, dass in einer Wohnung, die sich in einem besseren als dem "einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand" befindet und in der daher kein bzw. nur ein beschränkter Renovierungsbedarf besteht, ich mich auf §11 Nr. 3 berufen kann und nicht zur Beteiligung an den Kosten verpflichtet bin? Kann ich mich wegen des "und" in dem ersten Satz von Ziffer 3 darauf berufen?
Verstehe ich "zeitanteilig" richtig, dass z.B. nach 3 Jahren Mietzeit in Räumen, die "im allgemeinen" nach 5 Jahren renoviert werden müssen, ich 3/5 also 60% der Kosten zahlen muss?
Falls es in dieser Frage zu Streitigkeiten kommt: wer legt fest, ob ein (beschränkter) Renovierungsbedarf besteht?
Vielen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.05.2008 | 09:54

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gern möchte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt beantworten und hierbei individuell und konkret auf den von Ihnen dargestellten Sachverhalt eingehen:

Ein sog. Fristenplan Schönheitsreparaturen betreffend ist nach der aktuellen Rechtsprechung nur dann starr und damit unwirksam, wenn der Mieter sich nicht auf einen fehlenden oder beschränkten Renovierungsbedarf berufen kann. Entsprechend den vorstehenden Ausführungen kann die von Ihnen dargestellte Formulierung "...und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand..." so verstanden werden, dass Ihnen als Mieter das Recht zusteht, sich bei überdurchschnittlich gutem Zustand der Wohnung auf einen fehlenden bzw. beschränkten Renovierungsbedarf zu berufen.

In diesem Zusammenhang möchte ich Sie auf das Folgende hinweisen: Sollte sich Ihr Vermieter auf die Position zurückziehen, die vorgenannte Formulierung eröffne nur für ihn die Möglichkeit, sich bei einem über die normale Abnutzung hinausgehenden Zustand der Wohnung auf einen abweichenden (erhöhten) Renovierungsbedarf zu berufen, so könnten Sie damit argumentieren, dass die "Endrenovierungsklausel" des § 11 Nr. 3 des Mietvertrages als starr und damit unwirksam anzusehen wäre.

Die Auslegung des Wortes "zeitanteilig" verstehen Sie richtig.

Sofern sich die Beteiligten über den Umfang des Renovierungsbedarfs nicht einigen können, hat dies letztlich ein mit der Angelegenheit zu befassendes Gericht zu entscheiden. Alternativ hierzu und zur Vermeidung eines Gerichtsverfahrens können Sie jedoch mit Einverständnis Ihres Vermieters eine unabhängige dritte Person mit der Festlegung des Umfangs des Renovierungsbedarfs beauftragen, dessen Entscheidung dann für beide Parteien verbindlich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Maik Elster
Rechtsanwalt

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Sehr schnelle Antwort, leider mit wenig Gehalt - der Text wurde fast wortgleich vom selben Anwalt vor einigen Tagen bei einer ähnlichen Frage als Antwort verwendet, lediglich 1-2 Sätze wurden individuell an meine Frage angepasst. Sehr viel schlauer als zuvor war ich danach aber leider auch nicht... Ich hatte mir mehr erhofft als Copy+Paste+ 1-2 Sätze individuell und bin angesichts meines Einsatzes nicht zufrieden mit der Antwort.

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