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Renovierung & Schönheitsreparaturen bei Auszug

| 3. November 2009 15:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag,

ich habe meinen Mietvertrag vom 01.01.03 zum 30.11.09 gekündigt und weiß nun leider nicht, ob ich Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen zu leisten habe.

Hier der Auszug aus dem Mietvertrag:
§11 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter ist verpflichtet, die Naßräume (Küche, Bad, Dusche, WC) alle drei Jahre und die übrigen Räume alle fünf Jahre fachgerecht zu renovieren, es sei denn, er weist nach, daß Schönheitsreparaturen ausnahmsweise noch nicht erforderlich sind. Die Renovierungsfristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses.

2. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen:
Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter für die Renovierung der Naßräume 33%, bei mehr als zwei Jaren 66% der Kosten. Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach mehr als drei Jahren 60% und nach mehr als vier Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen.

3. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, daß die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Fristen durchgeführt worden sind.

!Auszug Ende!

Ich habe beim Einzug, da meiner Meinung nach notwendig, sämtliche Räume (außer Bad) von der sehr alten Tapete befreit, Wände teils neu verspachtelt und komplett tapeziert.
Allerdings habe ich überall einen Spalt von ca. 10cm zwischen Tapete und Boden gelassen, da mündlich vereinbart war, daß mein Vermieter in allen Räumen noch extra angefertigte Fußleisten anbringt. Dies ist bis heute nicht geschehen. Ich habe ihn zwar öfters darauf angesprochen, aber nichts schriftlich eingefordert. Jedesmal bekam ich erneut eine Zusage. Desweiteren wollte er sich um die zwei freiliegenden Eletroleitungen (Kabel schauen aus der Wand) im Badezimmer! kümmern. Seit Einzug ist nichts davon erledigt. Dann gibt es eine nicht funktionierende Steckdose, einen nicht funktionierenden Badlüfter und es zieht (auch nach Meinung von Bekannten) durch die Fenster.
Desweiteren war über meiner Wohung im März09 ein Wasserschaden und die ehemals gelbe Wand, sollte längst neu gestrichen sein, da von der Gebäudeversichrung auch schon längst (Ende März/Anfang April) bewilligt.
Um den Frieden zu wahren, habe ich lediglich immer nur mündlich auf die Mängel hingewiesen und von weiteren Schritten abgesehen.
Und das über seches Jahre.

Nun habe ich noch eine weitere Frage bezgl. einer im Übergabeprotokoll festgehaltenen Klausel.
Muß ich den Holzboden renovieren?
Es sind wohl einige Kratzer und Macken vorhanden.
Hier der Auszug aus dem Übergabeprotokoll:

Ich bestätige dem Vormieter, dass die von mir angemietete Wohung in 66xxx xxx , vertragsmäßig ist.

Zustand der Wohnung:
Bei Einzug des Mieters wurde das Bad grundlegend renoviert (neue Fliesen, neues WC, neue Duschtasse mit Einhebelmischer u. Duschkopf, neue Duschtrennung. Am Spiegelschrank im Bad hat der Mieter einen Anteil von 30€ (Vergütung bei Auszug).
Der Holzfußboden wurde in der Wohnung abgeschlieffen und lackiert.
Die Spüle in der Küche ist Bestandteil der Wohnung.

Bemerkung:
Der Mieter verpflichtet sich bei Auszug aus der Wohnung bei Beschädigung, grober Abnutzung oder Verschmutzung den ursprünglichen Zustand fachgerecht wiederherzustellen. (Fußboden und Bad).
Übergabe Schlüssel: .................

... die Unterschriften.

!Auszug Ende!

Leider habe ich das alles unterschrieben, weiß aber nicht, ob das so rechtens ist.

Bitte erwartungsvoll um baldige Antwort.

Vielen Dank im voraus.

3. November 2009 | 17:01

Antwort

von


(1181)
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen in Ziffer 1 ist unwirksam, weil Sie auch nach Ablauf der festgelegten Fristen zur Renovierung verpflichtet sind, auch wenn die Wohnung tatsächlich noch nicht renovierungsbedürftig ist.

§ 11 Ziff. 2 ist ebenfalls unwirksam, weil es sich hier um eine Klausel handelt, bei der der Mieter eine zeitlich gestaffelte feste Abgeltungsquote zu zahlen hat (vgl. BGH - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%2052/06" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.10.2006 - VIII ZR 52/06: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 52/06</a>).

Der Leitsatz des BGH aus dem Urteil vom 18.10.2006 lautet wie folgt:

"Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsät-zen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovie-rungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt."

Die Folgen der Unwirksamkeit ergibt sich dann auch § 306 Abs. 2 BGB . Danach richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften.
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmt insoweit, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.
Der Vermieter ist daher grundsätzlich zur Renovierung selbst verpflichtet.

Den Holzfußboden müssten Sie nur dann renovieren, wenn Sie ihn beschädigt hätten oder eine grobe Abnutzung vorliegt.

Was unter einer groben Abnutzung zu verstehen ist, ist bereits nicht klar. Jedenfalls sollten Sie sich hier hinsichtlich der Kratzer und Macken des Holzfußbodens darauf berufen, dass dies auf den vertragsgemäßen Gebrauchs des Bodens zurückzuführen ist.
Kosten in diesem Zusammenhang können Ihn damit nicht aufgebürdet werden.

Sollte der Vermieter weiterhin Ansprüche geltend machen, sollten Sie einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.



Rechtsanwalt Karlheinz Roth

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