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Renovierung bei Auszug (wieder einmal ...)


| 23.11.2006 20:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Mal wieder eine Frage zur Renovierung bei Auszug.

Der Mietvertrag mit einer Wohnungsbau-/Verwaltungsgesellschaft wurde abgeschlossen am 15.10.2004, Beginn 1.11.2004, fristgerecht gekündigt zum 30.11.2006, Übergabe an den Vermieter 23.11.2006. Es wurde bei Mietbeginn keine Kaution hinterlegt. Die Gesellschaft vermietet eine große Anzahl von Wohnungen und verwendet vermutlich immer die gleichen Mietverträge/Allgemeine Mietbedingungen.

Die Wohnung war bei Mietbeginn in nicht sonderlich gutem Zustand, die Wände und Decken waren zwar gestrichen, aber teilweise recht fleckig.
Nach Auszug habe ich alle Dübellöcher verschlossen und die Wände und Decken teilweise gestrichen, überall da, wo vorher Löcher waren, oder wo die Wände deutliche Flecken hatten. Das ist zugegebenermaßen nicht sonderlich gut geworden, es sind teilweise die Übergänge zur alten Farbe deutlich zu sehen.
Bei der Übergabe an den Vermieter (bzw. dessen Vertreter) hat dieser bemängelt, dass die Decken und Wände sämtlicher Räume vom Mieter gestrichen werden müßten. Er hat weiterhin schriftlich festgehalten: „der Mieter weigert sich, die erforderlichen Malerarbeiten auszuführen.“ Ich habe dieses Protokoll unterschrieben, mit dem Zusatz „Ohne Zustimmung zur Kenntnis genommen.“
Der Vermieter kündigte mündlich an, dass die Angelegenheit direkt einem Anwalt übergeben werde.

Nun meine Fragen:
1. Sind die Schönheitsreparaturklauseln in dieser Form (Mietvertrag&Allgemeine Mietbedingungen) gültig oder kann ich davon ausgehen, dass sie ungültig sind und ich die Wohnung daher nur „besenrein“ übergeben müsste.
2. Hat es nachteilige Folgen, dass ich teilweise angestrichen habe, das Ergebnis aber unbestreitbar nicht „fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt“ wurde?
3. Wenn ich hätte renovieren müssen, kann der Vermieter tatsächlich Schadenersatzansprüche geltend machen, bis die Wohnung renoviert wurde? Er könnte das natürlich beliebig hinauszögern …
4. Wie gehe ich am besten weiter vor, sollte ich sofort etwas unternehmen oder Post vom Vermieter/Anwalt abwarten?
5. Wenn Post kommt, wie reagiere ich am besten?


Hier die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrags und der Allgemeinen Mietbedingungen. Der vollständige Mietvertrag liegt hier: http://people.freenet.de/mawev/MV.pdf
Die Allgemeinen Mietbedingungen hier: http://people.freenet.de/mawev/AMB.pdf




Wohnraummietvertrag
$5 Vertragsbestandteile
1. Die allgemeinen Mietbedingungen
2. Die Hausordnung
3. Das Übergabeprotokoll, das bei der Wohnungsübergabe aufgenommen, unterschrieben und ausgehändigt wird.
4. Betriebskostenverordnung


Allgemeine Mietbedingungen für zu Wohnzwecken genutzte Räume

XII. Instandhaltung und Instandsetzung
3. Schönheitsreparaturen
3.1 Verpflichtung des Mieters
Der Mieter ist zur fachgerechten Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet
3.2 Begriff
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere
- das Tapezieren, bzw. Anstreichen je nach Zustand bei Übergabe des Mietgegenstandes der Wände und Decken;
- die Grundreinigung von Böden, insbesondere Teppichböden;
- das Streichen bzw. Lackieren (je nach Zustand bei Übergabe des Mietgegenstandes), der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (jeweils ohne Außenanstrich);
3.3 Fristenplan
Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen nach folgendem Fristenplan durchzuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre; die Anstriche der Fenster (innen), Türen, Heizkörper und Heizrohre in diesen Räumen alle 4 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.
- In allen anderen Räumen alle 7 Jahre
- Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden alle 12 Jahre
Waren die Mieträume bei beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert, beginnt die jeweilige Frist erst mit der Übergabe der Mieträume zu laufen.

5 Haftung des Mieters
5.2 … Übergibt der Mieter die Mieträume, ohne die fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, gilt dies als endgültige Weigerung des Mieters, die Arbeiten durchzuführen.

XV. Beendigung der Mietzeit
3. Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses
3.1 Fällige Schönheitsreparaturen
Sind die gemäß Abschnitt XI (das ist wohl ein Tippfehler, da steht tatsächlich XI, nicht XII) Ziff. 3 der Allgemeinen Mietbedingungen durchzuführenden Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig, so hat sie der Mieter gemäß Abschnitt XI Ziff. 3 der Allgemeinen Mietbedingungen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.

3.2 Noch nicht fällige Schönheitsreparaturen
Sind die gemäß Abschnitt XI Ziff. 3 der Allgemeinen Mietbedingungen durchzuführenden Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgende Maßgabe (Quote):
a) Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bäder, Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33% der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66%, bei mehr als drei Jahren 100%.
b) … die Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten …
c) … Fenster (innen), Türen, Heizkörper und Heizrohre …
d) …Holzfußböden…
Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzugreifen, in dem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden.
Ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.

4. Haftung des Mieters
… Übergibt der Mieter die Mieträume, ohne die fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, gilt dies als endgültige Weigerung des Mieters, die Arbeiten durchzuführen.

7. Schadenersatzansprüche und Nutzungsentschädigung
Übergibt der Mieter die Miträume bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder nicht ordnungsgemäß, so ist er zur Zahlung von Nutzungsentschädigung/Schadenersatz bis zum Ablauf des Monats verpflichtet, in dem er die Mieträume zurückgibt oder in dem der ordnungsgemäße Zustand hergestellt wird. Weitergehende Ansprüche des Vermieters bleiben hiervon unberührt.


23.11.2006 | 20:40

Antwort

von


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Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Sie werden in Ihrem Mietvertrag nach dem von Ihnen wiedergegebenen Vertragsinhalt verpflichtet, unabhängig von der tatsächlichen Notwenigkeit von Schönheitsreparaturen solche durchzuführen nach dem dort angegebenen Fristenplan.
2.Starre Fristenpläne, die den Mieter unabhängig von einem Bedarf zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind mit § 307 Abs. 1 BGB nicht vereinbar. Es ist eine gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters, ihn zu einer Leistung zu verpflichten, für die kein Bedarf besteht. Die Unwirksamkeit des Fristenplans ergibt sich zugleich auch aus § 307 Abs 2 Nr. 1 BGB. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. I Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Wenn der Vermieter diese Verpflichtung auf den Mieter überträgt, gilt für den Umfang der Mieterpflichten der Grundgedanke des § 535 Abs. 2 BGB. Bei einem Mietvertrag ohne Abwälzungsklausel schuldet der Vermieter Schönheitsreparaturen nur, wenn für sie ein Bedarf besteht. Umgekehrt ergibt sich für den Fall einer Abwälzung auf den Mieter , dass der Vermieter Schönheitsreparaturen nur verlangen kann, wenn ein Renovierungs- oder Dekorationsbedarf wirklich besteht.

3.Somit ist die Klausel so wie er von Ihnen wiedergegeben wurde, unwirksam, weshalb es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt und der Vermieter die Arbeiten durchzuführen hat.

Ein einzelnes Wort kann die Beurteilung ändern. Wenn Sie also nur Auszüge schildert haben, müssen Sie nachsehen, ob die Pflichten „regelmäßig“ nach dem Pflichtenplan durchzuführen sind oder eine ähnliche Formulierung enthalten ist, die auf einen Beurteilungsspielraum schließen lassen.

Schadensersatz müssen Sie dann leisten, wenn Sie die Wohnung über die normale Nutzung hinaus beschädigt haben. Dazu kann auch zählen, wenn Sie durch Ihre Streicharbeiten Schaden verursacht haben. Das wäre der Fall, wenn das Streichen nicht notwendig gewesen wäre, nun aber durch Ihre Streicharbeiten notwendig wird, um die Wohnung wieder zu vermieten.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2006 | 21:05

Sehr geehrte Frau Heussen,

ehrlich gesagt bin ich von Ihrer Antwort enttäuscht, da sie zum größten Teil aus einem anscheinend vorgefertigten Text besteht, der sich zwar allgemein mit dem richtigen Thema beschäftigt, nicht aber auf meine spezielle Variante eingeht. Eine allgemeine Aussage hilft mir aber nicht weiter.
Ich habe die relevanten Abschnitte des Mietvertrags und der Allgemeinen Mietbedingungen vollständig angegeben und die Dokumente zum Download bereitgestellt. Warum tragen Sie mir auf, nachzusehen, ob die Klauseln ein "regelmäßig" enthalten?

Ich bitte Sie also nochmals, die genannte Frage 1. unter Berücksichtigung der gemachten individuellen Angaben zu beantworten, sowie die Fragen 4. und 5. zu beantworten, bzw. mir Ihren Rat zu geben.

Vielen Dank
MW

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2006 | 21:05

Sehr geehrte Frau Heussen,

ehrlich gesagt bin ich von Ihrer Antwort enttäuscht, da sie zum größten Teil aus einem anscheinend vorgefertigten Text besteht, der sich zwar allgemein mit dem richtigen Thema beschäftigt, nicht aber auf meine spezielle Variante eingeht. Eine allgemeine Aussage hilft mir aber nicht weiter.
Ich habe die relevanten Abschnitte des Mietvertrags und der Allgemeinen Mietbedingungen vollständig angegeben und die Dokumente zum Download bereitgestellt. Warum tragen Sie mir auf, nachzusehen, ob die Klauseln ein "regelmäßig" enthalten?

Ich bitte Sie also nochmals, die genannte Frage 1. unter Berücksichtigung der gemachten individuellen Angaben zu beantworten, sowie die Fragen 4. und 5. zu beantworten, bzw. mir Ihren Rat zu geben.

Vielen Dank
MW

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2006 | 08:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Vertragsprüfung und zusätzlich die Beantwortung von 5! Fragen (der Mindesteinsatz liegt bei EUR 20,00) ist für EUR 35,00 netto wahrlich viel verlangt. Ich habe mir dennoch aufgrund Ihrer Nachfrage das Pdf - von dem ich nicht weiß, ob es vollständig ist - angesehen. Die Formulierung enthält keinen Beurteilungsspielraum, weshalb die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.
Eine ganz andere Frage ist, ob Sie Schäden an der Mietsache verursacht haben, z.B. durch unfachmännisches STreichen. Für derartige Schäden haften Sie auch dann, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist!
Ich würde Ihnen raten, sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzten. Weisen Sie darauf hin unter der schönen Vorlage, die ich Ihnen gestern abend bereits geschickt habe, dass die Klausel unwirksam ist und versuchen Sie mit ihm eine Einigung für möglicherweise entstandene Schäden zu finden.
Sollten Sie Post von der Gegenseite bekommen, reagieren Sie darauf. Beauftragen Sie einen Anwalt, der dann adäquat auf das Schreiben antworten kann bzw. bei einem Mahnbescheid Widerspruch einlegen kann.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Ich hätte mir schon im ersten Anlauf eine individuelle Antwort gewünscht, aber anscheinend wurden meine Angaben zunächst nicht komplett gelesen und nur sehr allgemein geantwortet. Und gewünscht hätte ich mir Antworten auf alle Fragen. Wenn mein Einsatz dafür zu gering ist - okay, dann bekomme ich eben keine Antwort. Aber den Einsatz anzunehmen und dann nur teilweise zu antworten und auf Nachfrage nur "widerwillig" entspricht nicht meinen Erwartungen.


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