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Renovierung Parkettboden nach Auszug


18.09.2007 17:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maurice Moranc



Wir haben zu unserem Mietvertrag folgende Zusatzvereinbarung:

"über die gesetzliche Regelung für die vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen hinaus verpflichtet sich der Mieter, bei Auszug den in der Wohnung befindlichen Parkettboden sowie die Holzstufen der Innentreppe - nachweislich durch einen Fachmann - renovieren zu lassen und die Renovierung vor Durchführung mit dem Vermieter abzustimmen. Dem Zustandekommen liegt der Wunsch der Mieter zugrunde, in der Wohnung einen Schäferhund zu halten....."

Wir ziehen nach 11 Monaten aus der Wohnung aus und müssen nun Parkett und Treppenstufen renovieren lassen? Ohne das sich der Vermieter beteiligt. Der Parkettboden ist im September 2005 abgeschliffen worden. Es bestanden sowohl auf dem Parkett wie auf der Treppe bereits Schäden! Ist dies rechtens???
Sehr geehrter Fragensteller,

die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt auf Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Informationen. Meine Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Orientierung, da das Weglassen oder Hinzufügen von Details zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich. Die Beantwortung Ihrer Frage im Rahmen dieser Plattform kann daher nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort ersetzen.

Zur Sache:

Vorweg: Es wäre für Sie günstiger, wenn es sich bei der Zusatzvereinbarung um eine ABG handlen würde.

Nach Ihrer Schilderung könnte es sich bei der genannten Zusatzvereinbarung aber eher um eine Individualvereinbarung als eine allgemeine Geschäftsbedingung (AGB)im Sinne der §§ 305 ff BGB handeln.

Dies ist damit zu begründen, dass eine AGB nur dann vorliegt, wenn es sich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die eine Partei der anderen Partei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Die Vereinbarung darf also nicht zur Verhandlung gestanden haben. Würde es sich danach um eine AGB handeln, wäre sie meines Erachtens unwirksam, da Sie hierdurch unverhältnismäßig belastet würden.

In der Zusatzvereinbarung wird jedoch auf Ihre Person Bezug genommen, indem Ihr Wunsch zur Haltung Ihres Schäferhundes erwähnt wird. Dies deutet zumindest darauf hin, dass hier Individualvereinbarung vorliegen könnte. Eine endgültige Einschätzung ist aber nur durch Einsichtnahme des Vertrages und nach Erhalt weiterer Informationen zum Verlauf der Vertragsverhandlungen möglich.

Bei Individualvereinbarungen sind die Anforderungen an die Wirksamkeit geringer als bei AGB. D. h. sie unterliegen nicht den strengen Inhaltskontrollen, wie sie bei AGB durchzuführen sind. Aber auch hier gibt es Grenzen. Die Vereinbarung darf nicht dazu führen, dass die Beseitigung von bereits bei Einzug vorhandenen Schäden auf den Mieter abgewälzt werden. Nach Ihrer Schilderung war der Boden bzw. die Treppe bereits bei Wohnungsübernahme beschädigt. Im Hinblick darauf wäre die Vereinbarung also unwirksam.

Sollte der Boden jedoch weitere, auch durch den Hund entstandene Schäden aufweisen, die über den normalen Gebrauch (unter Berücksichtigung der 11 Monate) hinausgehen, könnten Sie eventuell zumindest mit einem Teil der Kosten beteiligt sein. In diesem Falle ginge es schließlich nicht mehr um eine Endrenovierung, sondern um Schadensersatz. Eine genaue Einschätzung des Schadensbildes ist mir aus der Ferne jedoch nicht möglich.

Ich empfehle Ihnen, den Mietvertrag einem Rechtsanwalt vor Ort vorzulegen. Wichtig ist dabei, dem Kollegen den genauen Ablauf der Vertragsverhandlungen zu schildern. Außerdem wären Fotos, die den Zustand des Bodens bzw. der Treppe belegen bei einer eventuellen Beweisführung sehr hilfreich.

Bitte beachten Sie, dass durch die Beauftragung eines Kollegen weitere Kosten entstehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.09.2007 | 15:09

Gehen wir davon aus es handelt sich um eine Individualvereinbarung!

Wie hoch ist der Anteil den ich nach 11 Monaten Mietszeit zu zahlen habe oder andersherum in welcher Höhe muss sich der Vermieter beteiligen, wenn der Parkettboden 2005 das letzte mal abgeschliffen wurde und die Treppenstufen seit Einzug (2000?) noch nie durch einen Fachmann repariert wurden.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2007 | 08:50

Geht man von einer Individualvereinbarung aus, haben Sie sich zum Abschleifen des Parketts verpflichtet. Da die Vereinbarung keine genaue Regelung bezüglich des Zeitrahmens enthält, müssten Sie die Arbeiten unabhängig von der Mietzeit und dem Abnutzungsgrad vornehmen. Das liegt daran, dass das Gesetz grundsätzlich Vertragsfreiheit gewährt. D. h., solange es tatsächlich Vertragsverhandlungen gab und die Bedingungen nicht einseitig gestellt wurden, kann man sich grundsätzlich zu jeder legalen Handlung verpflichten. Dies haben Sie getan.

Einen Ausweg würde ich eventuell aus § 242 BGB sehen. Da in dem Vertrag ausdrücklich davon die Rede ist, dass die Verpflichtung zum Abschleifen des Bodens aufgrund der Hundehaltung erfolgt. Man ging offensichtlich davon aus, dass durch die Hundehaltung ein höherer Verschleiß erfolgen würde. Sollte sich ein solch übermäßiger Verschleiß nicht eingestellt haben, ein Abschleifen folglich nicht notwendig sein, würde es meines Erachtens nicht der Verkehrssitte entsprechen, Sie nach lediglich 11 Monaten zu der gesamten Bearbeitung zu verpflichten. Ich halte hier eine Kostenbeteiligung von 10-25 % (je nach Zustand) für angemessen. Ob das auch vom Richter so gesehen würde, kann ich Ihnen nicht beantworten. Hier kommt es auf die Argumentation an. Die Erfolgssaussichten sind aus der Ferne nicht zu beurteilen. Grundsätzlich halte ich sie aber für nicht besonders gut.

Ich rate daher nochmals, den Vertrag von einem Kollegen vor Ort prüfen zu lassen. Es wäre absolut von Vorteil, wenn es sich bei der Vereinbarung um eine AGB handeln würde. Diese wäre nämlich unwirksam. Ein Abschleifen könnte Ihnen lediglich dann auferlegt werden, wenn der Verschleiß übermäßig hoch wäre.
An eine Individualvereinbarung werden hohe Anforderungen gestellt. Es kann nicht allein deshalb davon ausgegangen werden, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, weil diese handschriftlich an den Vertrag angefügt wurde. Sie muss auch zur Disposition gestanden haben. Sollte der Vermieter Ihnen diese Vereinbarung vorgefertigt zur Unterschrift überreicht haben, ohne dass Sie die Möglichkeit hatten, darüber ERNSTHAFT zu verhandeln, ist von einer AGB auszugehen. Lassen Sie dies unbedingt vom Kollegen prüfen.

Ich hoffe, die Antwort hilft Ihnen weiter.


Mit freundlichen Grüßen

Maurice Moranc
Rechtsanwalt

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