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Renovierung bei Auszug (BGH-Urteil)


21.07.2006 18:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgende Frage:

In meinem Mietvertrag findet sich eine Klausel zu Schönheitsreparaturen, die meines Wissens unlängst vom Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt wurde. In meinem Vertrag heißt es:

"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen, und zwar sobald der Zustand der Wohnung oder eines Teils der Wohnung, ohne dass dies der Vermieter zu vertreten hätte, derart ist, dass ein Wohnungsnachfolger die Übernahme der Wohnung ablehnen könnte. Spätestens sind diese Arbeiten nach Ablauf von folgenden Zeiträumen auszuführen:

in Küchen, Bädern, in Räumen mit Duschanlagen und in Toiletten alle drei Jahre

in allen anderen Räumen alle vier Jahre.

Abweichend vom Vorstehenden sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Versorgungsleitungen in Küchen, Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle drei Jahre durchzuführen. Der Mieter hat die Ausführung zu beweisen.

Der Mieter hat die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand zurückzugeben, der einem Wohnungsnachfolger zugemutet werden kann. Sämtliche vorgenannten Arbeiten sind fachmännisch in neutralen, gedeckten Farben und Tapeten auszuführen. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die durch die verspätete oder nachträgliche Ausführung notwendiger Schönheitsreparaturen entstehen."

Zudem findet sich im Vertrag eine Klausel, nach der ich anteilig die Kosten für die Schönheitsreparaturen durch einen Malerfachbetrieb tragen muss, wenn das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen endet (80 Prozent der Kosten, wenn die Renovierung länger als vier Jahre zurückliegt; für die Nassräume zudem 33 Prozent, wenn die Renovierung länger als 1 Jahr zurückliegt).

Ich habe meine Wohnung zu Ende September fristgemäß gekündigt, da ich ins Ausland umziehe. Meiner Hausverwaltung habe ich schriftlich mitgeteilt, dass ich keine Renovierung zu machen gedenke und mich dabei auf das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs zu "starren Fristen" bei Schönheitsreparaturen berufen, wonach laut Medienberichten die gesamte Klausel unwirksam ist und somit weder renoviert werden muss noch vom Vermieter anteilige Zahlungen geltend gemacht werden können. Ich habe fünf Jahre in der Wohnung gewohnt und in dieser Zeit nur das Bad neu gestrichen, und zwar vor rund einem halben Jahr.

Nun hat mich die Hausverwaltung schriftlich aufgefordert, dennoch zu renovieren. Das Argument: "Da Sie die Wohnung renoviert übernommen haben gehen wir davon aus, dass Sie die Wohnung ebenfalls renoviert an uns übergeben." Dass ich die Wohnung renoviert übernahm, trifft nicht zu, auch wenn es so im Mietvertrag steht. Meine Vormieterin machte damals zur Bedingung, dass sie nicht streichen müsse, wenn sie mir die Wohnung zusage. Leider ist damals der Zustand der Wohnung nicht in einem Übergabeprotokoll festgehalten worden, so dass ich nichts Schriftliches habe.

Meine Hausverwaltung betont nun in einem 2. Schreiben: "Alle erforderlichen Schönheitsreparaturen müssen bis zu diesem Zeitpunkt (30. September) sach- und fachgerecht ausgeführt sein. Solange diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, haften Sie auch über das Vertragsende und die tatsächliche Nutzung der Wohnung hinaus für die Miete und einen dem Vermieter entstehenden Schaden."

Wer ist nun im Recht? Ich bin bisher davon ausgegangen, dass ich angesichts des BGH-Urteils weder vor Auszug renovieren muss noch anteilig Kosten zu tragen habe. Trifft dies zu?

Wie sollte ich auf die Mitteilung der Hausverwaltung reagieren?

Was sollte ich tun, wenn die Hausverwaltung auf ihrem Standpunkt beharrt und mir nach Auszug Kosten für die Renovierung von der Kaution abzieht?

Muss ich eventuell doch kleinere Dinge auf jeden Fall erledigen (z.B. Dübellöcher stopfen, abgeblätterten Lack an Türen in der Wohnung nachstreichen...)?

Worauf sollte ich bei der Wohnungsübergabe achten?

Und zuletzt: Kann ich eine eventuelle juristische Auseinandersetzung vermeiden, indem ich meinerseits einen Nachmieter stelle, der die Wohnung auch unrenoviert übernimmt? Ich hätte schon einen Interessenten. Insgesamt befindet sich die Wohnung (Nichtraucherwohnung) nämlich in einem durchaus guten Zustand.

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage:


Vorbehaltlich einer konkreten Vertragsprüfung ist Ihnen zuzustimmen: Die zitierte Klausel des Mietvertrages enthält eine starre Fristenregelung und ist somit unwirksam. Sie sind demnach nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unabhängig von der Frage des Zustands der Wohnung bei Einzug oder wovon die Hausverwaltung "ausgeht".

Sollte die Gegenseite die Wohnung am 30.9. nicht unrenoviert abnehmen, schicken Sie ihr die Schlüssel per Einschreiben, denn damit kommen Sie dann Ihrer einzigen Pflicht, nämlich der Rückgabe der Wohnung, nach.

Nicht unter Schönheitsreparaturen fallen Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Diese sollten Sie, falls vorhanden, beseitigen. Eine Handvoll Dübellöcher gehört aber zum vertragsgemäßen Gebrauch, so daß Sie diese erst verschließen sollten, wenn es pro Raum mehr als 20-30 sind.

Eine Nachmieterstellung ist unnötig. Davon abgesehen, braucht sich der Vermieter ohnehin nicht auf Ihren Vorschlag einlassen.

Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie darauf achten, den Zustand der Wohnung vorher fotografisch zu dokumentieren, damit Sie bei einem möglichen Rechtsstreit etwas in der Hand haben. Natürlich sollten Sie auch nichts unterschreiben, mit dem Sie nicht einverstanden sind.

Sollte es Probleme geben und die Hausverwaltung/Vermieter weiter auf den unberechtigten Forderungen bestehen, dürfen Sie mich gerne für die weitere Vertretung kontaktieren.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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