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Renovierung bei Auszug - Einheitsmietvertrag v. 1985


29.11.2017 11:18 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Meine Mutter ist kürzlich in ein Altenheim gezogen und ich habe ihre Wohnung fristgerecht zum Jahresende gekündigt. Sie hat dort seit 1985 gewohnt. Im Mietvertrag (Einheitsmietvertrag) sind bei § 10 Instandhaltung der Mieträume keine Eintragungen vorgenommen worden, wer Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Weiter heißt es unter Pt. 5: "Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, soweit er daran ein berechtigtes Interesse hat. Bei Kündigung kann der Vermieter die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen." Bei den angemessenen Zeitabständen für Schönheitsreparaturen sind keine Eintragungen erfolgt.
Leider kann sie sich nicht mehr erinnern, ob sie die Wohnung in vollständig renoviertem Zustand übernommen hat. Meines Wissens hat sie einmal die Küche streichen lassen, ob bei Einzug oder kurz danach, kann ich nicht sagen. Der Vermieter hat einmal die Innentüren gestrichen.
Natürlich wäre jetzt nach 32 Jahren eine Renovierung erforderlich. Aber sind wir dazu verpflichtet, wenn es keine eindeutige Regelung im Mietvertrag gibt? Wie ist die Formulierung "Der Vermieter kann...verlangen" zu bewerten - und wer trägt ggf. die Kosten, wenn dazu keine Vereinbarung besteht?
Ich möchte nicht renovieren, da dies ja lt. Gesetz Sache des Vermieters ist, wenn nicht ausdrücklich auf den Mieter übertragen, wäre aber bereit (da sich zwischen meiner Mutter und den Vermietern auch ein freundschaftliches Verhältnis entwickelt hat) ihnen einen gewissen Betrag zu zahlen.
Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH nur dann zulässig ist, wenn der Mieter eine renovierte Wohnung bezogen hat. Hat der Mieter dagegen eine unrenovierte Wohnung bezogen, sind mietvertragliche Klauseln unwirksam, die formularmäßig Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegen.


2.

Ob der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, hängt von der Gültigkeit der Klauseln im Mietvertrag ab. Dabei gilt der Grundsatz, dass die mietvertraglichen Bestimmungen darauf zu prüfen sind, ob sie den Mieter unangemessen belasten.

Sie sagen, dass der Mietvertrag keinen Fristenplan enthalte, der für die Durchführung der Schönheitsreparaturen maßgeblich sei. Einzig der Hinweis, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen könne, soweit er daran ein berechtigtes Interesse habe, bezieht sich auf die Verpflichtung des Mieters Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ob diese mietvertragliche Klausel gültig ist und ob der Mieter tatsächlich Schönheitsreparaturen durchführen muss, ist es vor dem Hintergrund zu prüfen, ob diese Klausel wirksam ist.

Hervorzuheben sind Klauseln, die einen starren Fristenplan betreffend die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten. Zum Beispiel wenn der Mieter verpflichtet wird, in bestimmten Räumen nach bestimmten Zeitabläufen unabhängig vom Grad der Abnutzung Schönheitsreparaturen durchzuführen. Gibt es solche starren Fristen, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

Das Gegenteil von starren Fristen sind so genannte „weiche" Fristen. Von weichem Fristen spricht man, wenn es im Mietvertrag heißt, dass die Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" oder "in der Regel" in bestimmten Zeitabständen durchzuführen seien. Solche Fristenregelungen sind zulässig mit der Folge, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.


3.

An diesen Maßstäben ist die Klausel in dem Mietvertrag Ihrer Mutter, wo auf das berechtigte Interesse des Vermieters hingewiesen wird, zu messen.

Die von Ihnen wiedergegebene Klausel besagt zunächst, dass der Vermieter nicht grundsätzlich nach Ablauf bestimmter Zeiten die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann. D.h., eine solche unzulässige starre Frist enthält der Mietvertrag nicht.

Der Halbsatz, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt werden könne, soweit der Vermieter daran ein berechtigtes Interesse habe, sehen ich als eine weiche Frist an, da die Formulierung „berechtigtes Interesse" gewissermaßen ein unbestimmter Rechtsbegriff ist, den man auslegen kann. D.h., die hier gewählte Formulierung wird man nicht anders beurteilen können, als die zulässige Klausel im Mietvertrag, dass Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" in bestimmten Zeitabständen verlangt werden können. In dem letztgenannten Beispielsfall wäre die Schönheitsreparaturklausel zulässig.

D.h., in Ihrem Fall sehe ich den Mieter in der Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen.


4.

Natürlich kann man sich mit dem Vermieter versuchen zu verständigen, dass, so wie Sie es auch vorschlagen, einen noch auszuhandelnder Geldbetrag an den Vermieter gezahlt wird.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.11.2017 | 12:52

Sehr geehrter Herr Raab,
vielen Dank für Ihre rasche Stellungnahme. Eine Nachfrage habe ich noch zu dem bereits angesprochenen Punkt der Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen: Wenn im Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung besteht (bei Pt. 4 "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter." ist keine Kennzeichnung erfolgt), ist dann der Mieter automatisch auch zur Kostenübernahme verpflichtet, wenn er Schönheitsreparaturen durchführen muss?

Vielen Dank und freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.11.2017 | 14:05

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der Hinweis auf Punkt 4 in Ihrer Nachfrage lässt die Sache in einem vollkommen anderen Licht erscheinen.

Grundsätzlich sieht es so aus, dass der Vermieter die Schönheitsrepaturen zu übernehmen hat, diese Pflicht aber vertraglich dem Mieter auferlegen kann. Letzteres wird in nahezu allen Mietverträgen in dieser Weise gehandhabt.

Hier geht aus dem Formularmietvertrag nicht hervor, dass der Vermieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt hat. Damit ist der Mietvertrag in dieser Hinsicht unklar. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders, hier also zu Lasten des Vermieters, mit der Rechtsfolge, dass Ihre Mutter als Mieterin keine Schönheitsreparaturen durchzuführen braucht.

Mangels einer solchen Verpflichtung braucht sie sich auch nicht an den Kosten zu beteiligen.


2.

Bei einem Mietvertrag ist es wichtig, alle Bestimmungen sehr sorgfältig zu prüfen. Nimmt man nur einzelne Bestimmungen heraus, kann sich eine andere Rechtslage ergeben als sie tatsächlich unter Beachtung des gesamten Vertrags gegeben ist.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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