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Renovierung bei Auszug - Mietvertrag Zusatzvertrag überhaupt zulässig


| 28.07.2005 22:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir ziehen in kürze aus unserer Wohnung aus die wir am 01.09.2003 bezogen haben.
Wir haben damals einen Einheitsmietvertrag unterschrieben in dem folgende Klauseln enthalten sind:

... §10 Instandhaltung der Mieträume
6. Als angemessene Zeitabstände von Schönheitsreparaturen gelten üblicherweise Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren alle fünf Jahre

7. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Fristen, kann der Vermieter einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten geltend machen.
Ist seit dem Einzug noch kein voller Renovierungsturnus verstrichen, berechnet sich der Renovierungsanteil nach dem DAtum des Einzugs.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%.....

Nun hat der Vermieter auch noch einen Zusatzvertrag (den hat er so genannt) gemacht in dem folgender Wortlaut steht:
"Zu §9:
Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in den Zustand zurückzugeben, in dem er sie bei Einzug übernommen hat.
Die Renovierungsarbeiten fachgerecht ausführen zu lassen.
Das Tapizieren der Wände und Decken ist nicht gestattet..."

§ 9: Zustand der mieträume (im Vertrag)

Nun meine Frage müssen wir Renovieren auch wenn im Zusatzvertrag etwas anderes steht, als im Eigentlichen Mietvertrag und ist dieser Zusatzvertrag überhaupt zulässig, den es handelt sich dabei nicht um eine weitere Vereinbarung sondern um einen " Zusatzvertrag zum Mietvertrag"?

Über eine schnelle und hilfreiche Antwort wären wir ihnen sehr dankbar und verbleiben bis dahin

mit freundlichen Grüßen

Sven H. und Dorit U.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die Zusatzvereinbarung läuft darauf hinaus, daß Sie bei Mietvertragsende auf jeden Fall renovieren müssten, unabhängig von der Frage, wann Sie zuletzt renoviert haben. Betrachtet man Mietvertrag und Zusatzvereinbarung, müssten Sie

- während der Mietzeit turnusmäßig renovieren UND
- bei Auszug ebenfalls fachgerecht renovieren.

Eine solche Klauselkombination ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung jedenfalls dann nach § 307 BGB unwirksam, wenn es sich um Formularvereinbarungen handelt, die nicht einzeln ausgehandelt wurden. Denn dann handelt es sich um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, mit der Folge, daß der "Summierungseffekt" der beiden Klauseln dazu führt, daß jede von ihnen unwirksam ist, und der Mieter dann gar nicht renovieren muß. Vorbehaltlich einer genauen Prüfung Ihres Mietvertrages (und Zusatzvereinbarung) gehe ich davon aus, daß in Ihrem Fall der Summierungseffekt zu Ihren Gunsten ergibt, daß Sie nicht renovieren müssen, weil Sie durch die Klauselkombination, wie geschildert, über das Übliche hinaus in Anspruch genommen und benachteiligt werden.

Wenn Sie auf "Nummer Sicher" gehen möchten, können Sie mir das Vertragswerk gerne einmal auf dem E-Mail Weg oder per Fax zukommen lassen und mich einmal in meiner Kanzlei anrufen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 30.07.2005 | 17:29

Sehr geehrter Herr Schwartmann,
vielen Dank für Ihre schnelle Hilfe, wir haben ihnen den Mietvertrag sowie den zusatzvertrag per Fax zugesandt und wollten nun nocheinmal nachfragen ob es sich bei uns um einen "summierungseffekt" handelt und ob er die Mietkaution einbehalten kann oder ob wir diese am Montag bei der Wohnungsübergabe zurück fordern können.
Über eine schnelle Antwort wären wir Ihnen sehr dankbar .

mit freundlichen Grüßen

Sven H. und Dorit U.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.07.2005 | 17:52

Vielen Dank für die Nachfrage!

Ich konnte heute Einblick in Ihr Fax nehmen. Meines Erachtens enthalten Mietvertrag und Zusatzvereinbarung eine unangemessene Benachteiligung, mit der Folge, daß beide Vereinbarungen unwirksam sein dürften. Sollte der Vermieter anderer Auffassung sein, müsste er Ihnen zunächst eine Nachfrist zur Durchführung der von ihm verlangten Arbeiten setzen. Sofern dies geschieht, setzen Sie sich bitte mit mir in Verbindung, damit ich Ihre Interessen, falls gewünscht, vertreten kann.

Die Kaution werden Sie bei der Übergabe noch nicht zurückverlangen können, da dem Vermieter dazu noch eine Prüfungsfrist von bis zu 6 Monaten zugebilligt wird.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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