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Renovierung bei Auszug ?


18.11.2006 13:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

ich habe im Februar 2005 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung, Küche & Bad abgeschlossen. Die Wohnung wurde mir in einem renovierten Zustand übergeben (im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten). Im Januar 2006 zog auch meine Freundin ein. Zu Ende Februar 2007 haben wir nun das Mietverhältnis gekündigt, dies wurde uns auch bereits durch die Vermieter bestätigt. Dabei erhielten wir den Hinweis laut Mietvertrag zu renovieren.

*****
Dieser Mietvertrag sieht folgendes vor:
§ 20 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben, es sei denn die Wohnung wurde – gemäß Protokoll – unrenoviert übernommen und es wurde keine zusätzliche Vereinbarung bezüglich der Renovierung getroffen (z.B. mietfreie Zeit als Renovierungsentschädigung bei Einzug). Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, den Teppich zu shampoonieren und Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Grundsätzlich sind Dübellöcher nur in Fugen und nicht in den Fliesen zulässig. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder der Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.

§ 26 Sonstige Vereinbarungen
1. Sollte die Wohnung renoviert übergeben oder Vereinbarungen zur Renovierungsentschädigung getroffen worden sein, ist diese nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls renoviert an den Vermieter bzw. dessen Beauftragten zu übergeben. Das heißt, die Decken und Wände in allen Räumen sind weiß zu streichen. Wo Anstrich auf Raufaser nicht mehr möglich ist, sind Wände zbw. Decken neu mit Raufasertapeten zu versehen und anzulegen. Mustertapeten sind zu entfernen und durch Raufasertapeten einschließlich Anstrich – weiße Farbe nach DIN 53 778 – zu ersetzen. Kunststoffelemente wie z.B. Fensterrahmen, Türen und Türrahmen dürfen nur mit geeigneten Mitteln gereinigt werden. Eventuelle Beschädigungen an den Kunststoffoberflächen sind fachmännisch wieder in ihren Ursprung zu versetzen. Beschädigte Fußböden bzw. fest eingebaute Einrichtungsgegenstände sind nach Absprache mit dem Vermieter zu erneuern. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird die Wohnung gemeinsam von Mieter und Vermieter besichtitgt und eine Übergabeprotokoll angefertigt. Die Übergabe gilt erst dann als erfolgt, wenn hierüber das von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Protokoll vorliegt.
*****
Im Wohnungsübergabeprotokoll (Februar 2005) gibt es allerdings eine Renovierungsvereinbarung, dass bei Auszug zu renovieren ist.
*****
Schönheitsreparaturen mit starren Fristen 3, 5, 7 Jahren sind im Mietvertrag nicht enthalten.

Die Wohnung ist nach dieser Zeit nicht verwohnt. Löcher sind nur für vereinzelte Bilder gebohrt worden. Wände sind noch wie bei Einzug alle weiß – es wurden keine Veränderungen vorgenommen.

Unsere Fragen nun, ob wir zur Renovierung verpflichtet sind? Wir meinen zu wissen, dass es diesbezüglich ein BGH-Urteil gibt. Was müssen wir bei Auszug wirklich erledigen?
Gilt das Wohnungsübergabeprotokoll oder genügt es anteilig einen Beitrag zu leisten, da wir nur 2 Jahre darin gewohnt haben?

Vielen Dank bereits im voraus.
Sehr geehter Fragesteller,

der Bundesgerichtshof hat am 25.6.2003 hierzu entschieden, dass die Formulierung "Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben" es sich um eine Formularklausel handelt. Diese Verpflichtung der Mieter zur Endrenovierung wurde für unwirksam erklärt. Nach der Rechtsprechung des Senats (NJW 1998, 3114 = NZM 1998, 710 [unter III 2a]; NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Zwar kann sich nach der Senatsentscheidung vom 3. 6. 1998 (NJW 1998, 3114 = NZM 1998, 710 [unter III 2b]) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter i.S. des § 9 I AGBG unangemessen benachteiligt, bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl als wirksam erweisen. Das war in dem der genannten Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt deshalb der Fall, weil dort durch eine unmittelbar nachfolgende Klausel hinreichend klargestellt war, dass der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen musste, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren. Eine solche Regelung liegt aber wohl nicht vor.
Im Streitfall verbleibt es indes bei der Unwirksamkeit der Klausel, weil eine solche Einschränkung der Pflicht zur Endrenovierung nicht vorgesehen ist.

Mit freundlichem Gruß
Henrik Momberger

www.gruemo.de

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2006 | 13:27

Sehr geehrter Herr Momberger,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Das bedeutet, dass auch die Renovierungspflicht, die im seperaten Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben wurde, nicht zutrifft/nichtig ist?
Vielen Dank.

Ergänzung vom Anwalt 20.11.2006 | 08:59

Sehr geeherter Fragesteller,

das sehen Sie richtig: Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).

BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 163/05 - LG Düsseldorf


Mit freundlichem Gruß
Henrik Momberger

www.gruemo.de
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